广安某地产桃花源项目情况.pptx

广安绿城桃花源,,2023.7.18,一,.,区域市场和竞品情况,广安城市概况,广安，四川省地级市，世纪伟人邓小平的故土位于四川省东北部，东、南两局部与重庆市垫江县、长寿区、渝北区、合川区接壤，西部与遂宁市蓬溪县和南充市嘉陵区、高坪区相邻，北部与南充市蓬安县和达州市渠县、大竹县毗连是四川省唯一的“川渝合作示范区”和距离重庆主城区最近的地级市，纳入了重庆,1,小时经济圈目前辖广安区、前锋区、岳池县、武胜县和邻水县，代理管辖华蓥市，总面积约,6344,平方千米，总人口,497,万，广安城区人口,47,万广安交通便捷，公路网络四通八达，区内公路通车总里程、平均密度均高于全国和四川省的平均水平广渝高速公路全线贯穿，,1,小时可达重庆江北国际机场，还拥有过境国道,210,、,212,、,318,三条国、省、县道纵横交错，构成了以铁路、公路为主体的“三横四纵”交通网络格局同时，境内嘉陵江、渠江连接长江“黄金水道”，航运直通重庆、南京、上海房地产板块划分,五大板块旗帜鲜明，枣山由于政府规划（枣山物流园）主要以商业为主、住宅为辅，协兴板块围绕旅游而建，东南板块因住宅品质颇受市场关注，城北和城南板块则以传统市场刚需和改善为主。

本案属于城北板块临港大市场,川渝建材城,ICEC,万贯风情街,泰和商贸城,帝谷公园城,广高新城,明发国际,立新明城,承平盛世,锦绣山河,环宇世纪,凌云阳光,碧桂园,山水印象,本案,加州阳光,新天地,黄金水岸,龙城名都,龙庭上居,紫云台,依云小镇,枣山板块,东南板块,城南板块,城北板块,协兴板块,枣山板块：,区域以专业市场为主，配套住宅代表工程：临港大市场、川渝建材城,,东南板块：,在售工程众多，区域内以品质住宅、快销盘、集资房居多，产品混乱代表工程：锦绣山河,,城南板块：,区域内工程位置好，竞争小，以首置和首改为主代表工程：加州阳光,,城北板块：,在售工程不多，区域内以刚需为主代表工程：碧桂园,,协兴板块：,无在售工程，区域内工程围绕旅游而建代表工程：依云小镇,板块产品情况,整个区域四大板块仍以高层住宅为住，主要产品以套三房为主、套四房为辅，面积集中在,90-110,㎡左右，总价不超过,55,万，其中城南板块价格最高，其次是东南板块、最后是城北板块由于协兴板块暂无在售楼盘，故不做比较工程名称,所属板块,物业类型,总建面（万㎡）,面积区间（㎡）,主力户型（㎡）,主力总价（万）,临港大市场,枣山板块,住宅、专业市场、酒店、写字楼,60,25-35,商业街,0.49-0.87,万（,1-4,F）,万贯风情街,枣山板块,专业市场、酒店、写字楼,37,60-150,底商,+,商业街,0.5-1,万（,1-3,F）,锦绣山河,东南板块,高层、洋房、商业街,13,53-167,套三,105,46,万,金安御景,东南板块,高层、商业街,15,85-110,套三,90-110,50,万,南城印象,东南板块,高层、商业街,23,88-110,套三,93-110,50,万,凌云阳光,东南板块,高层、底商,13,75-97,套三,97,49,万,承平盛世,东南板块,综合体,19,75-110,套三,105,49,万,加州阳光,城南板块,洋房、别墅,20,100-124,套三,100,55,万,紫云台,城南板块,高层、洋房,42,114-149,套四,118-149,55-60,万,龙城名都,城北板块,高层、底商,49,80-120,套三,90,、套三,120,41-55,万,山水印象,城北板块,高层、洋房,15,77-121,套三,102,、套四,118,45,万,碧桂园翡翠湾,城北板块,高层、别墅,46,120-296,套三,120,、套四,139,60,万,板块客户情况,城南板块,（高层、洋房、别墅）,东南板块,（高层、洋房、别墅为主，有小局部商业）,城北板块,（高层为主、别墅、洋房为辅）,枣山板块,（专业市场、办公、商业街，商业比重大）,主打专业市场，辅助配套型住宅，依托火车南站、物流园区发力,主打主城核心、辅助产品设计，依托先天优势发力,本快内部特征差异较大，品质盘、集资房会聚，客户选择较为混乱,传统城居住区，沿河沿路布局，主打景观和价格,商业客户,首改客户,首置首改,首置刚需,广安城区及下辖区县投资客户为主，较难实现住宅溢价,广安城区及周边乡镇改善客户，价格起点及上浮都较高,广安城南各单位公司员工、首置、首改客户、注重品质的优质客户，客户对价格的反响两极化,广安城区及城北周边乡镇客户，首置刚需为主，看重价格,区域商品房成交情况,区域商品房成交价格以,2023,年,10-11,月最高，均价超,4500,元,/,㎡，之后逐渐下降，目前保持在,4100,元,/,平方米上下浮动；而成交数据则以,2023,年,1-2,月春节期间受益于返乡置业成交最多，目前由于天气较热，逐渐进入销售淡季。

