评估步骤和要求.doc

1附件 5 评评估步估步骤骤和要求和要求一、市一、市场场法的法的评评估步估步骤骤1、搜集交易实例（1）搜集交易实例的途径：①查阅当地房管部门的房地产交易资料包括房地产权利人转让房地产时申报的成交价格资料，交易登记资料，政府出让土地使用权的地价资料，政府确定、公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等；②向当地具备一定资质的评估机构、中介机构询价或查阅著名专业网站等相关交易价格信息需将由评估机构、中介机构出具询价结果函，以及从网站搜索出的信息打印作为信贷档案资料一并保存；③同行之间相互提供估价人员可以约定相互交换所搜集资料的交易实例及经手的估价案例资料；④通过与相关人员（包括当事人、四邻、经纪人、开发商等）交流获得有关价格方面的资料2）搜集内容，包括但不限于下列内容：① 交易实例房地产的状况，包括名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等；②交易双方的名称及相互之间的关系；③成交日期；④成交价格；包括计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)和价款；⑤付款方式，包括一次性付款、分期付款(包括付款期限、每2期付款额度或付款比率)、贷款方式付款(包括首付比率、贷款期限)；⑥交易情况，包括交易目的，交易方式，交易税费的负担方式，有无利害关系人之间的交易、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。

3）建立交易实例信息库①进行内部评估的二级分行应当建立交易实例信息库，作为我行内部评估和信贷决策的重要参考；②交易实例信息库建立在各分行客户部门，由客户部门资产评估人员负责信息库维护每年至少要对信息库进行一次汇总分析，遇到市场或政策变动对房地产价值产生重大影响的，应及时进行汇总分析并做出相应的调整；③交易实例信息库应包括商品房价格，政府出让土地使用权的地价，政府确定、公布的基准地价、标定地价等信息2、选取可比实例（1）选取的可比实例的质量要求①可比实例所处的地区应与评估对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区;②可比实例的用途与评估对象的用途相同;③可比实例的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同;④可比实例的规模应与评估对象的规模相当；⑤可比实例的档次应与估价对象的档次相当；⑥可比实例的权利性质应与评估对象的权利性质相同;⑦可比实例的交易类型应与评估目的吻合;⑧可比实例的成交日期应与评估时点接近;3⑨可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例2）选取的可比实例的数量要求选取的可比实例数量，一般选取 3 个以上(含 3 个)、10 个以下(含 10 个)可比实例即可。

3、建立价格可比基础，包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一面积单位4、进行修正和调整的包括修正交易情况、修正交易日期、修正房地产状况交易情况修正就是将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常市场价格；交易日期调整就是将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；房地产状况调整就是将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格5、求取比准价格将每个可比实例的成交价格经过上述各项修正、调整之后，都会相应地得到一个比准价格，再将这些比准价格取平均数就得最终的比准价格二、成本法的二、成本法的评评估步估步骤骤1、搜集有关房地产开发建设的成本、税费、开发利润等资料房地产价格主要包括 7 大项：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润2、测算重新购建价格（1）重新购建价格的概念重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估4价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润2）重新购建价格的测算方法求取房地的重新购建价格有两在路径：一是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在房地产价格构成的基础上，采用成本法求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。

3）建筑物重新购建价格的求取方法 建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取求取建筑物重新购建价格的具体方法:单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法 3、测算折旧（1）建筑物折旧的概念 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格的差额即：建筑物折旧＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值 建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去建筑物折旧相当于减价调整，其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值2）建筑物折旧主要有物质折旧、 功能折旧、经济折旧5（3）建筑物折旧的求取方法主要有年限法、市场提取法和分解法 4、求出积算价格，积算价格＝重新购建价格－折旧三、收益法的三、收益法的评评估步估步骤骤 1、搜集有关房地产收入和费用，求取净收益净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同，可归纳为下列 4 种情况：①出租的房地产；②营业的房地产；③自用或尚未使用的房地产；④混合收益的房地产。

①出租的房地产出租的房地产是净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入出租人负担的费用包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费等 ② 营业的房地产净收益求取 商业经营的房地产净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润 工业生产的房地产净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润 ③自用或尚未使用的房地产净收益求取 自用或尚未使用的房地产，可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益 6④混合收益的房地产混合收益的房地产净收益视具体情况采用下列3 种方式之一求取： 测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用； 把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用；把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。

