华润金融月报.docx

华润联手荷兰汇盈成立停车场基金管理公司2 月 21 日，华润金融与荷兰汇盈投资亚洲有限公司宣布成立“华润城市停车场投资有限合伙企业”(China Resources Urban Car Park Investment Partnership, L.P. )，旨在于中国一、二线城市的城市核心地段，大规模地开发及收购多元化停车场资产，从而捕捉周边市场停车位供需严重失衡带来的商机一、华润城市停车场投资基金介绍据了解，麦格理资本担任此交易的独家财务顾问该投资平台的首期发起，筹得 2.65 亿美元其中华润集团及荷兰汇盈投资以基石投资者身份，各承诺出资 1.2 亿美元该基金的其他投资者包括麦格理资本及亚太地区市场领先的停车场管理及营运商威信停车场该投资平台期冀利用现有的坚实资本基础，通过收购待开发及运营的停车场资产，成为专注于中国停车场市场的最大投资平台投资平台投资路径为计划获取华润集团现有的种子资产作为其初始投资项目，同时也计划于市场收购合适的资产主要持有方向为购物中心、商厦、写字楼等自有的配套停车场，以及独立公共停车场华润金融董事长及华润集团副总经理蒋伟先生表示：“华润金融将会利用华润集团内部的丰富资源为投资平台提供专业的开发管理、资产管理及投资管理服务，以期为投资者创造价值。

”荷兰汇盈投资亚洲有限公司董事及亚洲策略性房地产总监 Daan van Aert先生表示：“我们很期待与华润集团携手投资于中国高增长城市的停车场资产我们认为较为发达的一、二线城市将继续受惠于中国持续的城市化进程我们也十分重视华润集团与其合作伙伴所建立的品牌价值，并相信这将为双方的长期战略合作奠定坚实的基础 ”二、投资方介绍投资者：华润金融，荷兰汇盈投资，麦格理资本（财务顾问） ，威信停车场（亚太地区市场领先的停车场管理及运营商）华润金融控股有限公司是华润集团全资附属企业，专注于综合金融服务领域其业务营运主要覆盖银行、信托、基金等华润金融致力于成为独具特色并领先中国市场的金融综合服务平台华润金融为该基金的发起人，并将成立全资特殊目的公司作为此基金的普通合伙人荷兰汇盈投资是一家荷兰养老基金投资管理公司，为荷兰的养老基金提供多元化的服务，包括养老基金管理、资产管理、管理支持及传讯服务等荷兰汇盈投资为这些养老基金及其来自 450 万活跃及退休参与者(占超过 30%的荷兰集体养老计划)管理资产，截至 2012 年年底，其资产管理规模达 3,250 亿欧元格理资本（Macquarie Capital）由麦格理集团旗下的公司顾问业务、股票业务、债券及私人资本市场业务组成，从事直接投资。

麦格理资本（Macquarie Capital）为参与公开并购、私下协约式收购与撤资、债务和股本融资及公司重组的公司和政府客户提供顾问与融资服务据了解，麦格理集团成立于 1969 年，在澳大利亚上市 (澳证所 MQG ADR:MQBKY)受澳大利亚银行业监管机构澳大利亚审慎监管局 (APRA) 的监管，截至 2012 年 3 月 31日麦格理管理的资产总额为 3,390 亿美元威信集团的泊车业务始於 1983 年，属集团的旗舰事业，为香港经营停车场的翘楚威信(香港) 停车场管理有限公司及敏记停车场管理有限公司是集团全资拥有的附属公司，管理达二百八十个停车场，傲视同侪 名下停车场位处主要公共交通交 点、公私屋苑、主要机构及商业大楼之内三、华润在车位上的定位与实践华润停车场控股有限公司由华润集团控股设立，专注于停车场及配套商业设施的投资、建设，具有丰富的专业管理经验和先进的停车场技术华润停车场充分发挥华润集团跨地域、多元化发展的优势，以解决城市停车难问题为己任，以城市交通建设为主要投资方向，以核心城市、核心地段的停车场及配套商业项目、交通枢纽型城市综合体项目为主要投资目标，快速获取停车场资源。

