房地产市场投资环境研究报告.doc

.房地产市场投资环境研究报告-----------------------作者：-----------------------日期：.DOC资料. 内部资料CCP江苏省扬州市房地产市场投资环境考察报告上海XX宏业投资（集团）有限责任公司二00五年十一月目录目录 2第一部分、扬州城市概况 5一、地理位置 5二、行政区划 5三、交通情况 61、公路交通 62、铁路 63、航空 64、港口 65、交通直达情况 6四、面积与人口 71、地域面积 72、人口现状 73、人口发展与城市化水平目标 84、简要分析 8五、历史文化及习俗习惯 91、历史 92、文化 93、风俗 9第二部分 城市投资环境分析 10一、宏观经济发展状况 101、城市总体经济情况 102、历年GDP增长情况 103、扬州产业结构情况 121）、现状 122）、展望 124、扬州民营经济发展状况 125、扬州的外资企业发展情况 131）外资引进成果 132）、优越的投资环境 13二、扬州居民生活水平 131、扬州居民生活水平概述 132、扬州居民收入情况 143、扬州恩格尔系数水平 154、城乡居民储蓄存款水平 165、扬州居民住房水平 16三、城市规划及重大市政建设状况 171、扬州市总体规划 （2001年-2020年） 171）、城市布局 172）、城市发展方向 183）、城市交通规划 192、扬州规划发展目标 201）、人口 202）、用地规模 203、扬州市规划发展重点区域——沿江产业带 221）、产业带布局 222）、生态环境布局 223）、沿江开发现阶段重要成果 224）、沿江开发近期目标（摘略） 22四、城市投资环境优劣势分析 231、投资优势 231）、区位优势 232）、自然环境、历史环境优势 233）、经济发展前景优势 234）、城市化进程加速、市区范围扩大、规划蕴藏投资机会 232、投资劣势 231）、工业基础较薄弱 232）、政府投资服务和优惠措施有所欠缺 243）、人力资源竞争能力较弱 244）、城市文化竞争力较弱 24第三部分、扬州房地产市场发展情况 25一、扬州房地产市场发展现状及特征概括 251、扬州房地产市场总体呈现供求平衡态势，市场发展比较健康； 252、扬州房价收入比较低（与苏州04年相），房价稳中有升泡沫较小； 253、扬州目前楼盘以多层小高层为主，品质一般，高端产品缺失； 254、居民购房偏好中等户型（90-120），户型功能实用性要求较高； 255、居民购房热情较高，楼盘去化能力较强，总价购买承受能力50万左右； 256、居民购房以自住为主，存在一定的投资性购房，但规模不大； 257、扬州新建商品房市场受宏观调控影响较小，呈价平量微缩状态； 258、扬州市年土地供应量较小，土地价格相对比较低，有一定的增值潜力 259、二手房市场稳步发展，但近期受到宏观调控的一定影响 25二、扬州土地市场交易情况 261、扬州市土地市场概述 262、扬州历年土地出让、开发情况统计 263、扬州土地价格情况 271）、市区一类建设用地 272）、开发区一类居住用地 274、扬州土地市场分析 271）、量 272）、价 273）、趋势 27三、扬州固定资产投资及房地产投资情况 281、扬州固定资产投资情况 282、扬州房地产投资情况 28四、扬州市房地产市场供求情况 291、历年扬州市商品房供求情况 292、扬州房地产市场价格情况 303、扬州市房地产历年供求价格综合分析 304、扬州房地产泡沫分析 315、扬州房地产市场受宏观调空的影响 326、扬州二手房市场 337、初步结论 34五、扬州市别墅市场简要分析 34六、扬州房地产市场发展前景预测 371、扬州房地产市场发展潜力较大 372、扬州房地产市场需要价值回归 373、扬州房地产市场供求变化预测 374、扬州房地产市场将出现“两极分化” 375、扬州房地产市场需求类型将呈现多样化趋势 38第四部分、项目基本情况 39一、项目简介 391、项目名称 392、项目位置 393、项目性质 394、项目技术指标 395、项目现状 39二、项目初步经济效益估算 39第五部分、初步结论 41一、分析 41二、初步结论 41附录 42一、2005年1-9月扬州土地成交情况 42二、2003-2004年扬州土地出让统计 45三、扬州市房地产开发相关规费 47第一部分、扬州城市概况一、地理位置扬州地处江苏中部，南临长江、北接淮水、中贯京杭大运河。

