2010年6月临颍市场调研报告.ppt

2010年6月临颍市场调研报告,目 录,一、临颍县宏观经济状况分析（2009经济状况） 二、临颍县房地产现状分析（2009房地产状况） 三、临颍县房地产在售楼盘分析 四、市场部分总结 五、关于土地获取的建议,第一部分：临颍县宏观经济状况分析,临颍地处中原腹地，因滨临颍河而得名全县总面积821平方公里，辖9镇6乡，363个行政村，总人口73万人目前为河南省经济管理扩权县、对外开放重点县、城镇化建设重点县和社会主义新农村建设试点县第一部分：临颍县宏观经济状况分析,临颍县城区规划面积24.6平方公里，建成区面积16平方公里，常驻人口15万人，临颍县颍北新区规划面积18平方公里已进入全面建设阶段，其中规划面积12平方公里的颍北工业区已建成6平方公里，基本具备大中型企业入驻条件临颍县颍北工业区不仅是临颍县招商引资和项目建设的平台，而且将成为临颍县工业发展的重大载体第一部分：临颍县宏观经济状况分析,临颍区位优势明显临颍县位于郑州、许昌、漯河中原城市群之中，国家的中部崛起战略和河南省中原城市群发展战略将给临颍县新一轮的发展带来新的机遇 临颍交通便利京广铁路、京珠高速公路、107国道三条交通大动脉纵贯南北，S329省道横贯东西。

距新郑国际机场仅60公里县、乡、村公路四通八达第一部分：临颍县宏观经济状况分析,临颍产业基础雄厚，多年来，培育了食品、化工、机械制造、木材加工四大主导产业食品产业依托南街、联泰、亲亲、福源、金龙、巧巧等重点企业的发展带动，已成为临颍县经济发展的支柱产业第一部分：临颍县宏观经济状况分析,1、2009年经济数据显示： 全县签约项目39个，实际到位资金33.3亿元，其中，实际利用外资4959万美元； 全县在建5000万元以上项目27个，其中亿元以上项目17个；完成工业投入41亿元； 全县新增规模以上企业12家，超出预期目标2家；规模以上工业企业完成增加值110亿元，同比增长14.6%；实现出口创汇2360万美元，增幅全省第一，工业经济运行质量明显提升第一部分：临颍县宏观经济状况分析,2、2009年房地产相关信息 房地产市场持续繁荣，建成面积近20万平方米； 2006—2020年县土地利用总体规划已经省政府批准实施，新增建设用地940公顷； 投资340万元，完成火车站广场、鑫瑞路南段、迎宾路整治和商城东路大修工程，总投资6100万元、总长10公里的纬一路、经一路、环岛路等9条道路全面完工；总投资8000万元、总长12公里的纬一路东延、经四路等5条道路开工建设，初步形成“五横十三纵”路网框架；,第一部分：临颍县宏观经济状况分析,3、2009年商贸发展 产业集聚区商贸配套和人民路为轴线的商业核心区建设发展迅速。

金地时代广场和家·盛世商业步行街等项目年内将建成投入使用着手规划引进和建设固厢农产品交易市场、王岗辣椒专业市场，完善商贸体系，推动产业发展 现代物流业——投资2.6亿元的福瑞达物流园区建设项目开工建设，力争年内局部投入使用；做好“村邮站”建设、“家电下乡”和“万村千乡市场工程”，完善城乡商业综合服务网点，提升物流服务“三农”功能第一部分：临颍县宏观经济状况分析,第二部分：临颍县房地产现状分析,第二部分：临颍县房地产现状分析,1、临颍县住宅项目现状 从调查情况看，目前临颍县的房地产住宅市场的发展处在初步发展阶段，在2009年之前，临颍县的房价仍处在比较低的水平根据河南同类县级住宅市场的发展情况看，在经历初步发展阶段以后，住宅市场的发展会进入一个快速增长的阶段，如漯河、许昌等地进入快速增长阶段后，市场需求会比较旺盛第二部分：临颍县房地产现状分析,目前房地产项目供应量，主要在新区，老城区土地供应少，房地产项目也偏少 住宅市场出现了“高层不贵，多层不便宜”这样的局面，高层和小高层产品在当地市场还是具有一定的抗性 新区楼盘价格提升较快，部分楼盘已有代理公司进驻，从案场管理和销售力来说都有很大层次的进步，例如：新区四季花都等。

