香港大型商业项目调研分析.doc

1 33 香香港港大大型型商商业业项项目目调调研研分分析析 目目 录录 第第一一部部分分 香香港港各各大大型型商商业业项项目目调调研研分分析析 第第二二部部分分 香香港港商商业业总总结结 2 33 第第一一部部分分 香香港港各各大大型型商商业业项项目目调调研研分分析析 一一 九九龙龙片片区区 主要项目介绍 圆方广场圆方广场 位于香港西九龙地段 地铁九龙站上盖的圆方商场 Elements 糅合了多种崭新理念 集名店 购物 休闲 饮食 娱乐及文化体验于一身 可说是现今香港最高端的商场之一 是时尚一族新 的购物休闲热点 香港首个横向式横向式大型购物中心 圆方商场占地一百万平方英尺 由著名建筑公司 Benoy 设计 是香港首个横向式的大型购 物中心 商店分有金 木 水 火 土五个主题区 寓意体现平衡 高端的生活品味 金区金区 汇汇 集顶级名牌商店和世界级食肆 集顶级名牌商店和世界级食肆 木区木区 是以健康和美容 时尚为理念的区域 是以健康和美容 时尚为理念的区域 水区水区 有多姿多彩有多姿多彩 的国际美馔 的国际美馔 火区火区 为动感娱乐地带 为动感娱乐地带 土区土区 则集合各国潮流服饰 则集合各国潮流服饰 每个区都有著名艺术家设计 的 3 33 大型艺术品作标志 这些标志性艺术品都很吸引人 特别是 水区 的十座大型流水式金属流水式金属 水柱水柱更是游人拍照的热点 水区 木区 商户外立面尽量采用木材 4 33 火区 咖啡色为主色 白色 红色贯穿 金区 墙壁上 8 个不规则的 LED 其中两个显示某些高端品牌的 LOGO 其余 6 个动态播放对 应的走秀表演 5 33 圆方商场的设计灵感来自大自然 它特设四万多平方英尺的天窗四万多平方英尺的天窗 充 足的自然光让商场内外连成一片 营造 购物绿园 的环境 令人恍如置身于都市绿洲 场内设计参照欧陆式的风格 打造欧式的 Indoor Boulevard 双层复式商铺 每个商铺的上 下层用小型中庭连接 极富个性 加附几张近景 6 33 商场走道最宽处有走道最宽处有 37 米米 营造舒适 悠闲的空间感 新开业的圆方商场将把世界最优质的产品和服务带到香港 它引入多个首次进入香港市场的 零售商 并吸引众多国际级的知名品牌在此设立旗舰店旗舰店 令此地成为香港最时尚的购物消闲热点 圆方商场首次引入香港的国际著名时装品牌计有 Karen Millen Luella Pringle of Scotland 及 Tiger 多家国际著名品牌店在此开设旗舰店 Mulberry 也在此开设香港首个 占地两层的 全系列旗舰店 可媲美伦敦 New Bond Street 全球之首的 signature store Bottega Veneta Prada 亦将在该商场开设三千多平方英尺的大型店铺 商场内消费者熟悉的高档品牌还有 Cerruti 1881 Dunhill Escada Fendi Kent Curwen Lanvin Montblanc Valentino Salvato 7 33 re Ferragamo 和 Versace 等 圆方商场还有品牌最齐全的珠宝钟表旗舰店 品牌包括 Bulgari Cartier Chaumet Damiani IWC Mikimoto Montblanc Piaget 和 Tiffany 等世界一 流品牌 可媲美纽约的 The Fifth Avenue 食肆环境出色 娱乐设施一流 圆方商场还有三层楼提供优质餐饮食肆 包括 Casual Dining Fine Dining Black Tie 等餐 厅食肆 其中著名高级日本餐厅 MEGU 首次到香港开业 兰桂芳饮食集团的 Olive Igors 和 Gaia 也将在圆方商场设点 首次进驻九龙区 由于多家餐厅都有室内和室外的用餐地方 还有 海景的食肆 可让顾客在品尝美食的同时 尽览维港景色 娱乐设施方面也不逊色 商场里有一间有十二个放映厅十二个放映厅和超级音响系统的电影院 