小结,,从板块上来说：,,目前区域房地产市场以城南板块价格最高，由于占据城市核心区域、配套完善，客户接受程度高，产品溢价空间大其次东南板块，由于临城市核心区较近，加之是进入城市的必经之路，工程众多，竞争剧烈最后是向北延伸的城北板块和向南打造的新兴枣山板块，由于城市开展的滞后，目前附近区域配套有待完善，客户主要以价格为主导，溢价空间少从产品上来说,：,,目前几大板块都以高层住宅产品为主，面积集中在,90-110,㎡套三、套四产品，总价不超过,55,万，同质化较为严峻从客户上来说：,,目前区域内客户分为改善型客户和刚需首置客户，改善客户看重品质和舒适，而刚需首置客户则看重价格，两局部客户来源区域和购房区域也完全不一样，交叉较少枣山板块住宅产品,-,广高新城,工程作为城市综合体，内部设置有集中商业、酒店、办公、幼儿园等配套住宅约,29,万方，主要为高层住宅距高铁南站,600,米、市中心车站,200,米、沪蓉高速入口,200,米工程为枣山片区销售较好楼盘，目前销售近,1000,套广高新城主力户型,整体户型设计方正，动静分区；,A1,户型卧室尺寸差异小，面积适中；,,A2,户型餐厅面积小，但功能性全面；,A1,户型卫生间采光较差，使用感不强；,枣山板块住宅产品,-,帝谷公园城,工程产品分为联排别墅、花园洋房、高层华宅三种。

作为区域内最大工程共有三大主题设置：峡谷湾中央公园、,1.3,公里奥特莱斯小镇、占地,100,亩的蓝宝石商业中心主打景观环境，品质高、价格低目前总销售,900,套帝谷公园城主力户型,整体户型设计方正；,A1,户型动静分区，卫生间采光差；,,A2,户型动静混杂，使用舒适性差；,A1,户型卫生间、厨房狭小，有用性差；,,A2,户型客厅尺寸小，卫生间采光差；,区域小结,,未来供给来说：,区域内工程规模较大，板块存量较大，未来内部竞争及恶劣从产品上来说,：板块内大盘林立，商业产品为供给主力，高层住宅产品为需求主力（价格较低），产品形式多样，但实质雷同从价格上来说：,枣山片区住宅维持在,3800-3900,元,/,㎡，高于以上价格，客户抗性大从户型上来说：,畅销户型主要以三房为主，面积在,80-100,之间为市场主流，各楼盘户型均有赠送面积从客群上来说：,客群主要来源枣山镇、广门乡、穿石乡等附近乡镇，广安市区为辅，多为刚需客户，各工程差异不大从推广上来说：,区域内主要依靠阵地包装和道旗，市区并考虑设点，以及传统的公交、大牌广告，推广主要面对广安城区城南板块住宅产品,-,加州阳光,该工程由五星级酒店、,6,层电梯洋房（,660,套）、城市别墅（,84,套）、企业独栋会所（,4,栋）以及风情商业街组成。

