金堂弗雷花园建设项目可行性研究报告.doc

国家发展和改革委员会工程征询资格证书工咨甲1010030 成都金堂弗雷花园建设项目可行性研究报告项目编号：GJ-ZX（）1018审 定 李 文审 查 吴玉波项目负责人 高宝东北京国金1 目 　 录第一章 总 论 - 1 -1.1 项目名称 - 1 -1.2 项目建设单位 - 1 -1.3 可行性研究报告编制单位 - 1 -1.4 可行性研究报告编制根据 - 1 -1.5 研究范畴 - 1 -1.6 项目建设单位状况简介 - 2 -1.7 项目建设地址 - 2 -1.8建设性质 - 2 -1.9项目建设重要内容 - 2 -1.10投资估算 - 3 -1.11资金筹措 - 3 -1.12 研究结论 - 3 -第二章 项目背景及建设必要性 - 4 -2.1 项目建设背景 - 4 -2.2 项目建设的必要性 - 6 -2.3 投资项目市场分析 - 8 -第三章 项目建设地址及建设条件 - 13 -3.1 项目建设地址 - 13 -3.2 项目建设地点 - 15 -3.3建设条件 - 15 -第四章 项目建设方案 - 16 -4.1 总体规划 - 16 -4.2 建设内容与规模 - 18 -4.3 项目设计方案 - 19 -第五章 环境影响评价与劳动安全 - 24 -5.1 概述 - 24 -5.2 工程施工影响及防治措施 - 24 -5.3 项目建成后对周边环境的影响及防治措施 - 26 -5.4 环保措施 - 26 -5.5 劳动保护 - 27 -5.6 项目建成后周边环境对本项目的影响 - 27 -5.7 绿化原则 - 27 -第六章 节能分析 - 29 -6.1 设计根据 - 29 -6.2 设计原则 - 29 -6.3 资源运用分析 - 30 -6.4能耗分析 - 30 -6.5 节能措施 - 31 -第七章 组织管理、人员配备及培训 - 33 -7.1 项目建设组织管理 - 33 -7.2 项目运营组织管理 - 34 -7.3 教育职工培训 - 35 -第八章 项目管理及实行进度安排 - 36 -8.1 项目的组织管理 - 36 -8.2 项目实行过程人员管理 - 36 -8.3 项目实行方式 - 37 -8.4 项目建设工期安排和施工进度 - 37 -8.5 招标投标方式 - 38 -第九章 投资估算与资金筹措 - 39 -9.1 投资估算范畴 - 39 -9.2 投资估算编制根据 - 39 -9.3 项目投资估算 - 39 -9.4 资金筹措 - 41 -第十章 风险因素分析及对策 - 42 -10.1 风险分析概述 - 42 -10.2 项目重要风险因素辨认 - 43 -10.3 防备和减少风险措施 - 44 -第十一章 社会效益分析 - 45 -11.1 提高老年人社会福利“有效需求” - 45 -11.2 满足日益增长的老年人社会福利需求 - 46 -11.3 满足日益多样化的老年人社会福利需求 - 47 -第十二章 结论与建议 - 48 -12.1 研究结论 - 48 -12.2 建议 - 49 -第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称成都金堂弗雷花园建设项目1.1.2 项目业主成都金堂发展投资有限公司（如下简称“成金发展”）1.1.3 项目性质新建项目1.1.4 项目地点项目所在地在成金迅速通道金堂段两旁。

宗地西接成金迅速，西与青白江区相邻，距成都36公里，距亚洲集装箱物流中心直线距离2公里，东与金堂主城区接壤，南距成南高速8公里、成都第二机场20公里，北邻毗河1.1.5 项目内容及其规模片区拆迁和安顿房屋建设，安顿房总建筑面积为382924.581 m21.1.6 项目周期项目总实行进度26个月，根据总体规划，本项目拟于7月底此前完毕可研、立项、报批和初步设计阶段；9月底前完毕施工图设计、招标阶段；一期于10月初开始施工，12月30日建成，施工期为13个月；二期于10月开始施工，12月30日建成， 施工期为13个月1.1.7 项目投资估算及资金筹措投资构成：一、工程费用46010.7548万元，占比80.65%(一) 建安工程39058.3073万元，占比68.47%(二) 室外工程1567.5975万元，占比2.75%(三) 拆迁工程费5384.8500万元，占比9.44%二、工程建设其他费用3966.8687万元，占比6.95%三、预备费2498.8812万元，占比4.38%四、建设投资额52476.5047万元，占比91.99%五、建设期利息4570.3125万元，占比8.01%项目总投资57046.8172万元资金来源为业主自筹措资金33.4%，即为19046.8172万元；银行融资贷款66.6%，即38000万元。

1.2 项目业主单位概况一、公司简介成都金堂发展投资有限公司（简称：成金发展）系成都市金堂县人民政府与成都和诚投资发展有限责任公司、成都链生投资征询有限公司按照现代公司制度共同组建的都市综合运营公司公司成立后作为成都金堂工业园的经营主体，由成都和诚投资发展有限责任公司、成都链生投资有限责任公司派驻管理团队，以公司为载体对整个工业区进行开发建设二、公司股权构造公司总股本1000万元人民币，其中：金堂县人民政府 400万元 占总股本的40%成都和诚发展 380万元 占总股本的38%成都链生投资 220万元 占总股本的22%公司已于06月成立三、重要职能公司以充足整合金堂都市资源、有效提高金堂都市价值为宗旨，其重要职能为：经营成都金堂工业集中发展区西区资源，为西区项目建设项目筹措资金，负责西区项目的基本设施建设、土地整顿及西区项目生活配套区建设及经营四、经营范畴涉及：西区项目范畴内的项目投资与管理、公司融资与代理服务，市政公共设施建设，房地产开发，园林绿化服务 五、公司组织构造见下图1-1所示。

