新重置价(北估秘001).doc

附件：北京市房屋重置成新价评估技术标准1总则1.1目的和依据为规范本市房屋重置成新价估价行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据住房和城乡建设部《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013)、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015),特制定本标准1.2适用范围及重置成新价定义本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估重置成新价,是指采用价值时点的建筑材料和建筑技术按价值时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常建筑安装工程价格1.3估价技术路线本标准采用成本法测算1.4未列入的项目本标准未列入的项目,可参照价值时点的市场价格结合该项目具体情况进行评估2平房、中式楼房重置成新价评估2.1平房、中式楼房认定标准平房，即只有一层的房屋住宅平房认定标准：屋面、屋架完整，三面有墙，柱高2.0米以上，有正式门窗在原有平房或楼房上层加建的房屋按平房认定中式楼房即以木结构体系为主，采用构架制的结构原理搭建的多层房屋2.2估价路线、部件及分值平房、中式楼房重置成新价的评估采用分部件按条件计分、依成新折扣的办法计算房屋总分，再按价值时点的分值计算房屋价格。

价值时点的分值为基本分值乘以分值调整系数基本分值为295元/分分值调整系数为1.0房屋的组成部件包括：屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类前六类部件以标准间为单位按条件计分，后三类部件依实际数量按条件计分各部件分数分别见屋面计分表、屋架计分表、墙身计分表、门窗计分表、顶棚计分表、地面计分表、装修计分表、设备计分表、附属物计分表标准间计分的各类部件，一间房屋内条件不同的，按比例计分各类部件表中所列项目也可据实估价，未列入的项目可参照分数相近的项目计分或据实估价2.3标准间房屋的标准间：平房为建筑面积20平方米，中式楼房为建筑体积60立方米其计算公式为：2.3.1平房标准间数二建筑面积=202.3.2中式楼房标准间数二房屋基底面积X柱高=602.4计算公式平房房屋及附属物重置成新价=｛〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）X柱高差率〕X标准间数X成新折余率+装修分数X成新折余率+设备分数X成新折余率+附属物分数X成新折余率｝乂基本分值X分值调整系数+附属物据实估价中式楼房房屋及附属物重置成新价=〔（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数）X标准间数X成新折余率+装修分数X成新折余率+设备分数X成新折余率+附属物分数X成新折余率〕X基本分值X分值调整系数+附属物据实估价。

成新折余率的确定：砖木结构平房及中式楼房按《砖木结构房屋成新评定说明》和《房屋成新折余率表》执行；砖混结构平房按《砖混结构房屋成新评定说明》和《房屋成新折余率表》执行；在房屋各部件计分表附记栏中另有规定的依其规定附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行2.5房屋部件计分表2.5.1屋面计分表序号项目说明简称单位分数1瓦屋面琉璃瓦各种釉子琉璃瓦，带檐头附件琉璃间67.812合瓦带檐头附件合间46.083筒瓦带檐头附件筒间39.214石板瓦石板间33.785水泥瓦水泥瓦、红陶瓦水泥间17.376灰瓦屋面干碴瓦有无合瓦边稍垄不予区分干碴间26.237仰瓦灰梗有无合瓦边稍垄、分间垄不予区分仰间27.038棋盘心前坡合瓦后坡棋盘心棋1间30.169棋盘心前后棋盘心，屋脊及分间垄为合瓦，其余为青灰棋2间21.0910灰屋面含青灰顶、麦壳灰、泥顶灰间10.2411混凝土屋面现浇板各种现浇的钢筋混凝土屋面现浇间25.5712预制板预制圆孔板、加气板预1间28.8313预制板预制槽型板预2间36.4614其他木板油毡木板上铺油毡、石子坡顶屋面板毡间11.9715石棉瓦带保温层石棉间11.916瓦楞铁带保温层瓦楞铁间13.0317其他干挂瓦小屋架干挂水泥瓦，无保温干挂1间8.1918干挂瓦小屋架干挂石棉瓦，无保温干挂2间4.6419干挂铅铁干挂瓦楞铁，黑铁板，无保温干挂3间5.7720玻璃钢普通采光钢性玻璃玻璃钢间23.6321彩钢板彩钢夹芯板彩钢双间7.3922彩钢板单层钢板彩钢单间5.02附记：一、屋面包括椽、望板及以上各种面层和各种屋脊。