The Grand Cinema 有可观赏维港景色的亚洲首个环保溜冰场环保溜冰场 商场顶层有七十万平方英尺的户 外园林公园和馥香园 这是亲子同游的休憩地 溜冰场 The Rink 位于 火 区 它与其他溜冰场不同之处是以八达通收费 租借溜冰鞋和入 闸均非常方便 在正式进入冰场时才开始计时 每分钟为 1 港元 非常方便 溜冰场细节 溜冰场进出闸 自动的保温拉膜 以遮挡部分光线直射 节约能源 8 33 溜冰场观景台 不规则的多个中庭 丰富了空间感 9 33 个别特色店 ThreeSixty 以有机食品为主题的超市 圆方商场 木区 里的 ThreeSixty 超级市场和美食广场 有 33000 平方英尺 主要销售有机食 品 这是亚洲首家以有机食品为主题有机食品为主题的超级市场 门口附近的面包区 货架上放着各种新鲜出炉的面包和酥饼 令人垂涎欲滴 旁边的蛋糕专 门店 玻璃柜内展示的芝士蛋糕和巧克力蛋糕如花般美艳 俨如艺术品 令人不禁驻足观赏 往里一点是 小孩的天堂 在这里 小朋友可用不同颜色的棉花糖在巧克力喷泉沾上白色巧 克力浆品尝 哪个小孩可抵挡得住这种诱惑 这里的西式三明治也有很多选择 而且分量十足 ThreeSixty 超市内多为有机食品 很多商品从外国直接采购 市面较为少见 在这里可找到 有机新鲜菜 无 荷尔蒙 鸡 有机面食 巧克力 这里的鱼生和寿司也很新鲜 而且价钱也很合 理 10 33 ThreeSixty 为支持环保 也主要使用环保建材和天然产品 也是香港首个无免费塑料袋提供 的超市 每层洗手间垂直位置均不同 设置擦鞋机 冷热两用饮水机等 交通 圆方商场位于地铁九龙站上盖 可选乘东涌线 机场快线的地铁圆方商场位于地铁九龙站上盖 可选乘东涌线 机场快线的地铁 此外商场下方有巴 士总站 有多条大巴线路 小巴路线 穿梭巴士途经商场往返尖沙咀码头 尖东 佐敦 油麻地 红磡 何文田及九龙塘等区 11 33 停车场设计精致周到 用材上乘 12 33 圆方广场四周是漾日居 凯旋门 ICC 全港最高建筑 等 地理位置相当优越 apm 香港 apm 开发商 香港新鸿基地产 地点 观塘 定位消费对象 年轻人士 中偏低档 apm am pm 延长营业时间 引入夜行零售概念 装潢设计特色 颜色鲜明 年轻时尚 香港 APM 地铁出口的弧形 led 导购屏 通过控制室直接播放广告 有线电视 活动宣 传 影院宣传片 创造价值 吸引人群 APM 的 lcd 等多媒体系统庞大 设计处理较好 香港 APM 中庭 效果不错 两侧还有次通道 遗憾的是经营方追求效益 将有些楼层的中庭主通道也一 并出租 使主动线变得不太顺畅 有失大场风范 apm 地处偏僻的观塘 定位中档消费 13 33 典型的香港地铁物业 apm 简洁的总服务台 总服务台常规功能 1 咨客 2 礼品包装 3 赠品发放 4 免费票据 促销券发放 5 兑换票据 6 呼叫功能 pa 控制 7 vip 接待 8 商户与商管信息中转 9 打烊清 场配合 apm 卫生间入口休息等待区 shopping mall 对于卫生间的重视程度直接体现出发展商对商业物业的经营度 是服务 意识高低的重要体现 也是卖场整体设计风格体现的一个缩影 配套齐全应有如下附加功能 1 残卫 2 儿童用高低小便器 洗手台 3 爱婴室 即哺乳室 4 尿布换台 有成品销售 5 清节池 6 工具间 7 搁物台 9 干 10 皮鞋清洁机 11 休息等候区 还有一些服务细节功能 apm 的休息等候区设计非常 不错 戗面上还嵌装了lcd 等候者也不会无聊 墙面 的玻璃及座椅设计也非常年 轻现代 卫生间里面也十分 漂亮 我很欣赏 卫生间的惊艳设计 14 33 APM 的美食广场 装饰用了很多仿古的木面 显旧 档口招牌由于是统一装饰好了墙 面 且对小商户的可改造区域作了明确限制 显得生硬 不够流畅自然 而其天棚自然 光效果良好 观塘区一向以住宅和工业为主 在这样一个地区设 apm 