澧县某项目开发建议书.docx

澧县**局项目投资建议书 2012-12-12目 录第一部分 澧县房地产市场发展概况一、 澧县目前房地产市场总体特点二、 澧县住宅市场发展状况三、 澧县商业市场发展状况其次部分 项目地块现况一、 项目简介二、 项目合作协议三、 项目分析第三部分 项目投资分析一、 成本估算二、 售价估算三、 收益估算第四部分 结论与建议一、 结论二、 投资建议一、澧县房地产市场发展概况（一） 澧县目前房地产市场总体特点1. 房地产市场未受到太大宏观政策影响2011年对中国的房地产市场是一个巨大的考验，在国家对房产市场一系列的调控政策之下，众多一线城市房价涨幅放缓，成交走低作为三线城市的澧县，上半年市场刚性需求剧烈释放，住宅价格也达到了上半年的最高峰值，创出了与以往不同的辉煌，澧县楼市呈现出一片主动向上的发展势头在7月底国家对三线城市即将出台“限购”政策的不利影响下，八月份以后的澧县楼市成交量出现了小幅度下滑但与国内一线城市的大幅度下滑相比，澧县市场由于刚性需求旺盛，因此出现的波动也相应较小但不行否认，购房者的观望心理再加上国家实行的加息、限贷政策也影响了澧县楼市的走势进入2012年，1—10月，全县共销售商品房18.6万㎡，同比下降53.69 %，环比增长15.17%；销售金额6.01亿元，同比下降46.05%，环比增长15.58%。

据调查统计至10月，商品房累计成交均价为3229元/㎡，同比增长17.12%，推盘量逐步增加，首套房贷利率放松……2012年的澧县楼市，正悄然度过冰封期2. 市场管理日趋规范化澧县的房地产市场处于起步发展阶段，近几年，开发项目像雨后春笋一样在澧县各个角落拔地而起随着人民生活水平的提高，消费观念的变更，人们对生活环境、生活品质有了肯定要求，开发商引进了各种先进的房地产开发理念，产品品质渐渐提高外地品牌开发商或者实力开发商的进驻，将新奇的建设开发理念，引进澧县地产市场的领域，不断推动和提高本市原有市场机制、竞争机制、营销模式的发展，同时也推动澧县市房地产市场良性、科学的发展使得当地房地产开发水平获得进一步提升，市场化更加成熟3. 投资购房比例小，刚性需求占市场主要份额在澧县市经济指数逐年上涨，总体房价相对比其他大城市较低的状况下，澧县市外来人口逐年增多并没有引起房地产价格的飞速发展，而是处于市场稳步健康发展的状态很大部分缘由是澧县市房地产中投资性购房比例不高，绝大部分为自住型刚性需求，特殊是2011年国家新一轮房地产调控措施的出台，对房地产投资投机打击较大二）澧县住宅市场发展状况1. 住宅开发量分析随着新生代的买房需求和加快城市化涌现的流淌人口租房需求叠加在一起，对商品住房的需求日趋旺盛。

自2004年以来，全县固定资产投资额逐年递增2008年与2011年，由于受市场大环境与政府政策的影响，增长速度较为缓慢2009年，于经济形势利好的情形下，增长速度高达84.4%图1 澧县2004年至2011年固定资产投资额状况2011年，全县共完成房地产投资14.6亿元，同比增长40.5%；房地产新开工面积72.6万㎡，同比下降7.5%；房地产施工面积99.79万㎡，同比增长23.4%；房地产竣工面积59.9万㎡，同比增长8.3%截止至2012年10月底，全县共完成房地产投资12.44亿元；房地产新开工面积54.32万㎡；房地产施工面积121.75万㎡；房地产竣工面积49.97万㎡表1 澧县2011年土地供销状况项目数据投资额（亿元）新开工面积（万㎡）施工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）销售金额（亿元）2011年14.672.699.7959.946.0213.12同比40.5%-7.5%23.4%8.3%2.95%20%2. 住宅销售量分析受2008年的全球性金融影响，澧县房地产市场不行避开的出现过短时间的市场萎缩，商品房交易量下降进入2009年，市场出现明显回暖，交易量大幅提高，同比增长87%。

