201503南京砂之船调购物中心研报告江宁区秣周东路18号.pdf

南京砂之船艺术商业广场 1、项目简介 开发商 砂之船集团 开业时间 2015年1月30日 地址 江宁区秣周东路18号 总建筑面积 60万㎡ 商业建筑面积 20万㎡ 物业组合 奥特莱斯+酒店+人才公寓+写字楼 商业楼层数量 B2+5F 运营管理公司 砂之船集团 停车位数量 地下停车场2516个机动车辆 商业形态 奥特莱斯 楼层分布 B1：前沿潮流运动；1F：时尚国际名品； 2F：精品名媛服饰；3F：高档绅士、儿童； 4F：特色主题餐饮、儿童职业体验、真冰场 5F：空中花园 电梯 手扶梯：客梯：货梯： 2、项目物业组合 砂之船奥特莱斯 5A级写字楼 悠谷未来网络科技创业孵化器 U型未来网络科技交流中心 Holiday Inn 假日酒店 人才公寓 上海砂之船集团 砂之船集团发轫于重庆创立于1990年，经营范围涉及商业运营、商业地产开发、 物业管理、品牌服饰代理、餐饮娱乐等领域集团目前成功运营的重庆砂之船西部 奥特莱斯、杭州砂之船国际生活广场、重庆璧山砂之船奥特莱斯购物村、合肥砂之 船艺术商业广场、贵阳砂之船艺术商业广场、南京砂之船艺术商业广场， 在商业地 产界创立“现代商业+稀缺生态+地域文化”的独有艺术商业模式，提出“艺术商业， 乐享生活”的理念。

目前集团下属自营品牌：“+39SPACE（意大利空间）”、 “VITO 意大利酒窖餐厅”以及 3、开发商背景介绍（一） 砂之船重庆（2008年开业） 3、开发商背景介绍（二） 砂之船杭州（2011年开业） 砂之船璧山（2014年开业） 砂之船南京（2015年初开业） 砂之船贵阳（2015年开业） 砂之船合肥（2015年开业） 砂之船昆明（2015年开业） L 资本、华平基金入股砂之船签约仪式 1月21日，砂之船(上海)控股有限公司和L Capital Asia资本（拥有LV、迪奥、芬迪等奢侈品牌的法国路威酩轩集团所赞助的亚洲私募基金公司）、美国华平投资集团联合宣布： L Capital Asia资本、华平投资向砂之船控股注资数亿美元首笔资金超过1亿美元成为砂之船第三大股东 这是砂之船集团近三年来获得的第二轮投资，第一轮股权投资是美国华平投资集团在2011年进行的L Capital Asia此次投资砂之船，是在中国快速发展的奥特莱斯行业的第一次投资，也是其二期基金在华的第一笔投资 3、开发商背景介绍（三） 4、项目商圈分析 金鹰天地广场 江宁万达广场 5、项目区位分析 6、项目交通分析 02/ 项目业态及品牌分布概览 1、项目业态分布 2、项目品牌分布——B1F B1F QUA、SEIFINI、GXG、MIXXO、GAP(未开业，仅广告)、伊芙丽、Teenie Weenie（正在装修）、Riverstone、E_land(未开业， 仅广告)、Prich（未开业，仅广告）、dunhill london（未开业，仅广告）、 B1F已开业品牌面积配比 序号 品牌 面积（㎡㎡） 1 QUA 80 2 Seifini 100 3 GXG 150 4 MIXXO 120 5 伊芙丽 80 6 Riverstone 100 品牌名称 MIXXO迷思欧 所属楼层 B1F 所属机构 依恋集团 店铺面积需求 500-600㎡ 产品类别 时尚、休闲、基础女装、内衣系列、配饰 砂之船折扣比例 8.5—3.5折 品牌介绍 MIXXO是韩国著名的时尚休闲品牌，是韩国衣恋集团 (ELAND)旗下的品牌。

倡导生产“最合理价格”、 “最符合东方女性身型”的服装，已迅速成为全球化 的快速时尚(FAST FASHION)品牌中国店铺分布：上 海正大广场2F、中山公园龙之梦2F、 北京崇文新世界、南京大洋百货 品牌名称 QUA 所属楼层 B1F 所属机构 韩国第二大时尚集团-可隆集团 面积需求 80-100㎡ 产品类别 少淑女装；品牌以随性、自在街头风格著称 砂之船折扣比例 8.5—5.5折 品牌介绍 QUA品牌中国运营商为宁波酷娃(QUA)服饰有限公 司，该公司是中国杉杉集团和韩国可隆集团共同投 资成立的合资企业宁波酷娃将依托韩国QUA品牌 的设计能力与产品开发能力，结合杉杉在中国市场 的生产、销售资源，把QUA品牌打造成韩国女装在 中国市场的代表性品牌之一目前中国有33家店铺 部分已开业品牌介绍 部分已开业品牌介绍 品牌名称 伊芙丽 所属楼层 B1F 所属机构 杭州锦欧时装有限公司 店铺面积 100-150㎡ 产品类别 少淑女装 砂之船折扣比例 8—3.5折 品牌介绍 杭州锦欧时装目前旗下有伊芙丽、诗凡黎及美诗欧三 个女装品牌伊芙丽诞生于2001年，女装品牌以自然 界色米灰色系为主，加以土黄色、桔红、大红、绿为 组合搭配重点。

