第十一章 车位推售工作流程.docx

本文格式为Word版，下载可任意编辑第十一章 车位推售工作流程 第十一章车位租售工作流程 一、车位权属界定 车位出租、出售前，应对车位的权属举行切实界定，领会、切实界定车位的权属是业主共有或是进展商自有 根据《物权法》第73、74条相关规定：建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有，占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有 因此，销售中心对于车位的租售问题，应依据物权法的相关规定，向工程管理部了解车位在规划报建时的产权归属，分为以下两种处境操作：（一）、当车位已计入公共绿地或道路用地等公共场地的，那么应为业主共有，操作流程为：由物业管理公司作为出租方举行有偿出租，其收入归业主全体，只能用于物业管理方面的支出 ?特殊处境：若在各项经济技术指标已达标的处境下，为了提高指标而计入技术指标的车位，应建议工程部可否在得志各项经济技术指标的处境下，把车位从各项指标中剔出，从而变为公司资产，以增加公司收益 （二）、当车位确定为公司资产时，按以下流程操作： 1、应先向工程部确认车位可否出国有土地使用权证，若确定可以出证那么可举行出售，若确定不成出证，那么只可举行有偿出租。

2、对于属于公司自建固定资产车位的出租，根据我国《合同法》的规定，租赁期限最长不得超过20年，超过片面无效因此，现统一各销售中心的车位租赁协议采用法务部供给的最新协议书，租赁期限统一填写为20年，租赁费用统一采用一次性支付方式，出租方应为××碧桂园进展有限公司 二、权属为进展公司车位 （一）凡权属为进展公司的车位，由营销中心负责相关租售事宜； （二）车位租售方式确实定，理应首先确认车位是否可以出具国有土地使用权证，若确定可以出证，那么可举行出售或出租，若确定不成出证的，那么只可举行出租三）针对车位的租售方式（包括推售推租时间、推售推租方式、是否公示以及 公示方式等）以及出租车位的租赁期限（6个月到20年均可），销售中心应在综合考虑以下因素后制定： A、当地政府有否相关强制性规定； B、当地进展商的普遍做法以及当地人的消费习惯； C、工程车位的供求关系 （四）广东省除广州市外车位、车库租售规定 《广东省物业管理条例》已于2022年3月1日开头实施，该条例第五十四条对车位、车库租售做出以下规定： 1、原那么上同一物业管理区域内的车位、车库只能租售给本物业管理区域的业主。

由于存在不同苑区分属不同的物业管理区域，故各工程物业管理区域的划分处境，由销售中心自行接洽工程部以及屋村确认 2、可办理房地产权证、计价出售的车位、车库，不得举行预售，务必在对车位、车库初始确权（亦即“大确权”）后才能销售 3、车位、车库在销售前一个月，创办单位务必以“书面形式”“告知业主”根据此规定，销售中心务必做好以下2点工作： （1）与工程部沟通政府对以下处境有否明确规定：①“书面形式”有否格式版本；②“告知业主”的方式；③该“书面形式告知业主”是否需报政府备案如政府对上述处境有明确规定，那么按政府要求操作 （2）如政府无明确规定，那么按以下方式操作：①书面形式按照《车位销售方案公示格式版本》（详见附件1）的格式填写内容后上报各区域营销总经理确认；②在车位推售前一个月，将销售方案在销售中心现场以及拟推售车位所属物业管理区域内的苑区公告栏中张贴公示 4、拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能添置一个车位、车库据此规定，销售中心在推售前，务必计算车位所在物业管理区域内规划报建的车位数量与洋房套数，若车位数目少于洋房套数的，那么每户业主只能添置一个车位、车库（若车位采取出租方式的，该条例尚未做强制性规定），销售中心务必在车位销售方案中明确告知业主，并且统一输出口径；如车位数目多于洋房套数的，那么不受上述限制。

5、如各地方政府针对《广东省物业管理条例》公布了地方实施细那么，且该细那么 规定与上述操作方式不一致的，销售中心理应实时上报并调整车位租售方案五）广州片区工程关于车位、车库销售流程 根据《广东省物业管理条例》，广州市房管部于发布了《广州市房地产开发工程车位和车库租售管理规定》，该规定对车位、车库租售做出以下规定： 1、原那么上工程内的车位、车库只能租售给业主使用（规定第3条） 2、出售、出租的车位、车库，务必在对车位、车库初始确权（亦即“大确权”）后才能租售（规定第5条） 3、车位、车库在租售前一个月，应当将“出售或者出租方案”在建筑区划内“显著位置公示”30日，并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案（规定第7条）根据此规定，销售中心务必做好以下点工作： （1）与工程部沟通政府对一下处境有否明确规定：①“出售或者出租方案”有否格式版本；②“显著位置公示”有否明确规定如政府对上述处境有明确规定，那么按政府要求操作 （2）如政府无明确规定，那么按以下方式操作：①“出售或者出租方案”按照《车位销售方案公示格式版本》的格式填写内容后上报各区域营销总经理确认；②确认后联系工程部提交给政府部门备案；③在车位推售前一个月，将销售方案在销售中心《公示栏》以及拟推售车位所属苑区公告栏中张贴公示。