整个工程沿袭纯粹西班牙美学建筑，主要以打造广安人居标杆，以低密产品呈现目前已售罄加州阳光主力户型,户型均为低密产品，采光通风较好 ；,A1,户型动静不分区，厨房、卫生间尺寸小，使用感差；,,A2,户型呈条形，活动区、睡眠区有用性差； 整体户型怪异，功能有用性差；,区域小结,,未来供给来说：,区域内工程少，主城区供地减少，未来竞争小从产品上来说,：区域内工程规模较小，以住宅为主，洋房、别墅为辅，高层住宅是主力，产品形式多样，主要是品质上的差异从价格上来说：,价格维持在,5500,元,/,㎡，主要是位置优越、交通配套完善，但超过,6000,元,/,㎡销售难度增加从户型上来说：,畅销户型主要以三房为主，面积在,90-120,之间，各楼盘户型均有赠送面积，虽然洋房和别墅产品较为稀缺，但整体去化速度仍然很慢从客群上来说：,广安市区首改客户为主，以前锋、华蓥首置客户为辅，周边乡镇客户不多从推广上来说：,传统营销手段，主要面对广安城区东南板块板块住宅产品,-,锦绣山河,该工程以低碳智慧为主题，由低碳白金五星级酒店、峡谷主题酒店、低碳体育训练馆、体育市民公园、白塔市民公园、西溪峡主题游乐景区、低碳社区构成。

目前销售,1000,套左右锦绣山河主力户型,户型整体方正，动静分区，空间浪费少；,A1,卫生间通风差，厨房、卫生间尺寸小；,,A2,户型阳台面积大浪费严峻，单卫配置不方便；,A2,卧室紧邻大门，使用感较差；,东南板块住宅产品,-,承平盛世,该工程是由千亿国企四川交投置业在广平安力打造的,1,号作品，工程整体规模接近,3000,亩，建筑密度,29.99%,，为广安第一大盘，其工程形象和规模都极具竞争力,,目前一、二期已售罄，在售三期承平盛世主力户型,户型整体方正，动静分区； 阳台、过道浪费局部空间，使用率较差；,,A1,卫生间通风差，单卫布局，功能性差；,A2,卫生间通风差，卧室、餐厅尺寸小；,区域小结,,未来供给来说：,区域内工程林立，土地供给充足，未来竞争不容乐观；,,从产品上来说,：区域内工程混杂，以住宅供给为主、洋房别墅为辅，产品同质化严峻从价格上来说：,价格维持在,4500-4800,元,/,㎡，洋房价格高,500,左右，板块位置不错、交通配套完善，但超过,5000,元,/,㎡销售难度增加从户型上来说：,畅销户型主要以三房为主，面积在,80-110,之间，各楼盘户型均有赠送面积，小三房去化较好、大三房和大二房次之，其他产品去化困难。

从客群上来说：,广安城区和周边乡镇的首置刚需客户，客户注重价格和品质的均衡从推广上来说：,传统营销手段，主要面对广安城区城北板块住宅产品,-,龙城名都,工程位于城北核心，北靠翠屏公园、毗邻区委区政府，区域成熟、配套完善小区内有近,5,万平方生态中庭园林，主入口设置水景广场、游泳池、儿童游乐园、篮球场等设施目前在售一期，去化一般，月均,10,套城北板块住宅产品,-,黄金水岸,该工程主要依托稀缺的滨水资源，位于渠江北路,44,号四九滩电站目前住宅余货不多，开始销售商铺区域小结,,未来供给来说：,区域内工程较少，土地供给一般，未来市场竞争一般；,,从产品上来说,：区域内以住宅供给为主、洋房别墅为辅，产品同质化严峻，多依靠滨河资源从价格上来说：,价格维持在,4500,元,/,㎡以下，区域为传统城市居住区，配套和交通条件变化不大，,4500,元,/,㎡以上价格销售难度大从户型上来说：,畅销户型主要以三房为主，面积在,80-110,之间，各楼盘户型均有赠送面积，小三房和大二房去化较好，其他产品去化困难从客群上来说：,客户来源于周边乡镇和广安城北区域，以首置刚需为主、局部首改为辅，客户多为地缘性客户，看重价格，注重品质以及滨河资源。

