新_XXXX-9-14_南宁市江南区房地产楼盘市场调查分析报告.doc

精品范文模板 可修改删除撰写人：___________日 期：___________ 南宁江南区房地产楼盘市场分析报告（2012-9-14）策划部：李胜准 一、江南区现状及城区发展趋势（一）江南区域现状概况江南区位于广西首府南宁市西南部，邕江南岸因城区坐落于邕江南岸而命名为江南区，管辖那洪镇、江西镇、吴圩镇、苏圩镇、延安镇5个镇及福建园街道、江南街道、沙井街道3个街道办事处，总面积为1154平方公里，总人口40.2多万人江南区是个后发展城区，拥有大片可供开发的土地和市区内最长的滨江水域，是发展都市型工业、休闲娱乐业、房地业、现代物流业的良好场所随着大南宁的形成和中国—东盟自由贸易区，江南区已成为南宁市新的投资热土提出了“工业化、城市化”的发展战略之后，不仅使江南区工业区的地位得到了进一步巩固，同时也使江南区的城市建设和第三产业走上了快速发展的轨道江南区根据其区域特点概括起来，具有“四大优势”：1. 核心区域优势：江南区是五象新区和老城区的核心区域，拥有大片可供开发的土地和市区内最长的滨江水域，是发展都市型工业、休闲娱乐业、房地业、现代物流业的良好场所。

2. 便捷交通优势：南宁11座大桥横跨江水，江南大桥的建成通车使用，全速提升江南交通；吴圩机场的扩建，长江三角洲、珠江三角洲城市航班的增加，加速江南区的发展3.人气商贸优势：江南大道沿线及周边主要具备旅游娱乐、购物休闲以及餐饮业； “10＋1”大道形成一条凝聚传统与魅力，集购物、休闲、娱乐、饮食、文化、旅游为一体的东盟风情特色景观商业街区；白沙大道汽车销售一条街成为辐射西南地区的中高档汽车销售中心这一切增加了江南区的人流和物流4.环境优势：江南区工业生产地的搬离，势必将大大改善居住环境在江南大道、沙井大道、五一西路、壮锦大道、白沙半岛、亭子片区、石柱岭片区具有一批房地产项目逐步形成房地产业有序、健康、高质、快速发展，创造洁静优美的人居环境二）江南区市政规划及发展趋势1、江南区市政规划实施“136”工程和旧城改造项目，完善城市功能根据城市发展需要，对一些重要地段进行改造和亮化美化结合建设“136”工程堤路园工程的实施，按照“旧改一片、新建一片、繁荣一片”的原则进行旧城改造近期主要实施白沙片区旧改项目，面积约1300亩，将建成环境优美，功能齐全商住新区 2、发展趋势规划——“一区两带多组团”的城区发展空间布局 “一区”——多点式商贸区范围包括亭江路、星光大道、南建路、壮锦大道、沙井大道、江南大道、五一路、亭洪路、白沙大道，“五纵四横”路网交汇点。

初步具有市场集聚效应的商贸网点，以“10+1”商业大道为中心，形成休闲旅游为重点的商贸区；以邕江大桥南为中心，形成文化体育产业为重点的商贸区；以中兴大桥南为中心，形成服务社区的大型卖场为重点的商贸区；以清川大桥南为中心，形成金融、商务为重点，服务江南工业园和江南物流园的商贸区 “两带”——邕江南岸经济带、城区西南部经济带 邕江南岸经济带范围是沿邕江地带形成集大型超市、购物中心、餐饮娱乐中心、图书文化中心为一体的购物广场江南沿江商务商贸区、房地产聚居发展区，形成独具特色的江南外滩新景 城区西南部经济带范围是沙井片区、吴圩镇、苏圩镇此经济带拥有江南工业园、江南物流园在吴圩、苏圩一带规划建设了工业集中区，重点发展了机械加工制造业、食品加工业和精细化工业；围绕吴圩国际机场扩建，开发建设集生产、技术、资讯、贸易于一体的空港物流市场，大力发展“空港经济” “多组团”——多个小城镇特色组团范围包括吴圩、苏圩、江西、延安镇根据各镇资源特点和比较优势，分别侧重发展商贸、物流、农产品加工、食品加工、旅游、房地产等主导镇域经济快速发展的产业吴圩镇重点发展商贸、物流、房地产业；苏圩镇重点发展储运、食品加工业；江西镇重点发展旅游业；延安镇重点发展农产品加工业。