二、利用下层房屋（含地下室）顶面作地面，并铺设木地板、花砖、水磨石等块料面层的，除按顶面计分外，另按地面所属项目扣减基础分值计分，并随房折旧三、其他屋面按灰瓦房折旧2.5.2屋架计分表序号项目说明简称单位分数1中式七檩柁高级做法中架1间38.972中式七檩柁普通做法，三间房两架跨空柁，两架排山柁中架2间19.743中式七檩柁普通做法，三间房两架跨空柁中架3间12.564中式五檩柁高级做法中架4间36.485中式五檩柁普通做法，三间房两架跨空柁，两架排山柁中架5间17.216中式五檩柁普通做法，三间房两架跨空柁中架6间10.417中式平台柁高级做法平台1间27.298中式平台柁普通做法，三间房两架跨空柁，两架排山柁平台2间13.689中式平台柁普通做法，三间房两架跨空柁平台3间9.5310硬山搁檩檩长W3.3米硬1间3.0811硬山搁檩3.3米〈檩长W4米硬2间5.4212硬山搁檩4米〈檩长硬3间6.2913人字屋架跨度W6米人架1间8.3814人字屋架6米〈跨度W8米人架2间9.2815人字屋架8米〈跨度人架3间12.7516钢屋架跨度W6米钢架1间12.8817钢屋架6米〈跨度W9米钢架2间17.9718钢屋架9米〈跨度，石棉瓦、彩钢板等轻质屋面钢架3间23.7319钢屋架9米〈跨度，大型屋面板钢架4间30.5120钢筋混凝土梁跨度W9米钢混1间6.5621钢筋混凝土梁9米〈跨度钢混2间15.79附记：一、屋架包括支撑房屋的柱、柁、梁、檩等构件。

二、中式屋架高级做法：梁见方，檩、柱见圆，柱、柁直径不低于35cm,檩直径不低于25cm,檩带垫板、垫枋，前后檐椽带飞头一架七檩柁带两根金柱及两根檐柱三间房两架跨空柁，两架排山柁三、屋架计分表中分数仅指房屋屋架全为同一屋架时分数，当有不同屋架时，则分别按比例计分四、中式柁没有柱子，按人字屋架计分五、硬山搁屋架隔断墙另计六、预制板、彩钢板等屋面直接由外墙或承重隔墙支撑的不计屋架七、超高、超大跨度，或有特殊建造要求的钢屋架及钢筋混凝土屋架，也可按照市场价格进行评估2.5.3墙身计分表序号项目说明简称单位基本分数1细磨砖墙整个墙身外部细磨砖垒砌，兰整砖衬里磨间122.732磨砖棋盘心山墙四框、坎墙、后檐下碱为细磨砖，碎砖衬里磨棋间60.423粗磨砖墙粗磨砖垒砌，兰整砖衬里粗磨间83.984整砖墙烧结标准砖墙，满门窗整1间39.355整砖墙烧结标准砖墙，一门一窗整2间40.16兰砖墙仿古兰机砖墙，满门窗兰1间48.37兰砖墙仿古兰机砖墙，一门一窗兰2间49.648半整砖墙半整机制红、兰砖，空斗砖半整间39.039虎皮石墙虎皮石墙，水泥砂浆勾缝，满门窗虎1间43.1110虎皮石墙虎皮石墙，水泥砂浆勾缝，一门一窗虎2间44.1111彩钢板墙彩钢夹芯板墙彩钢1间22.0212彩钢板墙单层彩钢板墙彩钢2间13.76附记：一、各类墙身包括基础、墙檐。

二、磨方砖贴棋盘心的按磨砖墙计分三、墙身下碱为虎皮石的分别按比例计分四、过梁包含在墙体中，不另计算五、墙身分数=墙身基本分数X墙身调整系数X房屋台基高度调整系数其中：墙身调整系数=1.7647X房屋周长（不含借墙边长）/面积六、墙身（除彩钢板墙）包括屋内墙身砂浆及大白七、房屋台基高度调整系数：台基高度台基咼度调整系数台基咼度〈0.3m1.00.3mW台基咼度〈0.5m1.10.5mW台基咼度〈0.8m1.20.8mW台基咼度〈1.0m1.31.0mW台基咼度〈1.3m1.41.3mW台基咼度〈1.5m1.51.5mW台基咼度〈1.8m1.61.8mW台基咼度〈2.0m1.7台基咼度2.0m1.8说明：台基高度指从院内地面到房屋室内地面的高度台基高度大于2.0m，每增加0.1m，调节系数增加0.052.5.4门窗计分表序号项目说明简称单位分数1中式门窗雕刻精细、带帘架、有心屉中1间14.272中式门窗部分雕刻或精细制作中2间9.593木门窗满门窗，窗框宽不小于60mm,双玻或一玻一纱木1间6.964木门窗满门窗，单玻木2间5.165木门窗一门窗，窗框宽不小于60mm，双玻或一玻一纱木3间5.86木、钢门窗一门窗，单玻钢木间5.047塑钢、铝合金普通材质，满门窗铝1间7.328塑钢、铝合金普通材质，一门窗铝2间6.13附记：各类门窗单独计算时均按成新直接折旧，与房屋同时计算时随房折旧。

2.5.5顶棚计分表序号项目说明简称单位分数1钙塑板钙塑板、铝扣板钙塑间6.792石膏板饰面石膏板及纸面石膏板乙术造型石膏1间8.753石膏板普通石膏板石膏2间6.04胶合板胶合板带压条顶棚，刷清漆胶间9.155纤维板木丝板或纤维板顶棚，刷调和漆纤维间5.26矿棉吸音板吸音间6.567PVCPVC间6.08抹灰抹灰间5.989纸纸间2.9110简易顶棚各种铁丝吊顶棚或未加工面层制作的顶棚简间2.9811混凝土板勾缝喷浆混间2.87附记：各类顶棚单独计算时按成新直接折旧，与房屋同时计算时随房折旧。