（3）房地产开发工程规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发工程的房屋套数的，房屋添置人每添置一套房屋，只能相应添置或租用本房地产开发工程的一个规划用于停放汽车的车位（规定第8条）故销售中心在推售前，务必计算工程内规划报建的车位数量与洋房套数，若车位数目少于洋房套数的，那么每户业主只能添置或租用一个车位、车库，销售中心务必在车位销售方案中明确告知业主，并且统一输出口径；如车位数目多于洋房套数的，那么不受上述限制4、销售中心根据上述指引制定的租售方式，经区域营销总经理审核后即可使用如销售中心展现需我部赋予解决观法的特殊处境的，可将相关租售方式提交我部法律文书与管理组加具观法 三、车位管理分工 权属为进展公司的车位，其短租（指3年以下的短期租赁）均由物业公司负责，其长租（指20年长租或20年长租再无偿供给给业主使用50年的处境）由进展公司负责长租及短租的适用处境如下表： 二、针对处境一，车位是采取长租或者短租的方式处理，因其各有优缺点（详见下表）： 故销售中心须综合考虑当地经济处境、车位的稀缺程度、车位的本金、销售价格、租金水平、当地物价局规定等因素，并接洽工程财务部、物业公司观法后，确定：A、车位长、短租的比例；B、车位长、短租租金；C、车位长、短的推售依次，并在按照《对总裁办发布的〈关于实时推售车位、车库的通知〉的操作指引》（档号：BGY/XSGLB/2022-1-21/HT001）要求上报车位销售方案时一并提出。

四、签署了70年车位协议书的处理方式 1、对于过往签署了70年车位协议书的客户，销售中心不需要主动与其更换新的协议；若客人对于以前使用年限为70年,为何现在是20年有疑问的，那么向其解释：“以前使用年限为70年的协议是车位使用权的转让，现在20年的协议是车位的出租，两者有识别这是由于《物权法》实施后，对于产权的界定更为明晰，对于我司已经大确权但是不能出独立产权证的车位采用出租的方式更符合物权法的规定但并不是说以前的操作方式就不合法，由于法律并不溯及既往，《物权法》的出台并不会对过往的行为发生法律效力 2、若有已签署70年车位协议书的业主坚持以前的协议书有问题，要求终止协议书的，那么各销售中心应立刻作为个案上报我部，原那么上处理方式为：对这片面业主，我司可以与其终止协议书，对价退回片面款项给业主，然后回收车位 3、关于车位的二手转让问题（特指不能出房产证，与业主签署了70年使用权转让协议的车位），今后各销售中心不再帮新旧业主办理车位的转让手续（即不再与旧业主终止协议书，与新业主签订新的车位协议书，亦不再出新的发票给二 手业主），对于车位的转让中涉及的一切问题，由新旧业主自行协商处理，销售中心、财务概不介入，新旧业主只需到屋村管理处办理相关手续即可。

五、关于尚未确权车位出租的操作指引 文档档号: BGY/XSGLB/2022-5-10/HT01 根据总裁办于2022年1月19日发布的《关于实时推售车位、车库的通知》及我部于2022年1月21日发布的《对总裁办发布的《关于实时推售车位、车库的通知》的操作指引》（下简称“相关指引”）的要求，现有片面销售提出在车位尚未交付使用前举行出租并收取租金的销售方式，现我部针对此种处理方式指引如下： 一、适用对象 此种方式适用于权属进展公司（即大确权至进展公司名下且车位本金并无分摊至销售本金中，概括操作指引详见附件三）但不能出具小产权证的车位 二、适用条件 1、根据上述相关指引的要求，当地法律法规允许车位在大确权前出租的； 2、车位已取得创办工程规划许可证且我司与业主签订车位租赁协议后不会产生车位规化变化的处境 3、在签订车位租赁协议时能明确车位的概括位置，预料面积、交付标准及交付使用时间 三、使用留神事项 1、根据法律的精神，车位在尚未交付给业主使用时，亦可与业主签署租赁协议并收取业主租金，故销售中心在得志上述条件的处境下，可在车位未能交付使用前即与业主签署车位租赁协议，预先收取业主租金并与业主商定概括交付使用时间。

2、关于租赁年限的设置，销售中心在考虑当地操作模式、工程本身处境等确定概括租赁年限，但租期最长不能超过20年如销售中心须一次性供给给业主使用超过20年的（如70年），那么采取在租赁协议中商定租期为20年，其余50年我司无偿供给给业主使用的方式处理 3、关于车位物业管理费的处理，经我部与物业管理公司沟通，采取物业管理费直接由租户（即业主）支付给物业管理公司的方式处理，我部与法务部出具 的车位租赁协议中已明确商定 关于调整车位租赁相关法律文书的事宜 文档档号: BGY/XSGLB/2022-10-31/HT01— 9 —。