二、江南区房地产市场划分及特点（一）区域市场划分按房地产发展特征，江南片大体分为三个板块：五一沙井板块（老江南板块）；白沙星光板块（新江南板块）；壮锦那洪板块（新兴的城南板块）从规划上看来，江南区发展的灵魂在于由产业经济来带动区域人居发展，这是江南区与其他区域相比最大的优越感来源如果要对目前南宁房地产发展得最为顺畅的兴宁区与青秀区进行定位分析，兴宁区仅仅是消费的商业区，而青秀区则十分现代化，但也只是一个城市房地产兴起的区域，而不是经济兴起的区域，换言之，江南区由于具备较为雄厚的产业支撑，未来的江南区或将发展成为南宁的副中心二）江南区各板块在售项目统计表：江南白沙星光板块五一沙井板块壮锦那洪板块在售楼盘数量347待售/新增楼盘数量131楼盘规模（亩）61—583亩华南城3406亩4-586亩52-463.06亩主要物业类型纯住宅纯住宅纯住宅目前均价（元/m²）6500元/㎡6900元/㎡5400元/㎡主力户型紧凑二房、三房二房和三房二房和三房主要消费群周边县市，省外乔迁居民、投资客附近本地居民、周围生意人、南宁外县人二次置业者、周边居民江南区各板块楼盘存量/增量： 从现在江南区总体来看，住宅市场供应较为充足，自从限购令之后上旬以消化存量、预约为主，中下旬受市场影响逐步回升，新增量渐增。

五一沙井板块存量房多，因为有几个大楼盘刚刚开始销售，如融晟公园大地现存量房2664套另一个原因是宏观政策的调控削弱了住宅市场的消化速度；白沙星光板块在售项目较少，开盘已久，市场求大于供，因而销售情况较为可观；壮锦那洪板块销售价格较低，存量较少，发展潜力较大，几个楼盘将集中推出房源，新增数量大，使该区域强大的住房需求得到释放，销售走势也较为乐观江南区各板块主要在售楼盘销售走势 从上述各板块几个较具有代表性的楼盘来看，江南区目前整体的推货量消化了起伏比较大，从销售率来看最好的是普罗旺斯达到98%数据表明，目前江南区各楼盘走势良好，销售前景乐观，房源较为充裕三）江南区价格分析江南区在售楼盘平均价格走势图：以上图表显示了2011年9月—2012年9月份江南区三个板块主要在售楼盘的价格变化情况以及三个板块在售楼盘均价走势情况从中我们可以看到，江南区各板块住宅平均价格在5000-7000元/㎡区间内，该均价区间也较为符合目前江南区民众收入水平与消费能力，市场接受度较高白沙星光板块因为周边配套成熟、位处交通便利地段均价最高达到8300元/㎡，而壮锦那洪板块周边配套及地理位置欠佳的楼盘，其均价最低在5000元/㎡。

总的来看，整个江南区的房价呈现出小幅度平稳上升的发展趋势四）江南区在售楼盘物业类型搭配比例 由图显示，江南区物业类型中，住宅占到了89%，商铺和写字楼占的面积较小，说明江南区商业的发展较其它板块还不够成熟，住宅高比例是因为江南区的发展，工业生产地的搬离，大大改善了居住环境，华南城和工业园区的进驻增加了人流和物流，给住宅商品房市场的发展提供了有力的保障五） 江南区房地产市场后续供应分析 近期在江南区的住宅性用途的土地成交没有，多半是工业、商业用途的土地成交三、江南区各板块市场分析（一）白沙星光板块1.板块环境分析白沙星光板块区位优势明显，环境优越有白沙大道和星光大道两大交通干道纵横交错，交通十分便捷以白沙大道为界，南面有江南客运站，北面有江南区政府，使该板块成江南区的政治核心，优势凸显规划中的江南公园也在白沙大道的北面白沙大道东面临邕江，环境优越这里是江南区商业物流比较发达集中的板块白沙大道北面是广西国际农产品物流中心和10+1商业大道（茶叶街），南面是南宁经济技术开发区白沙大道沿线是“汽车一条街”2.板块房地产发展现状白沙星光板块是江南区房地产重要开发的板块，目前该板块的楼盘已售完项目有180个，待售4个，在售3个。

