商铺投资回报率测算公式.docx

商铺交易税费 一手商铺税费=（契税：3%+印花税：0.05% ） *总价例如：200万商铺，它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1 万；一手商铺转让卖方交税包括：1、转让价与购入价的差额征收增值税增值税=（税收核定价-购置价）+ （1+5%） X5.65%2、印花税：税收核定价 >0.05%3、土地增值税：差额收取， 30%-60%4、个人所得税：（税收核定价 -合理费用）*20%买方交税包括：（契税:3%+印花税:0.05% ）*总价接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价 150万，200万卖出；具体计算方式为：（200 万-150 万）+ （1+5%） X5.65%+200 万 >0.05%+50 万 >^0% （本次以 30% 计算）+ （200 万-150 万） X20%=27.79 万元国际评估方法认为：15年投资回本值得购买，少数的能达到 8%,差不多12年回本，10年回本的很少商铺投资回报率公式投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款 2种方式，计算投资回报率略有差异:现金全款：净现值投资回报率=年租金/ （商铺总价+投入资本-含税转手价）按揭贷款: 净现值投资回报率=（税后月租-月揭还款）*12/ （首付+总还款-含税转手价）含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。

根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资开发商的投资回报率 8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用商铺投资回收时间分析计算公式：投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/ （税后月租金一按揭月供款）X 12计算公式一：租金回报率法商铺投资回报率=（税后月租金一按揭月供款）X 12/ （首期房款+期房时间内的按揭款）计算公式二：租金回报率分析法商铺投资回报率=（税后月租金—每月物业管理费）X 12/购买房屋总价（说明：该投资回报率公式考虑了租金与售价两者的相对关系， 只要结果大于8 %都是不错的投资但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提 供具体的投资分析计算公式三：内部收益率法内部收益率=累计总收益/累计总投入=月租金X投资期内的累计出租月数/ （按揭首期 房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费）计算公式四：简易国际评估法年收益X 15年=房产购买价，则认为该物业物有所值 。