经过三年锐意进取，华润停车场已与多个城市签订停车场投资协议，与地方政府建立了良好合作关系，并在北京、天津、重庆、成都、沈阳、郑州、唐山、中山八个城市设立城市公司，业务范围遍及西南、东北、华北、华东、华中、华南等六大区域公司将秉承“专业、创新、激情、诚信”的企业精神，继续加快拓展并获取各大中城市停车场资源，利用五年的时间，通过自建、收购、代管等方式将停车位数发展到 50 万个，形成停车场的规模化，专业化，通过基金化管理，实现“泊易畅行、助力交通”的投资经营理念华润城市交通设施投资有限公司 2008 年在香港成立，是华润集团金融板块旗下的业务单元，也是集团产融结合业务的先锋在华润城市交通设施基金的主导下，公司秉承华润“与您携手，改变生活”的企业文化与社会责任，以解决停车难问题为己任，专注中国内地以停车场为主的城市交通设施及配套商业的规划、投资、建设和运营截至 2012 年 3 月，华润城市交通设施投资有限公司已在北京、天津、重庆、成都、沈阳、南京、郑州等地设立公司，累计完成投资逾 20 亿港元 “十二五”期间，还将加大投资力度，促进以停车场为主的城市交通设施及配套商业的规模化发展，实现与国内外资本市场的融合。

华润停车场的主要投资方向与产品类型有：商业配建停车库/楼、城市核心区停车库/楼、社区停车库/楼、半公共性质停车库/ 楼、交通枢纽及换乘点停车库/ 楼综上，华润停车场基金的优势为华润集团无论在配套停车场方面（大量商业地产的配套停车场）还是公共停车场方面（华润集团旗下的华润停车场公司在北京、天津、重庆等多个一二线城市都进行了公共停车场投资）都能够给基金提供已经成熟的现金流资产，华润集团和汇盈具有资本优势，华润停车场公司和威信停车场具有管理经验，华润在协调政府关系上具有先天的优势四、国内车位市场表现随着中国经济的发展，汽车销量持续增加，2012 年中国乘用车销量为1547.65 万辆（根据中国汽车工业协会数据整理） ，较 2011 年增长 6.9%截至 2012 年底，全国汽车保有量已达到 1.2 亿辆，年增长 1510 万辆，18 个大中城市汽车保有量超过百万然而大部分一、二线城市的车位数量都存在很大的缺口以杭州车位数量为例，截至 2012 年 11 月底，杭州六个主城区共有停车位约 37.08 万个，同期机动车保有量约 94.48 万辆，停车位与机动车之比仅为 0.39（数据来源于中国交通技术网） ，远低于 1.15-1.3：1 的国际标准。

而上海小区配备的停车位只能满足 60%左右的车辆停车需求另外，以北京车位销售市场为例，目前北京的车位销售价格呈飙升态势一般楼盘普通车位价格为 11-12 万元之间，而高档楼盘车位价格则在 17-22 万元之间，豪宅的车位价格甚至高达 60-80 万之间车位稀缺是导致一些高端公寓和豪宅车位价格水涨船高的主要原因调查显示，某项目车位配备比例为 0.8:1，也就是说有 20%左右住户是没有车位的而该项目平均售价在 30000 万元/平米，业主多数有私家车此外，不排除有的业主会购置 2 到 3 个车，抢车位一定程度上抬高了车位价格而在成本方面，一个车位一般为 10-18 平，建安成本约为 3000-4000 元左右加上地下室的建造成本和其他成本，一般一个普通标准车位成本都在 10万元以内，一些采取特殊处理的地下车库除外目前北京高档住宅车位主流价格在 30 万元左右，报价 80 万元的车位是其两倍有余业界认为，这样的车位报价太高，利润空间很大若小区物业同时为开发商所有，那么长期租赁车位也是一笔巨大收入总之，紧张的车位供需矛盾使得停车场资产成为炙手可热的稀缺资源，特别是在中国一、二线城市，如果能够将大规模的停车场资产加以整合，或将形成具有稳定收益的资产组合，为投资方带来可观的回报。

