会计实务：固定资产与投资性房地产准则差异探析.docx

名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -固定资产与投资性房地产准就差异探析自用房地产是指为生产商品、供应劳务或经营治理而持有的房地产，其基本特点是服务于企业自身的生产活动，其价值会随着房地产的使用而逐步转移到企业的产品或服务中，通过销售商品或供应服务为企业带来经济利益；企业的自用房地产包括：已用于固定资产建设的土地使用权；生产商品、供应劳务或经营治理的建筑物；投资性房地产是指为赚取租金或资本增值， 或两者兼有而持有的房地产；投资性房地产具有以下特点： 投资性房地产在取得高收益的同时也存在着高风险； 随着时间的推移， 其市场价值会超过其账面价值； 投资性房地产一般投资金额大、周期长、流淌性和变现才能差；企业的投资性房地产主要包括：出租的土地使用权；长期持有并预备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物； 第一，自用房地产与投资性房地产的联系；第一，会计确认条件基本相同；依据《企业会计准就第 4 号——固定资产》的规定，自用房地产必需在同时满意两个条件时才能予以确认：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；该固定资产的成本能够牢靠地计量；而依据《企业会计准就第 3 号——投资性房地产》的要求，投资性房地产也必需同时满意以下条件的，才能予以确认：与该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够牢靠计量； 其次，会计初始计量范畴类似；企业自用房地产的初始计量详细规定如下：外购 第 1 页，共 6 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -固定资产，应按实际支付的购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、 装卸费、安装费和专业人员服务费等，作为固定资产的取得成本；建造固定资产，应按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出；作为固定资产的成本；某些特别行业的特定固定资产，仍应考虑估量弃置费用因素；企业取得的投资性房地产；应依据取得时的成本进行初始计量：外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的投资性房地产的成本，依据相关会计准就的规定确认；购置自用房地产与投资性房地产的初始计量依据发生的实际相关成本计价入账，而自建的初始计量成本包括达到预定可使用状态前的一切合理、必要的支出；最终，两者存在肯定转换关系；房地产用途转换是指企业持有的房地产在用途方面发生了实质性转变，造成原投资性房地产改为生产经营自用的固定资产或者原生产经营自用的固定资产改为用于赚取租金或资本增值时的投资性房地产；当作为固定资产的自用房地产从生产商品、供应劳务或经营治理而持有目的转变成为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的投资性房地产，原作为固定资产的自用房地产由“固定资产”科目转换到“投资性房地产”科目进行会计核算；当为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的投资性房地产从其原持有意图转为生 第 2 页，共 6 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -产商品、供应劳务或经营治理而持有的的自用房地产，原“投资性房地产”科目核算的投资性房地产转换到“固定资产”科目进行会计核算；其次；自用房地产与投资性房地产差异；第一，经济实质及持有目的区分；虽然投资性房地产与自用房地产在物质形状上相同， 但两者仍存在本质性区分： 第一；自用房地产与投资性房地产持有目的不同；企业会计准就明确指出，自用固定资产是指为生产商品、供应劳务或经营治理而持有的、使用年限超过一年、单位价 值较高的有形资产； 而投资性房地产就指为赚取租金或资本增值而持有的房地产， 包括企业以投资为目的而拥有的土地全部权及房屋建筑物和房地产开发企业出租 的开发产品；由此可见，以用于生产经营治理为目的的房地产可划入固定资产的 范畴，而以赚取租金或资本增值为目的投资性房地产，就不属于“固定资产”的 范畴；虽然投资性房地产与自用房地产在物质形状上是相同的，但企业持有它们 的主要目的不同，这是投资性房地产不应作为“固定资产”核算的主要理由；其 次，用作固定资产的房地产与投资性房地产经济实质存在区分，企业的投资性房 地产业务与企业的“投资”业务并无本质区分，是游离于企业正常的生产经营活 动外的通过将资产让渡给其他单位以赚取增值为目的投资行为；但由于投资性房 地产业务属于特地的对内投资业务，有别于对外投资的长期投资的业务，并入专 设的“投资性房地产”账户进行核算； 而用作固定资产的房地产主要为生产商品、供应劳务、或经营治理供应场所，通过对外销售商品或供应劳务获利； 第 3 页，共 6 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -其次，会计后续计量的模式不同；自用房地产一般只能采纳成本法进行核算；固定资产的更新改造等后续支出，满意固定资产确认条件的应计入固定资产成本，如有被替换的部分应同被替换部分的账面从该固定资产原账面价值中扣除；不满意规定资产确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益；在对固定资产发生可资本化的后续支出后，企业应将该固定资产的原价、已计提的累计折旧和减值预备转销，将固定资产的账面价值转入在建工程；在固定资产发生的后续支出完工并达到预定可使用状态时，应在后续支出资本化后的固定资产账面价值不超过其可收回金额的范畴内，从在建工程转入固定资产；企业对投资性房地产在资产负债表日多采纳成本模式进行后续计量；但是，在有确凿证据说明投资性房地产的公允价值能够连续牢靠取得的情形下，即同时满意条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场并且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估量的，可以对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量；采纳公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益；并且已采纳公允价值模式计量的投资性房地产；不得从公允价值模式转为成本模式；最终，资产处置时会计处理区分；自用房地产的处置主要是指用作固定资产的房 第 4 页，共 6 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -地产的报废和出售，以及对因各种不行抗拒的自然灾难而遭到缺失的固定资产所进行清理工作；企业因出售、报废、毁损等缘由削减的自用房地产而发生的固定 资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入，一般要通过“固定资 产清理”科目核算，其借方反映转入清理的固定资产的净值和发生的清理费用， 贷方反映清理固定资产的变价收入和应由保险公司或过失人承担的缺失等；自用 房地产清理完毕后的净收益计人“营业外收入”，假如为净缺失就计人“营业外 支出”账户；当投资性房地产被处置，或者永久退出访用且估量不能从其处置中 取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产；企业出售、转让、报废投资 性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关 税费后的金额计入当期损益将实际收到的处置收人计入“其他业务收入”账户， 所处置投资性房地产的账面价值计人“其他业务成本”账户；当采纳成本模式计 量处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记 “其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销；借记“投 资性房地产累计折旧 〔 摊销〕 ”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目；已计提减值预备的，仍应同时结转减值预备；采纳公允价值模式计量，进行投资性房地产处置时，应 按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按 该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地 第 5 页，共 6 页 - - - - - - - - -名师归纳总结 精品word资料 - - - - - - - - - - - - - - -产〔 成本〕 ”科目、贷记或借记“投资性房地产 〔 公允价值变动 〕 ”科目；同时；按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记”资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目；小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大致知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的；由于它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法；诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最终加上勤奋，那样必定会赢来胜利的曙光；天道酬勤嘛！ 第 6 页，共 6 页 - - - - - - - - -。