2010年受政策调控影响，商品房销售面积增长速度缓慢2010年的库存量为33万㎡，2011年投放面积为35.95万㎡，虽比2010年的投放量下降了37.2%，但年销售量同比上年还是上涨了图2 澧县2008年至2011年商品房销售面积柱状图3. 澧县住宅供应现况近年来，澧县更多的购房家庭不再满意于安居型的住房，而是逐步趋向于追求康居型住房在住宅产品上更加留意理念上、设计上的创新，更加重视配套设施的投入以及社区的物业管理通过走访调查，我们统计了目前澧县在售、待售楼盘的信息表2 项目周边住宅供应及销售状况项目占地面积均价销售率楼盘品质名城·花满庭28335㎡3350元/㎡90%一般翡翠华庭51800㎡3450元/㎡60%一般豪盛·现代城283076 ㎡4258元/㎡65%高档汇景中心32067㎡3450元/㎡60%一般丁公桥50000㎡未定未售高档金源世家26680㎡3700元/㎡80%一般大汉新城677672㎡3800元/㎡70%高档银古国际1期45000㎡4000元/㎡70%高档墨池·阳光里40020㎡3400元/㎡70%中档滨江豪庭266800㎡3100元/㎡68%高档图3 澧县楼盘分布图4. 澧县住宅价格分析目前澧县市场上楼盘规模（占地面积）以20万平方米以下，占了约72.22%；其次20—30万平方米占约22.22%；30万平方米以上的大盘特别少，只占市场的5.56%。

图4 澧县楼盘规模比例构成项目周边有在售项目18个左右，各个项目的总体量至少都有20000㎡，最大的项目是大汉新城，总占地面积达到677672㎡；有公寓、住宅、写字楼、别墅等多种业态澧县楼盘目前销售态势良好，销售价格在3100~4200元/㎡之间，而销售率均在60%以上图5 澧县楼盘价格状况5. 澧县房地产市场发展前景预料（1）城市规划引导城市房地产开发，市中心楼盘稀缺宝贵近几年来，澧县中心城市的开发量不断加大，地块也越来越稀缺许多开发商在此区域拿地都是看中于中心城市的基础设施日趋完善，土地升值空间大目前中心城市地区房价高于西部工业带、东部新工业带及北部农业带，中心城市将来房价仍将接着上升2）市民购房以刚性需求为主，市场投资性需求比例不大与同类城市对比来看，2012年澧县市场走势依旧相对平稳，澧县楼市基本上主体以刚性需求为主，不存在大量的投机、投资性炒房行为刚性需求对象主要为衣锦返乡客群、县城区首次置业人群以及城区内多次置业人群3）户型结构仍将以舒适性户型为主澧县区的刚性需求许多是来源于在农村长期居住的市民选择到市区居住，不仅交通购物都比较便利，还利用下一代的教化这些人群的特点是居住惯了较为宽敞的农村宅基地，再选择时除了考虑房屋的总价还有就是其生活习惯。

