广州市林和村改造案例.doc

1广州市林和村改造案例一、 林和村基本情况1、 林和村基本情况林和村改造项目总占地面积共 64414 平方米，拆迁前建筑面积共约 21.5 万平方米，容积率约 3.5林和村居民共约 600 户常住人口（含流动人口）约 20000 人2、 改造后的林和村林和村改造项目总占地面积约 64414 平方米改造后，地上建筑面积约 40万平方米，地下建筑面积约 8 万平方米容积率 6.21，裙楼建筑密度 18.2%，塔楼建筑密度 24.4%绿化率 51.7%（含屋面绿化）改造后的林和村将由 14 栋住宅、1 栋办公楼、1 栋商业楼、1 幼儿园构成14 栋住宅中，6 栋楼为村民回迁房，每栋均将建为 150 米高的 49 层住宅，分布在地块中部至北面地块共约 2064 套回迁住宅户型比例为：150 平方米占 30%，113-123 平方米占 10%，90-108 平方米占 30%，70 平方米占 30%，45平方米占 20%另 8 栋楼建成 150 米高的 48 层住宅，其中 1 栋为服务公寓新增加的商品房不到 700 套其他物业为 1 栋 2 层楼高的商业用楼，1 栋 25 层、近 100 米高的办公塔楼。

在小区配套方面，林和村在建成后将有大片花园及池塘，花园附近建有一栋 2 层高托儿所及 1 栋 3 层高幼儿园，并有大型地下车库二、 林和村改造模式1、林和村改造模式采用“村民自主改造模式” 2村集体土地在土地权属上具有土地所有权、土地使用权集村集体于一身的情况这是与国有土地最大的不同之处国有土地的土地所有权属于国家，平时我们说的出让、转让土地，实际上转让的是国有土地的土地使用权2、具体操作（1）投资商、运作主体、拆迁资金林和村在改造之初就成立了村经济注资的全资子公司——广州新天房地产发展公司，类似“项目公司” 由村民投票表决是否同意拆迁通过以后，由村委会发布“拆迁通告” 投资商将资金注入“项目公司” 林和村注入资金一共是 10 亿元拆迁保证金签订合同约定款项用途如 3 亿元为临迁费用，在村民同意交楼拆迁后一次性发放 3 年月均 26 元/ 平方米的临迁费7 亿元在项目重建建到 0.00 的时候才能启用启用之前，还需要国土、规划、村委等五家单位会签同意可以使用2）拆迁面积认定在对拆迁面积的认定上，对有证建筑采用 1:1 的比例回迁对违章建筑政府规定是一律不补，但因现实操作实施困难，一般采取尊重现实的做法。

按 3:1的比例认定建筑面积对于简易搭建，如铁皮屋，按每家 1 个 300 元统一货币补偿；天井，按每家 1 个 800 元统一货币补偿其他的不考虑3）实际建设回迁面积因林和村位处广州 CBD，村民 100%选择回迁因此，在总体规划时，回迁住宅区实际建设面积要超过拆迁面积，以供村民选购4）临迁费、搬家费广州市政府对临迁费的指导价为 22 元/平方米/ 月在实际谈判中，村民预期比这个价格要高出一些最后，林和村实际支付的临迁费为 26 元/ 平方米/月并在交房前采用一次性支付 3 年的方式因林和村改造期间，广州有亚运会，对项目工程进度会构成一定影响在项目拆迁之初，约定项目 4 年完成改造如第 4 年仍然不能让村民回迁，将按“双倍临迁费”支付，及按 52 元/平3方米/月支付临迁费搬家费按 1000 元/ 家的标准发放5）回迁户型及实际操作在规划设计回迁户型前，要做充分的摸查林和村 21 万平方米建筑、600户居民户均面积 300 多平方米户型大小跨度 200-500 平方米不等通过调查，大部分村民意向是自住一套大面积户型其他户型意向以小面积可租赁单位为主在经过 5 轮方案后，最后确定户型共 2064 套。

户型比例为：150 平方米占30%（600 套） ，113-123 平方米占 10%（200 套） ，90-108 平方米占 10%（200套） ，70 平方米占 30%（ 600 套） ，45 平方米占 20%（400 套） 村民回迁在选择户型的时候，采用“拆迁建筑面积=回迁建筑面积”的方式当“回迁建筑面积超过拆迁建筑面积 5 平方米以内的，按 3500 元/平方米价格购买” ；当“回迁建筑面积超过拆迁建筑面积 5-8 平方米以内的，按 6000元/平方米价格购买” ；当 “回迁建筑面积超过拆迁建筑面积 8 平方米以上的，按市场价购买” 当“回迁建筑面积少于拆迁建筑面积 5 平方米以内的，按 10000 元/平方米价格货币补偿” ；当“回迁建筑面积少于拆迁建筑面积 5 平方米以上的，村民可拒绝回迁” 三、 林和村改造遇到的难题1、 项目立项问题林和村以村为改造主体，改造前，土地为集体土地性质，改造主体也为集体经济实体公司在发改委项目立项类别里，房地产是单独类别广州市政府“三旧改造”的具体行政职能部门责权还没理清项目至今未立项，将直接影响项目后期开发建设2、 项目款项发票问题按现行税费制度。

公司支付都要有凭证投资商将临迁费（拆迁保证金）4划入拆迁主体公司，拆迁主体公司不愿意承担发票因按现行发票制度，只有房地产企业的发票，并且采用预征税费制度村民领取临迁费后也不可能出具发票。