其南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西南京、淮阴交界扬州独特的地理位置使它既能融入南京都市圈，又能接受上海经济圈的辐射，还能连接苏南经济板块和滨江近海的新兴工商城市江苏各主要城市分布图二、行政区划 扬州现辖3个区,分别是广陵区、维扬区、邗江区，辖高邮、江都、仪征3个县级市和宝应县三、交通情况1、公路交通 扬州现有高速公路196公里，京沪高速、宁通高速在此交汇，在江苏率先实现县县通高速公路如今连接扬州至镇江的润扬长江公路大桥已全线通车，扬州到上海、浙江的陆路交通变的更加便捷2、铁路 扬州铁路(宁扬铁路)为国铁I级，已于2004年竣工营运3、航空 距南京禄口国际机场约1个小时，距上海虹桥国际机场约2小时4、港口 扬州港为国家一类对外开放口岸，拥有万吨级件杂货码头和多功能码头，设有保税仓库和口岸联检服务机构，从市区到港口约10公里5、交通直达情况 按照目前的交通建设情况，从扬州到北京约花八个小时，从扬州到上海约花两个小时，从扬州到南京约花费一个小时区位交通图四、面积与人口1、地域面积 扬州市总面积6638平方公里，市区总面积973平方公里。

2、人口现状2004年底全市总人口454万，其中市区人口115万人表1：扬州历年人口变化情况年份2000年2001年2002年2003年2004年全市年末总人口（万人）450.62451.59452.22453.61454.39市区年末总人口（万人）　109.66110.76112.52115.13表2：江苏各城市暂住人口情况对比地区扬州南京苏州无锡泰州徐州总人口（万人）453.39583.6598.85447.19502.77916.85暂住人口（万人）28.98130325.8716919.5460.6暂住人口比率6.39%22.28%54.42%37.79%3.89%6.61%数据来源——《扬州统计年鉴》 从地区人口组成情况来看，我们不难发现扬州目前的人口结构特点： ——市区人口比例还较低 市区的中心辐射能力有限，市区人口增长潜力较大 ——外来人口比例偏低 暂住人口比例比较低，城市辐射能力和经济吸引能力有限3、人口发展与城市化水平目标 扬州市规划目标：市域总人口到2005年464万人，2010年473万人，2020年482万人；城镇人口至2005年237万人，2010年265万人，2020年318万人；城市化水平2005年达到51%，2010年56%，2020年66%。

4、简要分析作为风景旅游城市，扬州在人口组成方面和苏州、杭州之间还有不小的差距但由于市区面积狭小，扬州已经处于一种人多地少的状况，土地资源并不丰富我们判断今后扬州的人口、外来人口将会继续平稳增长，但涨幅有限五、历史文化及习俗习惯1、历史 扬州历史悠久，唐宋时期扬州已成为中国东南第一大都会明清时期扬州更是中国中部各省食盐供应基地和南北漕运的咽喉，康熙三次、乾隆五次南巡扬州2、文化 扬州文化底蕴深厚，留下了李白、白居易、欧阳修、苏轼、郑板桥、朱自清等大批名人涯士的足迹，是我国首批公布的二十四座历史文化名城之一，旅游资源非常丰富3、风俗 扬州自古以来形成的餐饮、休闲消费观念使扬州人的消费能力非常旺盛，从我们实地考察的情况来看也印证了这一点第二部分 城市投资环境分析一、宏观经济发展状况1、城市总体经济情况 扬州曾经由于区位优势和交通便利成为举世瞩目的繁荣大都市.但改革开放以来由于没有铁路,扬州的经济发展一直比较慢, 只能处于江苏经济的中游，在整个长三角都市圈中也排名靠后，落后于苏南 随着润杨长江大桥和铁路的通车，扬州经济将会有跨越式的发展2、历年GDP增长情况表3、扬州市历年GDP增长情况统计年份2000年2001年2002年2003年2004年GDP总量（亿元）472.12505.46558.93647.22788.13增幅　7.10%10.60%15.80%21.77%人均GDP（元）1051511205123681429017359增幅　6.60%10.40%15.50%20.50%数据来源——《扬州统计年鉴》我们从以上统计数据可以看出：1）、扬州的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于中游水平。

2）、近几年来扬州的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲3）、扬州市区的人均GDP明显高于全市水平，其水平与南京非常接近，说明扬州市区的经济水平较高随着扬州城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断扬州的经济将在今后几年有较大的发展 根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：表: 人均GDP与房地产市场发育状况的关系表人均GDP800—1300美元1300—8000美元8000—13000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段 根据以上的标准判断，扬州市区当前人均GDP水平下，房地产处于快速上升阶段3、扬州产业结构情况1）、现状 从总体三产结构来看，扬州有别与江苏其他城市扬州的2004年的三产结构比例接近1：1：1，说明扬州的第三产业（特别是服务业）比重相对较大，而工业发展略显不足2）、展望 从扬州市政府制定的产业发展规划来看，未来扬州将大力引进外资发展工业，在保持服务业的持续发展基础上以促进第二产业集聚作为拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化的战略选择 4、扬州民营经济发展状况我们从各方面了解到的信息来看，扬州民营经济发展情况总结如下：——民营经济发展底蕴深厚 扬州自古以来是繁华的商贸城市，商业服务业的发展有很深厚的底蕴。

——民营经济所占比重较大。