图1-1 成都金堂发展投资有限公司组织构造图运营管理中心 筹划部 销售部 招商部 营销管理中心 投融资部 预算部 财务部 资金成本管理中心 技术部 园林部 工程部 工程技术管理中心 股东会 董事会 董事长 总经理 监事会 法律\勘舆顾问 审计部 总经办 招标合同部 物业管理部 六、公司管理团队金堂县人民政府委派金堂县国投公司董事长陈绍泉为股东代表，成都链生委派何亚川为股东代表，成都和诚委派严兵为股东代表根据公司的《股东会决策》，由成都金堂工业园管委会副主任廖信林作为公司的法定代表人公司实行董事会领导下的总经理负责制，董事会由金堂国投公司陈绍泉、工业园区管委会廖信林，成都和诚严兵、胡元峰，成都链生何亚川等五人构成监事会由金堂县监察局局长李俊如、成都和诚杨世典、成都链生何屿等三人构成，杨世典为监事会主席七、历史业绩丽都花园（成都） 外双楠情融苑（成都） 柳城谊苑（成都） 芙蓉古城（成都） 芙蓉汉城（绵阳） 西部鞋都（成都） 青羊工业总部基地（成都） 青羊绿舟—国际第四产业新区（成都） 莱茵河畔（宜宾）长江第一城（宜宾） 银谷天地（彭州） 南部新城（川闽工业园，彭州） 麓湖（成都） 大木花谷旅游项目（重庆） 天子工业园（重庆） 高新西区中央总部（成都） 新都剑桥城（成都） 等大型复合房地产、工业园区项目 1.3 项目建设的必要性与意义金堂县正面临千载难逢的历史发展机遇，西区建设作为承载金堂工业发展的重大项目和实行城乡统筹、推动城乡一体化的重要举措，是加快金堂都市化进程和工业化进程的迫切需要。

西区项目不仅能有效解决重大项目建设用地问题和有效对接亚洲集装箱物流中心和成都第二机场的建设，同步对推动金堂城乡一体化的进程、改善金堂都市的居住水平、提高金堂都市形象都将起到极强的示范作用项目建设有助于改善居住环境，使居民拥有更好的生活环境全面增进城乡经济社会协调发展，鼓励农民进入城乡和向非农业高新技术产业方向发展，是社会发展的需要兴建农民集中居住区，变化农村原有的散居形式是增进农民生产、生活方式与中心都市全面接轨的一种核心环节项目建设有助于加快社会主义新农村建设步伐，通过项目的建设，发明更好的生活环境，提高农民的生活质量，符合新农村建设的意义以统筹城乡发展的思路为指引，逐渐建立以工促农、以城带乡的新型城乡关系着力哺育统筹城乡发展的产业支撑，为社会主义新农村建设提供坚实的经济基本进一步打破城乡二元构造，努力消除城乡体制壁垒，增进金堂经济的发展项目实行后，有助于增进工业分区发展，居民聚居，商业金融集中，较好地实现经济的可持续发展，对节省土地、水资源保护和环保有明显的重要性综上所述，该项目的建设是十分必要和迫切的1.4 项目社会效益评价一、本项目能有效解决成都金堂工业集中发展区西区拆搬家民的住房问题，依法保障用地。

二、建设新型都市化社区系统工程，改善群众居住条件，实现“阳光拆迁”、“人性化拆迁”，维护社会安定的保障，构建和谐社会三、项目能拉动产业哺育，发明就业岗位，能有效解决拆迁农民的就业问题1.5 可行性研究编制根据1.5.1 法规政策根据1. 《中华人民共和国环保法》；2. 《金牛区政府投资项目管理措施》；3. 《研究中心城区城中村改造和都市建设管理有关工作的会议纪要》成都市人民政府成府阅[] 256号；4. 《有关统筹推动中心城区郊区新型社区建设的实行意见》成都市六个委局联合文献成建委发[]392号；5. 成都市有关市政基本设施的法规政策；6. 项目法人制模式实行土地项目1.5.2 有关规划及工程技术原则有关规划：1. 《成都市都市总体规划》以及城乡一体化规划；2. 成都市城乡一体化规划以及有关土地运用整治规划；3. 《成都市规划管理技术规定（）》；工程技术原则：1. 《投资项目可行性研究指南》；2. 《建设项目经济评价措施与参数》第三版；3. 《全国市政工程投资指标》上、中、下册；4. 《四川省建筑工程计价定额》；5. 《四川省市政工程计价定额》（）；6. 《四川省市政工程间接费用定额》；7. 成都市《记录年鉴》；8. 金堂县人民政府办公室转发县国土资源局《有关进一步完善县城规划区范畴内征地拆迁安顿补偿方案的意见》的告知，金堂府办发[]87号；9. 金堂县人民政府办公室转发县国土资源局《有关调节县城规划征地拆迁安顿补偿有关问题的补充意见》的告知，金堂府办发[]60号；10. 金堂县人民政府批转县国土资源局有关县城规划区范畴内征地拆迁安顿补偿方案的意见的告知，金堂府发[]25号；11. 国家及地方有关税收管理条例；12. 项目拆迁范畴图；13. 片区现场勘察调研状况；14. 建设业主提供的其他基本数据和资料1.6 可研报告编制内容及范。