山东淄博名尚城市广场商业业态定位、招商、营运整体（提纲式）.pptx

淄博名尚城市广场商业业态定位、招商、营运整体（提纲式）方案目 录第一部分、前言1、背景2、研究出发点第二部分、市场分析1、市场背景分析2、项目周边商业情况分析第三部分、项目概要及分析1、项目概要2、项目周边人口分析3、项目交通区位分析4、项目SWOT分析5、差异化需求分析第四部分、项目产品和功能定位1、目标消费客户特征2、项目产品属性3、项目功能属性第五部分、项目业态规划定位1、项目主题定位2、项目业态规划第六部分、项目招商策略1、招商基本原则2、招商工作目标3、租金制定策略4、奥特莱斯招商第七部分、项目营运管理第八部分、投资收益测算1、投资估算2、收益估算第一部分、前言背景淄博市位于山东省中部，全市总面积5965平方公里，占山东省总面积的3.79%区位优势独特，南连泰山，北靠黄河，东临海滨旅游城市青岛、烟台和威海，西接泉城济南淄博是山东省重要的交通枢纽城市，铁路贯通，公路纵横，交通方便，是沟通中原地区和山东半岛的咽喉要道，也是山东省重要的商品集散地和贸易中心淄博150公里范围内辐射济南、滨州、潍坊、泰安、东营等城市，辐射城市圈人口密集，总人口达2700余万人区域经济飞速发展，已经成为山东省会城市群经济圈的重要组成部分，是加快工业化、城市化进程，聚集产业和人口的重点区域，成为山东省中西部崛起的平台。

2009年，淄博市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展的势头，大型商场亮点频现，主要表现在以下几个方面：1）专业市场行情看涨由于淄博市经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，专业市场逐渐推出市场，且销售和出租情况都相当理想2）主题商场的开发逐渐成趋势主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争力吸引客户方面有独特作用，也逐渐成为商业地产发展的新趋势3）新开商场引入大型名牌商家大型商场能够做旺，一方面靠地理位置，另一方面靠聚集人气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式”消费引入大型名牌商家，一是可以提高档次，另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣 研究出发点1、以长、中、短期目标相结合，并以资源整合为目标，确保本项目未来成为淄博市、山东省乃至国内国际知名商业项目；2、锁定项目一二三级客流市场，保障项目的整体利益与市场价值；3、以拉动项目人气、提升项目整体商业价值、确保较高的投资收益率为商业运营的重中之重；4、本方案不仅仅考虑到发展的高度战略性，更充分考虑了操作的可实施性与执行性。

第二部分、市场分析市场背景分析淄博市位于山东省中部地区，西邻济南，东接潍坊、青岛地理位置适中，交通发达，是沟通中原地区和山东半岛的咽喉要道，是山东省重要的交通枢纽城市距济南国际机场80公里、青岛国际机场210公里；距青岛港210公里、天津港320公里、日照港280公里○人均生产总值51547元，境内财政收入114.7亿元，同比增长17.2%○累计完成社会固定资产投资808亿元，全市金融机构存款余额1678亿○居民消费存余额1007.36亿，消费品零售总额730亿，年均增长23%○全市规模以上工业销售收入5249.50亿元、利税450.65元、利润237.48亿元○全市机动车拥有量92.56万辆，私人拥有量85.32万辆，城市车辆拥有率26辆/百人○全市销售收入过100亿的工业企业6户，过50亿的5户，过30亿的5户○中国名牌30个；中国驰名商标27个；山东名牌156个，列全省第2位○服务业完成增加值734.15元，占地区生产总值的31.6%○全市年人口可支配收入17629.23元，年人均消费性支出11446.8元，2008年社会消费品零售总额7296174万元1、社会宏观经济发展良好淄博市为省辖市，下辖五区三县。

