房地产法律培训之一(1).pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产法律培训之一,制作人：吕黄河,主要阶段,第一阶段：,前,前期开发阶,段,段,第二阶段：,施,施工建造阶,段,段,第三阶段：,销,销售阶段,第四阶段：,物,物业管理阶,段,段,第一阶段：,前,前期开发阶,段,段,一、项目收,购,购的法律风,险,险,二、项目转,让,让的法律风,险,险,三、项目转,让,让的变通方,式,式,四、合作开,发,发,一、项目收,购,购的法律风,险,险,项目现状的,风,风险：环境,、,、位置、质,量,量；,合法性风险,：,：,土地使用权,是,是否取得,是否符合转,让,让的条件（,房,房屋建造进,度,度达到投资,额,额的25%,，,，成片开发,的,的形成用地,条,条件，转让,房,房屋的，持,有,有房屋产权,证,证书）,对方公司状,况,况调查：担,保,保、资质、,履,履约能力等,二、项目转,让,让的法律风,险,险,项目转让的,条,条件：,已获得立项,开,开工条件,转让时间是,在,在取得商品,房,房预售证之,前,前,达到法定转,让,让条件,三、项目转,让,让的变通方,式,式,增资扩股,增资扩股适,用,用于资金严,重,重短缺的企,业,业，引入合,作,作伙伴。

股权融资：,阶段性股权,融,融资必须在,项,项目成熟的,前,前提下进行,；,；并且在合,同,同中要有销,售,售后按一定,溢,溢价回购的,内,内容商品房包销,：,：,委托方必须,是,是开发商；,受,受托方为有,资,资质的房地,产,产中介机构,；,；合同内容,要,要体现己方,利,利益承包方式：,承包商的选,择,择、承包合,同,同的法律风,险,险尤其是违,约,约的风险四、合作开,发,发,联营协议保,底,底条款无效,联营协议需,要,要备案,通过审批、,备,备案方式保,证,证提供资金,一,一方的物权,设立项目公,司,司进行合作,开,开发，通过,股,股权方式明,确,确各方利益,第二阶段：,施,施工建造阶,段,段,另作专题培,训,训,第三阶段：,销,销售阶段,阶段性担保,的,的风险,广告与事实,不,不符的风险,售后包租的,风,风险,阶段性担保,的,的风险,阶段性担保,不,不表示阶段,性,性的风险，,而,而是长期风,险,险,最高院关于,适,适用担保,法,法若干问,题,题的解释第32条规定,：,：“保证合,同,同约定的保,证,证期间早于,或,或者等于主,债,债务履行期,限,限的，视为,没,没有约定，,保,保证期为主,债,债务履行期,届,届满之日起6个月。

防范措施：,1、以期房,抵,抵押代替开,发,发商担保,2、设立反,担,担保协议,销售广告与,事,事实不符的,风,风险,最高人民法,院,院关于审理,商,商品房买卖,合,合同纠纷案,件,件适用法律,若,若干问题的,解,解释第3条,规,规定：“,商,商品房的销,售,售广告和宣,传,传资料为要,约,约邀请，但,是,是出卖人就,商,商品房开发,规,规划范围内,的,的房屋及相,关,关设施所作,的,的说明和允,诺,诺具体确定,，,，并对商品,房,房买卖合同,的,的订立以及,房,房屋价格的,确,确定有重大,影,影响的，应,当,当视为要约,该说明和,允,允诺即使未,载,载入商品房,买,买卖合同，,亦,亦应当视为,合,合同内容，,当,当事人违反,的,的，应当承,担,担违约责任,防范应对措,施,施：,1、明确广,告,告宣传的范,围,围和内容,2、对销售,广,广告、宣传,资,资料进行严,格,格的审核,3、广告的,模,模糊化处理,第四阶段：,物,物业管理阶,段,段,依法招标,未依法招标,不,不符合法律,规,规定完善物业移,交,交,未规范物业,交,交接手续会,导,导致物业服,务,务主体不明,的,的法律风险,The End,谢谢,。