思源2011青岛公园世家·营销执行方案82p东方置业.pdf

公园世家·营销执行方案 谨 呈： 东 方 置 业 ¶ 项目本体分析项目本体分析 ¶ 市场竞争分析 ¶ 价值点梳理 ¶ 营销执行方案 逻 辑 思 路 3 本体分析 项目位于李村公园北侧，是老城核心区，闹中取静的地方项目位于李村公园北侧，是老城核心区，闹中取静的地方 本 案  夏庄路是李村城市主干道之一，车流量大， 比较嘈杂，但距离本案尚有200米直线距 离，噪声对本案影响很小  本案南距李村公园50米，项目周边为成熟 小区，环境静谧  李村区的建制非常早，在1898年德国人第一 次区划时就已经有了  李沧区是青岛四区之一，是青岛传统老区， 本项目属于李村老城核心区 4 东方公园世家东方公园世家李村商圈李沧区第五医院李沧区第五医院利客来超市利客来超市青岛北山小学青岛北山小学青岛六十三中青岛六十三中李沧区第二实验小学李沧区第二实验小学M3M3君峰路站君峰路站M2M2李村公园站李村公园站青岛五十八中青岛五十八中北方国贸北方国贸紫晶大酒店紫晶大酒店青岛步行街青岛步行街维客广场维客广场 百盛百盛崂山百货崂山百货利客来购物中心利客来购物中心博雅台球城博雅台球城东方眼科医院东方眼科医院书院商城书院商城天鹅艺术幼儿园天鹅艺术幼儿园东方公园世家东方公园世家李村商圈李沧区第五医院李沧区第五医院利客来超市利客来超市青岛北山小学青岛北山小学青岛六十三中青岛六十三中李沧区第二实验小学李沧区第二实验小学M3M3君峰路站君峰路站M2M2李村公园站李村公园站青岛五十八中青岛五十八中北方国贸北方国贸紫晶大酒店紫晶大酒店青岛步行街青岛步行街维客广场维客广场 百盛百盛崂山百货崂山百货利客来购物中心利客来购物中心博雅台球城博雅台球城东方眼科医院东方眼科医院书院商城书院商城天鹅艺术幼儿园天鹅艺术幼儿园李村是青岛老城区之一，城市配套极其完备，但档次普遍不高李村是青岛老城区之一，城市配套极其完备，但档次普遍不高 5 本体分析 3131趟公交途径李村公园站：趟公交途径李村公园站： 3路 9路 10路 102路 103路 105路 106路 109路[付家埠支线] 109路[南屋石支线] 109路 111路 112路 113路 123路 128路 129路 130路 131路 207路 216路 230路 306路 318路 363路 368路 371路 371路[区间] 372路 385路 606路 801路 其中其中9 9趟李村公园站始发：趟李村公园站始发： 3路 102路 106路 109路[南屋石支线] 123路 207路 216路 230路 368路 385路 其中其中5 5趟可到达崂山区：趟可到达崂山区： 102路 (李村公园－海游路) 113路(沧海路－流清河) 216路 (李村公园－新闻中心) 230路(李村公园－石老人) 606路 (汽车北站－青岛科技大学) 其中其中6 6趟可到达市南区：趟可到达市南区： 102路(李村公园－海游路) 216路(李村公园－新闻中心) 306路（天泰体育场－城阳十五中）318路（虎山军体中心－市政府） 363路（百通馨苑－辛家庄小区）801路（天泰城－书城） 公交李村公园站是一个公交总站，共公交李村公园站是一个公交总站，共31趟公交车途经，趟公交车途经， 其中其中9趟为始发车，趟为始发车， 6路可达市南区，路可达市南区，5趟可达崂山区趟可达崂山区 6 地铁一期地铁一期M3M3线（线（20092009- -20142014年）年） 地铁一期工程，自火车站至火车北站。