总面积约5965平方公里，总人口约420万，流动人口30万，市区人口约280万，其中项目所在地——市政府驻地张店是全市的中心城区全区面积349平方公里，人口72万人，城市化水平达82.49%由于市委、市政府驻地张店区，所以形成以张店为中心城区，其它区县环绕的“组群式”城市格局淄博市城市总体规划确定为淄博市的城市性质为：国家重要的石油化工基地；历史文化名城山东省中心城市之一；鲁中地区经济、科技、信息中心2008年，综合实力列全国百强城市第33位；人均生产总值达到51547元；境内财政收入完成114.7亿元；2008年累计完成社会固定资产投资808亿元，消费品零售总额730亿元，居民消费存余额1007.3亿元；全市机动车拥有量92.56万辆，私人拥有量85.32万辆，城市车辆拥有率26辆/百人；经济增长质量和效益不断提高 2、张店区作为淄博市行政中心、经济中心、信息中心、商业中心的地位逐渐突出张店区作为政府所在地，成为区域行政中心、经济中心、信息中心不言而喻根据政府城市规划，高新技术开发区逐渐成为城市发展极为重要的一大区域，作为目前城市中央生活区，高尚住宅林立，高消费人群集中，道路通畅，大型复合商业项目稀缺，必将成为淄博第二商业中心。

3、项目地理位置处于城市副中心，区域发展空间大项目位于鲁泰大道以北，兰雁大道以南，西五路与西六路之间，城市景观河贯穿南北作为政府城市规划重点区域，项目周边高尚住宅密集，市政配套相对完备，景观秀丽4、项目所在区域高消费人群集中，整体商业环境稀缺淄博整体上百货业态、购物中心、综合市场、大卖场、综合超市、专业店包含了几乎所有零售行业，业态相对完整，但商业项目单体业态组合较单调，整体上运作水准一般名尚城市广场作为鲁中首席国际全天候一站体验式主题多维综合体的入住，填补了这一市场空白，满足了城市中央生活区庞大的消费需求 城市商业的核心与“富人”集中的区域佳世客、鸿嘉星城、老商业区华侨城、名尚国际社区、荷塘月色高新区规划：两轴一心的核心城市功能延续轴、城市功能生活轴核心功能区淄博市城市规划：城市中心转移向北扩向西移2008年淄博地区GDP2008年淄博人均地区GDP2008年淄博地区居民收入社会消费品零售总额ß长期以来淄博人有在 青岛、济南、北京等异 地消费的群体和习惯， 本案将极力引导外地消 费者回归本地消费张店区消费品零售总额 199.105亿元，高新区 17.5389亿元2008年山东省地区生产总值项目周边商业情况分析 1、淄博百货经营现状淄博目前经营最好的两家百货为淄博商厦和银座。

商厦一直走大众路线，服务完善深入淄博市民人心，只要有购物需求，市民就会想到商厦，商厦电器的营业额高于国美、苏宁专业卖场银座在淄博是高端和品质的象征，在银座购物代表一种身份和品位，银座吸引了淄博购买力强的高消费群体，银座购物卡也成了淄博送礼和福利的代名词，每年银座购物卡的销售额超过10亿元新玛特距离本案最近，日营业额平均为50万元，最低30万元，最高近100万，超市占营业额25%的比例作为仅开业一年且周边没有任何商业配套的新商业物业，新玛特的营业额表明周边有很大的消费群体，且周边有其他商业相互支撑后，新玛特会有很大的高端市场潜力2、淄博中心城区发展现状中心城区各类商业设施齐全，商业零售网点约10580个，营业面积64.9万㎡3、淄博老城区市级商业中心 地理位置• 地处老城区中心，以美食街、金晶大道、共青团路为依托，形成几条错落有致的商 业街形成的商业中心，从空间形态上看，形成一个扁平的“口”字形商圈，以淄博商 厦、金帝购物广场为骨干，成为服务全区、辐射全市的重要商业中心重点在总量 控制、结构调整、功能开发上下功夫，进一步拓展延伸新的经营服务领域，完善经 营服务功能，增强商业氛围，提高辐射能力，同时在市级商业中心范围内划定专门 区域，集中开发建设具有金融、保险、信息、咨询和商务办公等多种服务功能的中 央商务区，使之成为淄博市未来商贸设施扩容和商业经济发展的重要增长点和带动 点规模• 商业面积控制在50—60万平方米以内重点设施 业态• 购物中心、专业店、专卖店、文化娱乐网点适度设置 业态• 星级酒店、超市、便利店、餐饮网点、生活服务网点限制设置 业态• 百货店、仓储式商店、农贸市场、商品批发市场4、新城区市级商业副中心地理位置•以光华路为骨架、西十路未为依托，以新城核心区为磁心，在淄博市新城区发展规 划确定的商业用地上建设新城区商业中心，作为中心城区市级商业副中心，新城区 市级商业福中心的规划和发展要与新城区功能定位相适应。