目前在中国已有近400家门店 品牌名称 SEIFINI诗凡黎 所属楼层 B1F 所属机构 杭州锦欧时装有限公司 面积 60-80㎡ 产品类别 少淑女装 砂之船折扣比例 8—3.5折 品牌介绍 伊芙丽旗下年轻时尚品牌,SEIFINI女装针对18-28岁 年龄段的消费客群 3、项目业态分布——1F 3、项目品牌分布——1F 标注为已开业品牌 标注为正在装修品牌 序号 品牌 面积（㎡㎡） 1 Via Condott 60 2 Maria Luisa 60 3 Vivienne Westwood 80 4 Sammy 70 5 Longchamp 80 6 +39 Space意大利空间（自营品牌） 5000 7 Blumarine 60 8 Samsonite 150 9 P+ 100 10 Ecco 50 11 Daniel Hechter 80 12 Gant 80 13 M.J. 80 1F已开业品牌面积配比 品牌名称 +39space意大利空间 所属楼层 1+2F 所属机构 砂之船商业管理有限公司 面积需求 3000-10000㎡ 产品类型 奢侈品集合店及欧洲新生代原创品牌 砂之船折扣比例 8.5折 门店 杭州、重庆、重庆壁山、南京已开业，合肥店即将开 业 品牌介绍 Hermes、Chanel、CELINE、Bottega Veneta、 Louis Viutton、PRADA、Dior、GUCCI、Salvatore Ferragamo、DOLCE 柱 距：大于8.5m；大、中厅还须满足纵向抽柱的要求； 电气部分常规预留不低于500kw负荷。

开店方式 独立经营、合作经营、加盟经营 品牌故事 保利影城是保利影业下属品牌，其隶属于保利集团， 旗下拥有保利万和电影院线，目前已形成精品社区影 城、精品国际影城以及白金IMAX影城三个层次的产品 未开业主力店介绍——保利国际影城 未开业主力店介绍——奥之星真冰溜冰场 网络上没有找到该品牌相关信息 8、统计数据分析 业态 数量 占比（店铺数量） 开业数 开业率 整体开业率 零售 363 95.5% 40 11% 11.3% 餐饮 12 3.2% 3 25% 休闲娱乐 5 1.3% 0 0% 03/ 项目动线分析 主动线 次动线 次入口 主入口 次入口 次入口 地铁3号线 次入口 停车出入口 停车出入口 1、平面动线设计 手扶电梯 垂直客梯 垂直货梯 卫生间 2、垂直动线设计 3、外部动线设计 主出入口 次出入口 外部动线 地下车库入口 项目的主出入口在东侧，临近 主入口都有公交站点及出租车 停靠点，方便客流导入；东侧 临近城市南北向主干道双龙大 道及地铁3号线秣周东路站 04/ 项目亮点分析 1、颇具创意的设计定位 “砂之船”引自于法语，指的是依靠自然而转动的风车砂之船集团将其衍生为“勇往直前、乘风破浪的 勇气和力量，以聚砂成塔的梦想，以海纳百川的胸怀，成就艺术商业的航母”，项目将砂、船、海洋……等等元素融入到整个项目的建筑设计、外装设计、内装设计、景观小品、广场设计等细节设计中。

2、建筑设计亮点 鸟巢式中庭设计 金陵古城墙元素 鸟笼式空间设计 内部导示设计 木质的材料，波浪形内装设计 3、屋顶花园设计 5层3万平方米的空中花园，被称为“华东首家”，设有喷泉、水池和小麦梯田，并设有咖啡厅在这样一个步步是景的空中花园，可以品尝咖啡， 可以欣赏麦浪随风涌动，甚至可以放空头脑，奢侈地发呆，都会是一种享受 4、随处可见的艺术元素 5、趣味的细节设计 05/ 项目缺陷 项目位于江宁双龙大道与秣周东路交汇处，地理位置较偏，不属于目前南京现有商圈，目前周边仅有本项目一个大型商业，未有其他项目形成人流互动 目前周边住宅及商务写字楼入住率较低，整个周边人流量很小加之地铁三号线目前还未通车，项目的可通达性较差 项目多以中高端品牌为主，其中2F多以国内品牌为主，少见一般奥特莱斯常见的奢侈品而开发商自营的意大利空间为奢侈品集合店，并且折扣较高，并不具有十足的吸引力 项目于2015年1月30日开业，店铺开业率只达到12%左右，除约5000㎡的意大利空间开业，其他主力店如真冰场、电影院、儿童职业体验馆都没有开业，很多品牌只有宣传广告，也未见装修。