从推广上来说：,传统营销手段，主要面对广安城区其他竞品介绍,-,中诚山水印象,工程名称,中诚山水印象,地址,广安环城北路广二中旁,产品形态,住宅,,,洋房,占地面积,65000,㎡,建筑面积,150000,㎡,容积率,2.5,绿化率,35%,停车位,1100,个,总户数,922,户,产品面积,70-135,中诚,·,山水印象以“自然和谐，天地的融合”为人居理念，打造城上城工程位于广安城南、城北、协兴三城交汇处，区位优势明显；周边几条主干线，四通八达，交通极为便捷；实为投资自住的上品之选，心灵栖息的理想场所 机关幼儿园、北辰小学、广安二中等广安知名学校紧邻工程，无论是教学质量还是学校师资力量都十分雄厚中诚山水印象,-,工程规划与销售,工程分为两期开辟，其中一期占地约,23.6,亩，建筑面积约,3.3,万㎡，共,124,户，主要以花园洋房为主，是由,1,栋独立商业和,8,栋,1,梯,2,户花园洋房组成其中住宅面积区间,120-130,平米；,,工程二期占地约,55.1,亩，建筑面积约,12,万㎡，共,798,户，主要以纯板式小高层、及高层为主，是由,1,栋独立商业和,10,栋高层组成其中住宅面积区间,70-135,平米。

一期,二期,销售情况：,,目前一期,124,户待售；,,二期合计,798,户，其中一期一批次,522,套，已售,310,套，剩余,212,套，价格,3800-4000,元,/,㎡,中诚山水印象,-,在售户型,目前在售户型面积区间为,77-121,㎡，其中,1,个套二户型、,3,个套三户型、,2,个套四户型户型优点：户型方正、动线合理，干湿分区，功能区完善户型缺点：,77,㎡套二与,85,㎡套三未动静分区，都有一个卧室靠近大门，影响舒适感,其他竞品介绍,-,碧桂园翡翠湾,工程名称,碧桂园翡翠湾,地址,广安区滨江花园路奎阁大桥北侧（邓家码头旁）,产品形态,高层住宅,,,别墅,占地面积,188374,㎡,建筑面积,467000,㎡,容积率,2,绿化率,35%,停车位,暂无,总户数,4000,户,产品面积,三居,120,㎡、四居,139,㎡、四居,171,㎡、五居,296,㎡、别墅,232—236,㎡、别墅,653—656,㎡,碧桂园,·,翡翠湾约,282,亩，位于广安区洪州大道和奎阁大桥交汇处到杨森花园之间，处于协兴新城与主城区连接处渠江之畔，是政府“滨江新区”和“北拓东进”工程的重点开展区域。

未来将营造亲水生态环境，为城市提供珍贵的“绿轴”和“水轴”是广安城区宜居的高档住宅区工程主要以南北通透的非毛坯平层大宅和花园美墅作为主打产品，以新风系统、智能化管理、国家一级资质物业，建至美立体花园碧桂园翡翠湾,-,工程规划与销售,工程分为三期开辟，其中一期以,6,栋高层住宅、,60,栋双拼别墅以及独栋商业构成；二期则以,2,栋高层住宅、,33,栋双拼别墅和独栋商业构成，三期则以,8,栋高层住宅构成，总货量双拼别墅,190,套，高层住宅,2200,套,.,一期,,二期,三期,销售情况：,,目前一、二期高层住宅,1200,套已售罄、三期高层住宅,1000,套，已销售,600,多套，均价精装,5200,元,/,㎡；,,别墅方面，在售一期别墅,118,套，剩余,20,套，单价清水,9800,元,/,㎡，二期别墅,70,套暂未销售商业方面：,1,楼面积,70-80,㎡，单价,9000,元,/,㎡，,2,楼单价,5000,元,/,㎡翡翠湾在售户型（,118,㎡套三）,翡翠湾在售户型（,139,㎡套四）,二,.,绿城桃花源工程情况,工程概况,工程名称,绿城桃花源,地址,广安市广安区玛瑙城国际大酒店旁,产品形态,一般住宅、花园洋房、住宅底商,占地面积,286,亩,建筑面积,385750,㎡,容积率,1.5,绿化率,30%,停车位,2850,个（底上,350,个，地下,2500,个）,总户数,2122,户,产品面积,112-146,㎡,交通概况,环城北路,福兴大道,中心大道,本案,交通概况,,,道路概况,北面：城市道路,—,花园路,南面：城市干道,—,环城北路,西面：城市干道,--,福兴大道、绿色健身骑游道,,,公交概况,8,路：通往佛手山和城南汽车站,5,路：通往佛手山和广福社区卫生院,10,路：从车管所开往奎阁办事处,,,,本案,教育概况,1,公里范围内学校分布,1,公里范围内学校分布,,,幼儿园,：广安机关幼儿园、启智艺术幼儿园、小贵友幼儿园、广安区两路口幼儿园、向日葵双语幼儿园、小天鹅幼儿园、小天鹅幼儿园、广安市博爱双语幼儿园、广安市翰林实验幼儿园,,,小学,：北辰小学,,,初中,：中国石油广安希望学校,,,高中,：广安市胜宇美术学校、新华学校,医疗概况,本案,1,公里范围内医院分布,,,医院,：广安区人民医院,,广安区中医院,,,诊所,：,,鸿鑫诊所,,杏林中医门诊部,,思源医院,,三杨诊所,,淡医生诊所,,协兴中心卫生院眼科门诊部,,杨阳诊所,,姜治平中医诊所,1,公里范围内医院分布,商业配套概况,成熟商业配套区,本案,工程南侧紧邻城市成熟商业区,一期总平图,A1,：,112-114,㎡ 三室两厅双卫,B4,：,127-129,㎡ 三室两厅双卫,C1,：,143-146,㎡ 四室两厅双卫,C2,：,140-141,㎡ 四室两厅双卫,C3,：,136-138,㎡ 四室两厅双卫,C5,：,142-145,㎡ 四室两厅双卫,因为楼层和局部楼栋户型不清楚，所以无法做出户型配比。