规模• 商业面积控制在20万平方米以上重点设置 业态• 百货店、超市、大型专业店、专卖店、星级酒店、高档文化娱乐 设施适度设置 业态• 百货店、超市、精品店、高档酒店、饭店、餐饮网点、生活服务网点限制设置 业态•便利店、折扣店、农贸市场5、区域商业中心•以华光路、西四路路口为中心，沿华光路、西四路向四周延伸，主要服务于周边小区居民 ，以商贸为主，以现代新兴商业零售业态为主导，功能完善、档次适中鼓励设置超市、专 业店、专卖店，适度设置大型超市、百货店，限制设置购物中心、商品批发市场•站前广场周边及附近区域，主要服务于外来游客及周边居民，突出购物、服务功能鼓励 设置超市、百货店、便利店、餐饮店，限制设置购物中心、大型超市、仓储式商店华光路 商业中心•以山泉路、马南路路口为核心，沿山泉路东侧发展，以服务于南定片区居民为主，以购 物、餐饮、文化休闲为主鼓励设置超市、专业店、专卖店，适度设置高档酒店、百货店、 便利店、商品批发市场，限制设置仓储式商场火车站 商业中心• 济青高速以北沿柳泉路区域，以高新区居民消费为主，并服务于附近桓台县居民，以购 物、餐饮、文化娱乐为主，档次适中、功能齐全、交通便利。

鼓励设置星级酒店、超市、 百货店、专卖店、便利店，适度设置专业店、仓储式商店、餐饮店，限制批发式商店南定 商业中心•位于世纪路与南营路路口附近，中润社区北侧，主要服务于本地区域及新城区北部居民， 以购物、餐饮为主，功能齐全，档次适中鼓励设置超市、专卖店、便利店，适度设置专业 店、百货店、餐饮店，限制设置购物中心高新区 商业中心•位于西九路、南家路路口附近，以城区西南部及新城区南部居民消费为主，以购物、餐 饮、文化娱乐为主，档次适中、功能齐全鼓励设置超市、专业店、专卖店、便利店，适度 设置百货店、餐饮店、文化娱乐网点，限制设置批发式商店城区北部 商业中心城区西南 商业中心第三部分、项目概要及分析项目概况淄博名尚·城市广场，位于淄博市张店区，鲁泰大道以北，兰雁大道以南，西五路与西六路之间是由淄博市政府与淄博高新技术产业开发区于2008年合力引进的重点项目名尚·城市广场是淄博昂展置业注资近18亿元倾力打造，项目总建筑面积53万平方米，其中商业广场建筑面积约27万平方米（商业单体面积21万平方米，假日酒店、SOHO办公楼等单体楼座合计6万余平方米），高档住宅约26万平米以“欢乐的海洋，购物的天堂”为规划理念,致力打造鲁中地区的商业中心。

名尚·城市广场是鲁中地区目前唯一的一座大型主题购物广场，集购物、美食、休闲、文化、娱乐、运动七大业态于一体，一站体验式休闲购物中心其规划业态涵盖了国内外大型知名百货、超市、品牌专卖店、风情休闲步行街区、专业市场、五星级影院、美食广场、休闲、娱乐等各种行业，各种优势资源全面汇聚，打造了一种崭新的购物方式它打破人们传统的为购物而购物的单一购物模式，提高了人们的生活品质和购物质量项目业态丰富，规模巨大,设施先进，环境幽雅，可以最大程度的吸引多层次人流的聚集，为进驻这里的商家提供了巨大的商机因此它是一艘当之无愧的抗风险性极强的商业航母它的建成，将为当地拉动经济增长，带动第三产业以及房地产业的发展，增加地方税收和就业岗位，提高城市知名度，做出重大贡献项目周边人口分析 户籍人口• 高新区固有村庄户籍人数为16万人从业人口• 高新区现有的工业也吸纳了大量的外来从业人员 • 企业人口也是开发区流动人口的主要构成群体入住小区• 高新区新建已经入住的小区吸纳了张店区大部分人口及周边地区人口在建规划• 高新区即将规划的新小区档。