第二部分：临颍县房地产现状分析,2、临颍县商业项目现状 目前，临颍县的主要商业集中在人民路两侧，从经营业态上看几乎包括了各种业态，有金融、通信、IT、百货商场、超市、专业店、专卖店、杂食店等，尤其是文化路到新城路段，临颍县城核心商圈，从经营环境硬件设施和经营品种档次上看，金伯汇购物广场、金地时代广场（在售）、小跃生活广场在临颍县处在领先的位置，尤其是服装业比较齐全，例如专业市场：豫园市场、人民市场、服装城、服装鞋帽家电、仁和服饰广场等；,第二部分：临颍县房地产现状分析,随着社会的发展，消费水平的提高，中等收入阶层已成为社会消费的最大群体，大众品牌消费成为这一阶层的主要消费特征，其消费人数和消费总量都呈快速发展的趋势第三部分：临颍县房地产在售楼盘分析,第三部分：临颍县房地产在售楼盘分析,第三部分：临颍县房地产在售楼盘分析,第三部分：临颍县房地产在售楼盘分析,第三部分：临颍县房地产在售楼盘分析,第三部分：临颍县房地产在售楼盘分析,第三部分：临颍县房地产在售楼盘分析,第三部分：临颍县房地产在售楼盘分析,第三部分：临颍县房地产在售楼盘分析,第四部分：市场部分总结,第四部分：市场部分总结,（1）2009年是临颍房地产市场发展的里程碑。

这期间，先后有多个中高档房地产项目在市场亮相及新批次房源推出，为临颍的房地产市场注入了活力，也使得临颍的房地产市场进入了一个新的阶段——品质阶段，这一时期临颍房价均价涨约500元左右（包含在售项目提价及个别项目新一批次房源模糊报价）第四部分：市场部分总结,随着新区开发，临颍真正的规模品质大盘，基本集中在这一区域范围，竞争程度将进一步加剧随着区域开发推进、各项目产品及推广手段的创新，临颍的房地产竞争将会更为激烈这些竞争很快将分流到不同层次、不同层面： 中心城区与新区的板块竞争； 新区内各项目的竞争； 中心城区、南区（南街村）的区域竞争； 不同产品类型及形态的竞争，如多层与小高层、高层项目竞争等； 外地开发商（主要是安徽）与本地开发商之间的竞争第四部分：市场部分总结,（2）09年整体销售情况相对较好 从目前在售楼盘的去化情况来看，临颍房地产市场目前处于较好的销售环境中，地段、品质、价格较好的楼盘销售去化率较快，从销售情况来看，年后，在一、二、三线城市置业热度的烘托下，临颍各个板块内的楼盘销售情况较理想新区老楼盘存量不多，新盘比较活跃，2010年市场放量明显增加第四部分：市场部分总结,（3）购房客户群现状 从大部分市民目前居住情况看，临颍市民以前通过单位集资建房、分房或购买普通商品房，多数家庭均拥有1－2套房，这类小区品质普遍不好，环境绿化简单，房型设计不够科学合理，建筑密度过大，多用于自主或投资保值。

而在临颍做生意的富裕阶层，他们的一些居住需求在临颍得不到满足，他们考虑生意和生活各个层面的情况，相当一批人的居住需求没有得到最终的释放第四部分：市场部分总结,（4）2010年临颍房地产市场逐渐白热化，临颍楼市现已形成以中心城区板块为核心、新区板块为主发力点，向四方辐射的放射状市场格局和开发态势 新区版块随着更多的开发商的涌入和新鲜多样的营销手段运用，新城区的房地产将更加火热，后续价格上升趋势将会比较明显；目前新区在售楼盘大多进入准现房销售阶段，房源消化现状比较理想，同时也催生了价格上涨和客户认可度提升但由于生活配套设施不完善，版块内人气不足，随着新区建设的推进，预计未来2年后，新区的人气将会急增，新区的发展是大势所趋第四部分：市场部分总结,（5）小高层、高层客户抗性减弱 在产品结构上，小高层和高层异军突起，从占住宅供销总量来看，小高层和高层住宅增长有望，新区和市中心的楼盘不同程度的开发小高层和高层以迎合市场，随着房地产开发土地资源的日益稀缺，高层住宅的开发建设已逐渐成为主流和方向，与此同时，居民对小高层的抗性也正在减弱，但由于高端属性，市场热度的维持还需一个过程第四部分：市场部分总结,（6）房价稳步求升，涨幅放缓 临颍房地产价格逐步上涨，现在多层整体均价约1600-1700元左右/㎡，整体小高层均价约1900-2000元左右/㎡；2010年下半年将会是“品质商品房”概念出现较为集中的一段时期，试探性的投放市场的产品并且热销。