户型分析,优势,1,、功能齐全；,2,、局部卧室带飘窗设计；,,劣势,1,、过道较长，浪费大；,2,、奇数层的景观阳台处于次卧外，利用率和有用性较底；（不考虑架空层）,3,、厨房外没有生活阳台，使用不便；,4,、动静、干湿不分区，生活动线不合理；,5,、一个次卧正对客厅，私密性不高；,6,、客厅外承重墙较长，影响客厅和餐厅采光；,7,、卫生间采光差；,户型分析,B4,与,A1,户型结构类似，但,B4,的面积更大B4,与,A1,户型相比，优势表达：,1,、两个卫生间采光性更佳；,2,、除主卧外，各功能区的面积更大；,3,、该户型属于联排端头，私密性及采光性更好；,,,B4,与,A1,户型相比，劣势表达：,1,、主卧面积更小；,优势,1,、功能齐全；,2,、局部卧室带飘窗设计；,3,、入户玄关设计；,4,、储藏空间设计；,5,、主卧带衣帽间和卫生间；,,劣势,1,、过道较长，浪费大；,2,、偶数层的景观阳台处于次卧外，利用率和有用性较底；（不考虑架空层）,3,、厨房外无生活阳台，使用不便；,4,、户型内部结构复杂，导致户型内部采光差；,5,、,140,㎡以上的户型，有两个房间的面积仅约,10,㎡，面积分类不合理；,户型分析,C2,与,C1,户型，属于一体,2,户两个端头的户型，结构、布局很类似，优劣势相同。

户型分析,优势,1,、功能齐全；,2,、局部卧室带飘窗设计；,3,、主卧带衣帽间和卫生间；,,劣势,1,、奇数层的景观阳台处于次卧外，利用率和有用性较底；（不考虑架空层）,2,、厨房外无生活阳台，使用不便；,3,、户型内部结构复杂，导致户型内部过道采光差；另外书房的采光口也小；,4,、,130,㎡以上的户型，有三个个房源面积仅约,8,㎡，面积分类不合理；,5,、,1,个次卧正对客厅，私密性极低；,户型分析,C5,与,C3,户型相比，,C5,户户型是属于端头的户型，私密性更佳；两个户型的结构、布局很类似C5,与,C3,户型相比，优势有：,1,、三个卧室都带飘窗；,2,、次卧面积分配合理，都在,10,㎡以上；,3,、其中一个卧室改为活动室，增加了互动性；,户型分析,特点：,,1,、,A1/C3,属于联排中间的户型，,B4/C1/C2/C5,属于联排端头的户型；,,2,、面积在,110-130,㎡之间为套三户型，面积在,136-146,㎡之间为套四户型；,,3,、厨房都没有生活阳台，使用不便；,,4,、大局部户型结构复杂，导致室内采光不好；,,5,、大局部户型内部的过道较长，浪费大；,,6,、景观阳台分奇、偶数层，局部户型的景观在卧室外，使用不便（不考虑架空层）；,,7,、所有户型都是两个卫生间（主卫和公卫）；,,8,、套四户型的主卧都带有衣帽间；,,9,、都是,110,㎡以上的户型，竟然存在,10,㎡以下的卧室，面积分配不合理；,户型小结,演讲完毕，谢谢观看！,。