深宵购物场 势必对区内其它商业租 金会有相当影响 而且会令这区出现一定的 转型 地铁观塘站由 A 口出站后 右边跃式扶梯直通写字楼 创纪之城 5 15 33 12 层为写字楼接待大堂 16 33 12 至 42 层为写字楼 约 25000 平方呎 16 部电梯 货梯 2 部 电梯内安装直播电视 写字楼电梯安有读卡器 在办公时间持有智能卡者方可乘梯 17 33 写字楼层高约 11 呎 地砖离地面 6 吋 东西两面 一面山景 一面维多利亚湾 租金 20 30 元 平方呎 管理费 3 2 元 平方呎 实用率 80 出租率 9 成 租赁押金为 2 个月的租金 业务框架 分为租务部 管理部和推广部 像维修 保安等服务基本都放在管理部 商业与写字楼分开租赁 写字楼平均一个季度组织一次大型活动 例如星巴克品咖啡邀请会 红十字会活动等 卫生间内安置空气清新器 每 3 分钟自动喷洒一次 马桶里水含消毒剂 大厦没有吸烟区 18 33 行政人员设有专用卫生间 可进行洗浴 朗豪坊朗豪坊 19 33 位于旺角亞皆老街 8 号的朗豪坊约有 300 间商铺 其中包括 37 间食肆 其主要商户包括香港 西武 i t 无印良品等 并拥有六间大型影院 商户中有超过 50 是炙手可热的潮流时装及化妆品牌 包括 A X Armani Exchange Fornarina Benetton Bread n Butter F C K 等 另有 25 则为生活时尚及配饰 系列 如 Swarovski 迪生钟表珠宝 Green Field Daikanyama MAC Look 及 ctf2 等 另外 商场 4 楼的通天广场为商场的餐饮重点 拥有多间特色食肆 如 Italian Tomato 阿拉面馆 元气寿司 味千拉面 星巴克咖啡及表哥茶餐厅等 游人在购物之余也可享受到香港 的美味佳肴 The Spiral 则位于商场的 8 11 楼 拥有超过 100 间别具特色的店铺 这类店铺引 进日本及本地最新设计时装品牌 并且限量出售运动鞋 收藏品 玩具及各式各样的特色饰物 朗豪坊项目刷新多项纪录 朗豪坊坐落于旺角黄金地段 是九龙区内备受瞩目的大型三合一综合优质发展项目 总面积 达 16 7 万平方米 其中包括一幢 59 层的甲级商厦 近 300 多间商店与食肆的 15 层高大型购物 商场及 42 层高的五星级朗豪酒店 朗豪坊内楼高 59 层的甲级商厦是西九龙区内最高建筑物 提供世界级设施及 360 度毫无遮 挡的优美景致 而朗豪酒店则为旺角区唯一的 5 星级酒店 让旅客既能体验舒适豪华的酒店住宿 亦能尽享该区四通八达的交通设施 至于朗豪坊商场 则开创本港先河 引入多项崭新的建筑及 设计特色 其中包括全港最高 超过 9 层楼高 气势不凡的中庭楼底 两条全港最长的室内扶手 电梯 以及全港首创的数码天幕 各独立空间中由电扶梯衔接各楼面的消费空间 与普通商业广场不同 朗豪坊现将人流 20 33 由通天扶梯引至顶层 缓降的螺旋阶梯将人潮轻松地滑向低楼层并成功地带到每一间店 铺 以提高商店吸引顾客的能力 扶梯旁设有防护玻璃 显著的设计重点就是通天扶梯 创造出了空间的动感 中庭顶棚天幕模拟蓝天白云设计 朗豪坊大解构 无特别主力店 1 F 至 3 F 时尚品牌汇聚 一至三楼可谓名牌的集中地 多个国际品牌均进驻这一层面积较大的商铺 当中包括 Armarni Exchange Miss Sixty Shu Uemura United Colors of Benetton 等时尚衣饰 换季 置装来这里就最适合不过了 4 F 美食广场 Grand Atrium 这里是你疯狂购物后最佳的充电地方 因为这里有齐中 西 日 韩 意等各式美食 包括 Starbucks 满记 香辣屋 元气寿司等 迎合不同食客的口胃 5 F 至 7 F 主打年轻服饰 旺角是年轻人的世界 既然商场坐落在这里 当然要照顾年轻人的需要 五楼至七楼集中了很多 年轻潮流名店 包括 i t 及旗下的。