M3线全长24.9公里，共设22个站点 本项目距离君峰路站本项目距离君峰路站10001000米米 从项目出发沿君峰路南行至M3线君峰路站（君峰路与京口路交口）约1000米 从项目到地铁君峰路站步行约10分钟 项目距项目距20142014年通车的地铁年通车的地铁M3M3线君峰路站线君峰路站10001000米，步行约米，步行约1010分钟分钟 1000米 7 本体分析 项目距项目距20162016年通车的地铁年通车的地铁M2M2线李村公园站线李村公园站500500米，步行约米，步行约5 5分钟分钟 M2M2线一期工程，线一期工程，20122012年年- -20162016年年 青岛地铁M2线，自西镇至金水路 规划长约29.6公里，共设27个站点 建设年度为2012至2016年站点 本项目距李村公园站本项目距李村公园站500500米米 从项目出发穿越李村公园至M2线李村公园站约500米 从项目到地铁李村公园站步行约5分钟 500米 8 本体分析 李村公园始建于1982年，东靠夏庄路，西临枣园路，北临东大村河 李村公园建成后，曾经过三次改建1987年，李村公园第一次扩建。

崂山区 政府将东大村南山共120亩全部征用，公园面积扩大了1倍多1999年，李村 公园第二次内部整修2006年4月12日，改建为李沧文化公园开放 现公园占地16.13公顷，东门广场的“龙凤呈祥”雕塑为公园新标志 李村公园始建于李村公园始建于19821982年，经三次改建，现已成为市民休闲、娱乐佳境年，经三次改建，现已成为市民休闲、娱乐佳境 9 重建李村公园感赋（1） 昔日荒芜人迹罕， 今斥巨资变新颜 满园葱翠蝶影俏， 半湖清泉雀姿翩 彩虹飞架游客蹿， 碧塔倒映水底天 最是奇幻月色照， 几疑仙境落凡间 注：（1）李村公园在青岛市李沧区中部， 上世纪八十年代初兴建，2002年投资数亿进行维修建设，增加大量新景观，面 貌发生巨变，重建后改名李沧文化公园 10  总占地：2.1万㎡  总建筑面积：6.3万㎡  容积率：2.3  绿化率：39.1%  总套数：532套  总栋数：6栋  车位比：1：0.8 项目建筑密度低，最高楼座不超过项目建筑密度低，最高楼座不超过2020层；体量小，总计层；体量小，总计532532户户 11 套型 面积(m2) 套数(套) 比例 一室 50～70 143 26.9％ 经济型两室 70 36 6.8％ 舒适型两室 90～100 169 31.8％ 经济型三室 94，95 70 13.2％ 舒适性三室 114－130 114 21.4％ 合计 —— 532 100% 项目主流户型为面积项目主流户型为面积90~100㎡的舒适型二室㎡的舒适型二室 57m2 一室一厅一卫 户型方正、设计紧凑 南向卧室、客厅，升级居住品质 客厅配备超大景观阳台 97m2 两室两厅一卫 全明户型设计、超多景观阳台。

主卧大面积观景阳台、次卧270°转角飘窗 餐厨一体化设计、餐厅大面积生活阳台 96m2 三室两厅一卫 户型优雅、经济、功能分区合理 客厅、餐厅一体化设计，明亮开阔 三卧室三阳台设计 动静分区，生活动线有序流畅 各类户型进深普遍较大，功能空间布局存在较大提升空间各类户型进深普遍较大，功能空间布局存在较大提升空间 13 本体分析  李村是青岛传统老区，此区域的传统认知是脏、乱、差，中低收入者的聚集低，人口混杂，交通拥堵  本项目地处李村公园北门，是李村核心区中环境最优越的地方，李村公园已成为当地居民休闲必选之所，是李村核心区的活力中心  地铁的建设必将给老区发展注入新的活力，两条的地铁线的施工，均可对项目产生较大的影响  本项目为小体量住宅项目，以首改产品为主，产品设计一般 本体分析小结本体分析小结 ¶ 项目本体分析 ¶ 市场竞争分析市场竞争分析 ¶ 价值点梳理 ¶ 营销执行方案 逻 辑 思 路 李沧在售项目可分为三大片区：重庆路片区，东部新区和老城核心区李沧在售项目可分为三大片区：重庆路片区，东部新区和老城核心区 1 5 8 10 4 7 6 9 2 3 11 12 13 14 伟东幸福之城 1 2 春和景明 3 绿城理想之城 4 山河城 5 和达和城 6 7 李沧宝龙广场 8 万达广场 9 米罗湾 10 嘉凯城 11 中央公园 12 万科生态城 13 蓝山湾 14 阳光香蜜湖 中南世纪城 老城核心区老城核心区 东部新区东部新区 重庆路片区重庆路片区 编号编号 项目名项目名 称称 规模规模/ /分期分期 产品产品 类型类型 主力产品主力产品 价格价格 销售情况销售情况 客户来源客户来源 ① 伟东幸福 之城 总占地面积： 55万平米，总建筑面 积：140万平米；分 三期开发，一、二期 已交付，三期待开发。

