土地增值税清算鉴证工作底稿5审核事项说明-讲课用.doc

企业根本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明一、根本情况〔一〕企业根本情况〔营业执照、税务登记证〕1.成立日期：2.税务登记证号：〔1〕 国税登记证号：〔2〕 地税登记证号：3.地 址：4.法人代表：5.注册资本：6.投资总额：7.企业类型：8.经营范围：9.其他：〔二〕工程根本情况1.工程地址2.工程概况列明开发工程类型、占地面积、取得相关批文的情况〔开工日期、竣工日期、销售的开始日期-截止目前的销售情况〕3.工程建设规模列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套面积、可售面积，并分别说明普通住宅、非普通住宅、其他开发工程的建设规模4.工程销售情况列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例等，并分别按普通住宅、非普通住宅、其他开发工程予以说明5.工程设计情况说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供，以及工程设计的其他情况二、主要会计政策和税收政策1.公司执行 会计准那么或?××会计制度?及有关规定2.公司会计核算方法：3.主要内部控制制度：4.土地增值税清算条件：5.开发产品完工的标准：6.本钱费用的分配标准：7.开发产品销售收入确认的标准：8.开发产品视同销售确认收入的标准：9.与土地增值税清算工程相关的税收政策：10.其他政策：三、土地增值税的审核情况〔一〕土地增值税应税收入的审核截至××年××月××日止，贵公司自报本工程土地增值税应税收入 元；经审核，核定土地增值税应税收入为 元，比自报数调增/调减 元，其中：1.销售普通标准住宅 平方米，取得销售收入自报应税收入 元；经审核，调增/调减收入 元，核定收入 元。

2.销售其他工程〔含非普通标准住宅 平方米，取得销售收入自报应税收入 元；经审核，调增/调减收入 元，核定收入 元3.视同销售房地产收入：〔1〕按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格；或〔2〕参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定，自报应税收入 元；经审核，调增/调减收入 元，核定其他工程应税收入 元〔二〕土地增值税扣除工程的审核截至××年××月××日止，贵公司自报本工程土地增值税应税扣除工程总额 元；经审核，核定土地增值税扣除工程总额 元，比自报数调增/调减 元，其中：1.取得土地使用权所支付的金额贵公司自报取得本工程的土地使用权支付金额为 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为 元2.房地产开发本钱贵公司本工程自报房地产开发本钱 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的房地产开发本钱为 元其中：〔1〕贵公司自报土地征用及拆迁补偿 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿为 元。

〔2〕贵公司自报前期工程费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的前期工程费为 元〔3〕贵公司自报建筑安装工程费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的建筑安装工程费为 元〔4〕贵公司自报根底设施费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的根底设施费为 元〔5〕贵公司自报公共配套设施费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的公共配套设施费为 元〔6〕贵公司自报开发间接费 元；经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的开发间接费为 元3.房地产开发费用〔1〕本工程发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为 元其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发本钱 元之和的5%扣除 元因此，贵公司此工程可扣除金额为 元〔2〕本工程发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发本钱 元之和的10%扣除 元。

因此，贵公司此工程可扣除金额为 元4.与转让房地产有关的税金贵公司自报转让房地产有关税金为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关税金为 元其中：〔1〕 贵公司自报转让房地产有关营业税税金为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为 元〔2〕 贵公司自报转让房地产有关城市维护建设税税金为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为 元〔3〕 贵公司自报转让房地产有关教育费附加费为 元；经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为 元5.税收规定的其他扣除工程贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额 元与开发本钱 元之和的20%加计扣除因此，贵公司其他扣除工程的金额为 元〔三〕增值额及增值率的审核贵公司自报转让房地产土地增值税的增值额为 元；经审核，应缴土地增值税的增值额为 元其中：⑴普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 %〔计算公式〕⑵非普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 %〔计算公式〕〔四〕应缴土地增值税的审核贵公司自报转让房地产土地增值税税额为 元；经审核，应缴土地增值税税额为 元，已缴税款为 元；应补〔退〕税额为 元。

其中：1.普通住宅应缴土地增值税税额为 元；已缴税额为 元，应补〔退〕税额为 元2.非普通住宅应缴土地增值税税额为 元；已缴税额为 元，应补〔退〕税额为 元四、应当披露的其他事项〔如：合作建房分面积自用之后的监管〕。