该板块楼盘现今规模最大的是龙光普罗旺斯，总占地586亩，总户数为9500户，大楼盘在该板块中仍占少数星光大道周边配套相对于白沙大道更成熟，居住氛围更浓厚但随着各大楼盘的开发，白沙大道现在的生活配套也日益完善，居住氛围日见浓厚，开发空间更广，潜力更大3.板块项目基础指标量化项目名称地址规模规划配套主力户型已推产品销售率保利城（在售）江南五一西路180号用地面积99亩，总建筑面积约36万㎡13栋高层建筑塔楼总户数2559户汇聚购物、餐饮、休闲、娱乐、商务功能一站式骑楼街城A1-A-C-D-E-F 87㎡两房—89㎡两房70%龙光普罗旺斯（在售）南宁市白沙大道109号（宝马展厅对面）总占地面积586亩,总建筑面积1500亩总户数9500户五期：3栋28层，2栋32层，五期共1332户多层、小高层 、高层有会所、网球场、篮球场、泳池、南城百货超市、大型康体会所、动态景观泳池、5000平米欧洲风情商业广场，临街骑楼欧洲风情街，小学、公园等配套82㎡两房、120-140㎡三房5期98%华南城（在售）江南沙井大道56号占地面积 2270239平方米建筑面积 820000平方米共5288个车位、目前开工建设2、3#广场，正打地基。

华南城将集原料及产品交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，提供工业原料及产品采购、物流一站式服务与办公休闲娱乐全方位服务华南城有、宾馆、酒店、酒吧、会所、电子网络、物业管理、广告宣传、中介服务等物流商务配套设施，以及住宅、公寓、宿舍、超市、购物中心、酒楼餐饮、娱乐休闲D3：2+1 B2：3+1B3：3+1 C1：3+1F1：1+1 A1a:楼中楼47%融晟公园大地（在售）江南沙井大道中段（沙井大道与亭洪路延长线交汇处）占地面积约150亩，总建筑面积30.3万平方米，共23栋楼，总户数2506户融晟公园大地有小学、国际品牌连锁折扣店、酒店、写字楼、大型超市、商务公寓、生态公园、600㎡国际会所、无边际泳池小区有国际风情街区、国际幼儿园，集居住、酒店、商务、商业、餐饮、休闲等功能于一体的复合型公园生活城4栋围合而建5＋1多层洋房，3栋18层小高层，4栋23－31层高层，以一室一厅、二室一厅、二室二厅、三室二厅二卫等数十种设计为主打产品60%万昌 邕江明珠（在售）江南区五一路与南建路交汇处东南面规划面积：60326.0平方米建筑面积：181000.0平方米批发零售建筑面积占总建筑面积比例的5%—10%。

项目将配套建设幼儿园（6个班），幼儿园占地面积不少于2160平方米，建筑面积不少于1260平方米周边批零市场一应俱全：淡村小学、亭子二中、市二医院、淡村菜市与地块相隔均不到一公里万昌邕江明珠1期万昌邕江明珠11#12#13# 2室 2厅 1卫——南宁奥园（在售）那洪大道39号（壮锦大道与那洪大道交汇处）占地面积:308530平方米 建筑面积:467000平方米南宁奥园周边有良凤江国家森林公园，七坡林场小区内规划中有千米运动长廊、多功能会所、超市、商业街，万余平方米教育设施等奥园1期。