土地登记代理人《土地权利理论与方法》第三章第4节精讲(3).docx

土地登记代理人《土地权利理论与方法》第三章第4节精讲(3)1、土地使用权的租赁方式国有土地租赁合同表达了用地者与国家间的债权债务关系，对于国有土地租赁合同中双方当事人的权利、义务以及租金、租期等必备条款应由当事人双方--国有土地全部者代表与用地者协商确定因此，“协议“方式应为租赁土地使用权取得的主要方式随着《拍卖法》、《招标投标法》的相继出台，在国有土地租赁这一经济领域中引入招标、拍卖等竞争性缔约方式已具有可行性这两种竞争方式的作用在于：能够实现国有土地全部者经济利益的化，避开国有土地全部者代表与用地者在协议过程中以权谋私另外，实践中亦存在政府定租的租赁方式，即国有土地全部者代表依据基准地价，结合土地市场的供求状况和出让年限，单方确定并公示土地的标定地租，租赁国有土地使用权的方式此方式公开、公正、公正，操作性强，能有效地抑制交易中人为因素造成的不公正竞争，防止腐败和国有资产流失招标、拍卖、政府定租方式也可作为租赁土地使用权的取得方式2、租金及其支付方式参考实践中的做法，租金一般由土地使用者按年向国家支付，但仍以“商定“优先，即国有土地租赁合同另有商定的，依商定。

同时，基于维护国家利益的考虑，对租金的商定也应予以限制，参照出让金最低额的规定确定租金的最低限额，无论实行哪种确定租金的方式，租金额均不得低于其法定最低限额，以约束国有土地全部者代表，避开其以权谋私，与用地者商定过低租金损害国家利益在租金的折算标准方面，对于在取得土地使用权时，承租人已支付了征地、拆迁等土地费用的，如按全额地价折算其租金标准，明显有失公正；同理，对于在取得土地使用权时，承租人未支付其他土地费用的，则应按全额地价折算其租金标准，才不失公正基于公正、衡平的民法理念，承租人取得土地使用权时未支付其他土地使用费的，其租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时，支付了征地、拆迁等土地费用的，其租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算土地作为重要不动产，属稀缺资源，在经济生活中一般具有增值潜力，但也可因种种缘由导致利用价值降低，土地的租期愈长，预期利益的不确定性愈强因此，租赁双方应当确定不低于法定最低限额的基准租金额但假如租赁合同仅规定了固定租金，则情势变更导致的土地价值的变动对双方当事人均会不利，对此租赁双方则应在租赁合同中商定租金浮动的比例和方法，且该比例和方法应保证明际履行的年租金额均不低于法定最低年租金限额。

此外，长期租赁中土地价值的变动无法预料，有限的理性无法对一切预先做出打算，因而法定最低年租金额与政府定租的年租金额应当五年调整一次同时，五年以下的短期租赁，由于时间短，土地价值的变化对双方利益的影响小，若无一个相对固定的法定最低年租金额与政府定租的年租金额，则国家作为特别的民事主体，依其在土地价格的评估中的特别地位及权力势必造成租金的滥涨，损害用地者的利益，因此“五年调整一次“又是对政府行为的限制如此，既可避开政府滥用权利，任意提高租金损害用地者利益，又可在土地增值时保障国家的收益，从而使立法规定在兼具硬性操作标准的同时，又不失敏捷的适应性为鼓舞经营性划拨土地使用者通过租赁方式取得土地使用权，以克制土地资源行政划拨的单一性所带来的负面影响，逐步理顺土地租、税、费体系混乱无序的状况，确立土地收益中“明租、正税、少费“的原则，建立起完善的土地市场体系，从而带动房地产等相关产业的进展，加快土地使用权的商品化进程对于划拨国有土地使用权转租赁土地使用权的，租赁双方应当签订租赁合同，承租方按合同商定缴纳租金，不再缴纳土地使用费。