多层，小 高层，高 层 二期20栋16-18层 高层 户型面积区间： 55-130平，其中主 力户型面积：70- 90平 8700元/ 平米 （毛坯） 目前二期已基本售罄， 仅余1套1楼住宅和3 套样板间住宅一楼 住宅销售单价8700元 /平，样板间住宅销售 单价13000元/平，面 积78-85平 首置类地缘性 客户及市区外 溢客户 ② 嘉凯城 总占地120万平米， 地上建筑面积193万 平米，预计5年开发 别墅，洋 房，高层， 公寓 一期产品类型待定， 预计部分为别墅 待定 未上市 ________ ④ 李沧 宝龙广场 总占地200亩，总建 筑面积35万平米 综合体： 住宅 ，公 寓，商铺 酒店式公寓户型面 积区间40-80平， 主力户型35平、 40平、77平 公寓均 价： 9000元/ 平米 住宅已售罄，7月份 加推200余套新房源， 总价32万起 首置类地缘性 客户及市区外 溢客户 ③ 中央公园 地上建面9.47万平米， 住宅430户，其中经 济适用房146套 综合体， 高层住宅， 商业，写 字楼 待定 待定 未上市 ------------- 1581047692311121314伟东幸福之城12春和景明3绿城理想之城4山河城5和达和城67李沧宝龙广场8万达广场9 米罗湾10嘉凯城11中央公园12万科生态城13蓝山湾14阳光香蜜湖中南世纪城老城核心区老城核心区东部新区东部新区重庆路片区重庆路片区1581047692311121314伟东幸福之城12春和景明3绿城理想之城4山河城5和达和城67李沧宝龙广场8万达广场9 米罗湾10嘉凯城11中央公园12万科生态城13蓝山湾14阳光香蜜湖中南世纪城老城核心区老城核心区东部新区东部新区重庆路片区重庆路片区老城核心区供应量商业和公寓为主，住宅产品少，后期供应主要来自百老城核心区供应量商业和公寓为主，住宅产品少，后期供应主要来自百 万平米大盘嘉凯城万平米大盘嘉凯城 编号 名称 规模/分期 产品 类型 主力产品 价格 销售情况 客户来源 ⑤ 春和景明 总建筑面积：32万平米 共27个楼座，分二期开发， 一期售罄，在售为二期。

塔楼 高层 商铺 二期17个18-20层楼 座，户型面积区间： 78-118平 主力户型78-95平米 左右 9400元/平 米 毛坯 二期9#11#13#17#楼座 78平、90平、110平户型 在售，以大户型为主，套 二、套三 1#2#3#楼座7月23日推 出，户型为90平米南北通 透套三 首置类地缘性客户及市 区外溢客户 ⑥ 李沧 万达广场 地上总建面110万平，一 期地上建筑面积48万平 涵盖2.6万平金街商铺、 30万平米高品质住宅、 2.8万平米住宅底商，规 划总户数：6786户，住 宅楼层24-30层 综合体：住宅， 公寓，写字楼， 商铺 住宅主力户型为85平 套二、90平套三、 110平套三、150平套 三，商铺面积为80- 110平 住宅均价： 9000～ 10000元/平 住宅预计8月份开盘，样 板间7月底开放计划首 开6、7、8、9号楼约840 套房源，户型面积85-135 平，预计价格9000元- 10000元/平公摊为25%， 首置类地缘性客户及市 区外溢客户 ⑦ 绿城理想 之城 总建筑积80万平米,项目 预计开发10年，目前在售 御园和西子公寓； 御园共34栋法式 洋房约580多套， 西子公寓为8栋 16-26层高层高 御园。