但是，随着市场的饱和和市民的购买力限制，市场不会再出现大幅跳跃性的增长价格稳步上升主要来自产品结构的转变，也是影响楼市价格的主要的一个因素，体现着价值规律第五部分：关于土地获取的建议,第五部分：关于土地获取的建议,第五部分：关于土地获取的建议,,1、未来一年内土地供应将会减少，主要为消化目前已出让土地目前已出让土地可供应住宅量80--100万㎡ 目前已开发完成的项目约50-60万㎡，项目平均为2年开发周期预计，每年消化量在30万㎡左右因此，目前的市场属于空白期，如果下半年没有新的项目投放，则投放量会严重不足，房价将进一步上涨，开发量逐步增大第五部分：关于土地获取的建议,第五部分：关于土地获取的建议,2、政策的影响力对于临颍这样的县级区域基本不会构成影响，但是值得注意的是新区的房地产开发风险会随着政策的变化而增加同时也会因同一区域的开发商炒作而增加区域竞争力第五部分：关于土地获取的建议,3、项目地块的分析： 项目地块目前处于新区，地块平整，地块大小适中（约100-150亩）方正，利于规划，除目前有农作物种植（小麦）之外无任何建筑物，地块上方无任何架空线路经过，地块周边规划有公共绿地及人工湖，周边环境适宜居住。

第五部分：关于土地获取的建议,地块优势：地块平整无建筑物周边规划有人工湖泊、小学、中学等人工绿地及设施地块规模适宜，利于后期开发规划 地块劣势：周边道路已规划，但部分道路仍未打通处于城市边缘，人气不足，需要通过后期推广聚集人气 地块机会：临颍目前处于经济发展期，招商项目多，新区为后续发展趋势周边项目较多，有利于区域的热度提升，获得客户认可 地块威胁：政府承诺规划不能实现或有较大改动周边土地的进一步出让，形成区域内竞争,第五部分：关于土地获取的建议,4、土地可积极获取，目前竞争已由产品竞争逐步改变为项目整体包括配套及服务在内的品质竞争，如能在本次变化过程中领先一步，即可奠定赢取预期利润的基础附：关于临颍县产业集聚区的介绍,临颍县产业集聚区位于颍河畔，京珠高速、京广铁路、107国道、石武铁路纵贯南北、省道329横穿东西北靠许昌，南接漯河，总体规划面积21.65平方公里，是一座充满生机活力的生态新城区 临颍产业集聚区分别由10.05平方公里的“工业区”、7.92平方公里的“行政文化居住区”、 1.65平方公里的“仓储物流区”和 2.03平方公里的“生态环保区”四个功能分区组成一区多能、产城一体、易商宜居，功能完善，承载力巨大。

附：关于临颍县产业集聚区的介绍,临颍县产业集聚区始建于2004年，2008年被省政府确定为省级产业集聚区近年来，围绕打造全省一流产业集聚区的高远目标，按照“企业集中布局、产业集群发展、资源节约利用、功能集合构建”的要求，聘请北京土人景观与规划设计研究院、同济城市规划设计院、广州市城市设计研究院等国内一流设计院科学规划、高端定位规划注重水脉、人脉的有机融合，突出做美空间形态和优化功能布局，充分显示了临颍的个性魅力，展示了打造全省一流集聚区，构建临颍新城区的美好前景附：关于临颍县产业集聚区的介绍,感 谢 观 赏,。