2、求取报酬率或资本化率（1）求取报酬率率主要有累加法、市场提取法和投资报酬率排序插入法 3 种方法2）求取资本化率运用市场提取法，即通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式(包括净收益的变化、收益年限的长短)等相同的许多类似房地产的有关资料(由这些资料可求得年收益和价格)求取资本化率资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，但两者又有很大区别资本化率是一步就将房地产的未来预期收益转换为价值的比率；报酬率是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率(通常用未来第一年的净收益除以价格来计算)，仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力；报酬率则是用来除一连串的7未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率3、选用适当的收益法计算公式求出评估价格四、四、评评估价估价值计值计算算（一）评估价值 评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价或评估额，是估价人员对房地产价值进行测算和判定的结果评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如通常将采用市场法求得的价值称为比准价格，将成本法求得的价值称为积算价格，将收益法求得的价值称为收益价格。

二）内部评估人员依据抵押物的情况合理选用评估方法，在确定最终评估结果之前，内部评估人员应比较、分析不同方法测算的结果，当这些测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大差异的成因，并消除不合理的差异在确认所有的测算结果无误，并且几种评估方法测算结果之间的差异不很大的情况下，应根据具体情况选用简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数等数学方法之一求出一个综合结果三）评估净值为贯彻审慎原则，评估时要估算出评估净值，评估净值即抵押物以市场价值作为基准的评估价值剔除转让抵押物时卖方须支出的相关费用后的剩余价值评估净值=评估价值-变现时卖方须支出的费用1、变现时卖方须支出的费用主要有：评估费、律师费、诉讼费（含执行费及保全费）、拍卖费、房地产交易费、营业税及其附加、土地增值税、查册费、分户测量费、印花税等，评估净值应以8评估价值扣除上述税费及其它应扣除项目（如应缴未缴土地出让金、拖欠工程款、税款及工资等）后的剩余价值为准2、变现时牵涉到的税费各地情况不同，各一级分行应依据现行有关政策确定并建立本区域的《预计转让税费参考明细表》四）为贯彻审慎原则，房屋装修价格原则上不能计算进入评估价值内五、五、评评估估报报告要求告要求评估报告要完整，重点突出，以事实为基础，科学引用各种数据和资料，评估报告应全面、公正、客观、准确地记述评估过程、反映估价成果，不得有任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，具体来说有下列几个方面的要求：1、全面性应完整地反映评估所涉及的事实、推理过程和结论，评估报告正文内容和附件资料应全面、配套， 能使评估报告使用者正确地理解评估报告；2、公正性和客观性评估报告应站在中立的立场上对影响评估对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，做出的结论应有充分的依据。

3、准确性评估报告的用语应力求清晰、准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对评估结果可能产生的影响4、概括性评估报告应使用简洁的文字对评估中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛9选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点5、评估人员须按照评估报告的规范格式撰写书面评估报告六、六、评评估估报报告告规规范格式范格式A.0.1 封面：（标题）：房地产评估报告评估项目名称：（说明本评估项目的全称）评估人员：（说明参加本评估项目的评估人员的姓名）评估作业日期：（说明本次评估的起止年月日，即正式接受评估委托的年月日至完成评估报告的年月日） 评估报告编号：（说明本评估报告的编号） A.0.2 目录：（标题）：目录一、内部评估人员名单二、评估对象情况简介三、评估的假设和限制条件四、评估结果报告（一）（二）…五、评估技术报告（一）（二）10…六、附件（一）（二）…A.0.3 内部评估人员名单：（标题：）内部评估人员名单评估人：（姓名）………………………（评估人员职称）…A.0.4 评估对象情况简介：（标题：）评估对象情况简介（简要介绍借款人、借款目的和评估对象的基本情况）A.0.5 评估的假设和限制条件（标题：）评估的假设和限制条件（说明本次评估的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，评估中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本评估报告使用的限制条件）A.0.6 评估结果报告：（标题：）房地产评估报告（一）借款人（说明本评估对象所属人的全称、法定代表人和住所，个人客户为个人的姓名和住所）（二） 评估对象（概要说明评估对象的状况，包括物质实质状11况和权益状况。

其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备状况、利用现状、权属状况）（三）评估目的（说明本次评估的目的和应用方向）（四）评估时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）（五。