85-140平方米的户型仍会成为市场产品供应的主力军4）外地开发商接连涌入澧县，加剧房地产市场竞争澧县这几年城市发展相对缓慢，但人口增速显著目前新建楼盘普遍是高层外地开发商的进驻对于地区的产品品质提升起到推动作用，市场竞争力进一步加剧，楼盘整体素养逐步提升而且随着城市经济的持续发展，政府加大招商政策力度，将来将会有更多的外地优秀开发商进入澧县 （三）澧县商业市场发展状况1. 澧县中心城市主要板块 澧县中心城市框架主要沿澧州大道、澧阳大道和澧浦大道的两侧发展商业配套政府办公点以及各行政服务中心集中分布于澧州大道以北，澧浦大道和澧阳大道东西两侧分布工业带分布于主城区东西两侧，西部工业带以盈成油脂、天源纺织、诺雅蚕丝、国人啤酒、运达包装等企业带动发展；东部发展以纺织服装、电子机械、现代物流和食品加工产业园形成澧县新的工业带东部新城已由欣运车站、湘鄂边贸综合批发城、体育馆、丰采物流中心、政府四套班子中心等数十个项目抢驻图6 澧县中心城主要板块图2. 澧县中心城商圈分布经过市场调研，我们了解到澧县的商业模式已由自发式的临街商铺逐步转向为集中的商场模式迈进；人们的消费不再为简洁的沿街道购买行为，更倾向于在中高档品牌较为集中、环境较为舒适的商场购物；另外，对于县城内具有肯定财宝地位的人来说也象征着社会地位以及个人品尝的提升。

目前，已经成熟并具有肯定规模及影响的商场有：财宝广场、步步高、丰采商场、迪彩超市、新世纪电脑商城和苏宁电器；还有一些小型规模的超市，如三联、家家福、澧州百货等；另外，解放南步行街中断位置，在建的丁公桥商城将会带动澧县商城新模式的发展趋势在沿澧州路东西向，已形成具有肯定规模的几个专业市场，德隆小商品批发市场、建材大市场、汽配城、水产品和鑫达商贸城图7 澧县中心城主要商业商圈分布点3. 商业市场供需分析（1） 商业物业供应惊慌澧县中心城区地块开发趋于饱和，新的黄金商业少有再投放市场2011年，非住宅商品房供应面积6.95万㎡，同比下降25.7%；2012年元月至10月，非住宅商品房供应面积1.43万㎡，同比下降39.66%受房地产政策调控影响，2011年至今，商业物业销售面积呈下滑趋势表3 澧县2011年至2012年10月商业供销状况项目数据供应面积（万㎡）同比±%销售面积（万㎡）同比±%2011年6.95-25.71.6-47.82012年1—10月1.43-39.660.74-25.25（2） 商业物业价格上扬近几年来，澧县的商业地产项目迅猛发展由于县城商圈过于集中，处于中心地段的价格飞速上涨，财宝广场一楼临街位置最高价格达到2~3万/㎡，德隆批发市场一楼黄金铺位也达将近1.5万/㎡，而处于城市中心边缘地带的一楼商业价格约4000/㎡。

之前梨园步行街一层商铺门面售价达8000元/㎡，但在一个星期内之内将近110个门面便定购一空3）商业物业租金价格差异明显据调查了解，县城的商业租金价格差异明显市中心内，黄金地段与繁华街区的租金价格相差较远解放中路与翊武中路交汇处租金价格高达5800元/年/㎡，财宝广场一楼黄金铺面的租金价位约1000元/年/㎡；同一物业，一层旺铺位与二层旺铺位的租金价格也差异较大德隆商业乐园，一楼前段租金价位为1000元/年/㎡，二楼前段租金价位约为300元/年/㎡以下是澧县各主要商场、专业市场、商业街区等各黄金地段的价格对比图图8 澧县主要商业黄金地段年租金价位4. 澧县商业发展的特点（1）商业承带状分布澧县的商业主要分布于“两纵一横”，两纵为：澧阳路、解放路；一横为：澧州路由传统的商业沿街布局，以及到后来各商家的选址也主要围绕在这三条道路上，特殊三条道路交叉路口已被好润佳、步步高、丰采超市、红太阳等四大型商家占据要道，形成了一个集中的商圈范围2）商业分布过于集中，缺乏舒适的购物环境从整个城市的发展格局来看，商业的分布过于集中于澧州路段，而中心镇和一般镇的商业分布较为分散，不具规模整体商业缺乏专业业态分布格局，没有舒适的步行街区和大型高档购物商场。

另外，集中的商圈令商家的生存。