五、国际车位市场表现西方发达国家统计资料表明，人均国内生产总值与小汽车拥有量有着密切的关系经济的快速发展引起机动车出行比例的加大，出行需要各种设施提供更多的停车位根据美国联邦公路局对美国 67 个城市所作的调查研究表明：人口超百万的城市其停车位需求量是 50～100 万人口城市的 1.8 倍，是25～ 50 万人口城市的 2.2 倍，是 10～25 万人口的 5.8 倍以美国停车位市场为例，美国的很多商业或写字楼 REITs，都有相当的“停车场资产组合” 也有专门进行停车场管理和投资的管理公司，其中最大的则是“中央停车系统公司”和“城市发展资产公司” 中央停车系统公司”(Central Parking System)是全美最大的停车场管理公司，成立于 1968 年，它管理的停车场位于机场、酒店、商场、写字楼、体育场等由于拥有完善的视觉、签约及付费系统，使其成为很多物业首选的停车场管理者目前，该公司已在美国主要城市，管理了超过 2500 个大型停车场物业，共计约 120 万个车位在离不开车的美国，写字楼、机场、商场、公寓、医院等人们经常出入的场所， “中心停车系统公司”所管理的停车场为其带来可预期的、稳定的现金流，而其管理成本却出奇的低。

去过美国的人都知道，美国大多数停车场都是自动付费系统，极少管理人员 “中央停车系统公司”中的系统，无非就是相似的设备投入管理成本低、现金流稳定的经营模式，使“中心停车系统公司”备受投资人、尤其是 REITs投资人追逐城市发展资产 REITs 基金公司”(Urban Growth Property)，成立于1998 年，主要业务为收购黄金地段的停车场物业先后兼并了类似“外交官停车公司”(Diplomat Parking)和“金尼系统控股公司” (Kinney System Holding Corp)这些停车场管理的巨头公司此外，它还成立了类似“中心停车系统公司”的停车场管理公司“停车服务国际公司”(Parking Services International)，来管理收购的停车场物业总之，出乎其意料之外的是，美国车位市场这些“REITs” ，竟成为基金收益最好的资产组合稳定的租约，为其带来源源不断的现金收益，于是被奉为各基金管理公司的金牛业务六、停车场开发特点与开发模式停车场开发特点：持有型物业，前期投入大，开发周期长，需要有一定的专业管理能力和经验，需求旺盛，租金收益及其稳定，但政府对于停车价格一般有规定，对公共停车场而言存在多头监管、协调相关部门关系较难，地方政府重视停车难问题、加大政策倾斜力度（包括土地政策、商业配套、税费减免、奖励补贴、收费政策） 。

公共停车场开发模式：国内绝大多数城市的停车场主要由政府来经营，政府出资为主，民营资本基本不参与相关研究表明，上海经营性停车场中主要国企占比 89.8%，集体制所有单位占 10%，其他经济的企业只占 0.2%包括厦门、济南、成都、杭州在内的多个一二线城市提出吸引民营资本参与停车场建设最近公共停车场建设案例：江头公园市政智能停车楼，出资者为厦门金地停车场建设管理有限公司（管理者和实际投资者）+深圳中科利亨车库设备公司（以车库设备折价入股）+厦门市政空间资源投资有限公司（停车场规划用地和代表政府支持力度） 这是厦门首个民营资本介入的公共停车场的案例，在全国范围内都具有破冰意义香港停车场开发：香港共有非政府投资泊车位 63.1 个，占比 99%以上其中 20 万个供公众使用，其余位于商业、住宅以及工业楼域内供私人使用香港并不限制停车收费价格，完全由停车场业主自主定价退出渠道：以 REITs 为主国外的 RETIs 在停车场上的运作有两种方式——将停车场作为优质资产与其他物业资产进行打包；或纯粹以停车场作为主体进行打包前者：领汇 REITs 由零售设施与停车场打包而成，其停车场价值占 14%，而停车场收入占 20%。

停车场初始回报率为 7.2%，零售设施初始回报率为 5.8%，整体初始回报率为 6.0%后者：城市发展资产 REITs 基金公司(Urban Growth Property)，成立伊始便砸下 8 亿美元迅速收购黄金。