KFC选址测算标准.doc

KFCKFC 选址测算标准选址测算标准一、商圈的划分与选择一、商圈的划分与选择何谓商圈？商圈即各种店铺最密集的经营场所你在落实你的创业计划时，首先要考虑的就是如何去锁定适合自己经营的商圈最常见的商圈类型有市级商业型、区级商业型、定点消费型、服务消费型、社区消费型及旅游消费型等你根据经营的项目确定了商圈的类型后，接下来就需要用百分制的打分方法对商圈的等级、交通及前景三个方面进行评估、论证，看在这个商圈内适合不适合自己开店、能开多大规模的店KFC 对快餐店选址是非常重视的，其选址成功率几乎是百分之百，是肯德基的的核心竞争力之一1 1．划分商圈．划分商圈商圈等级评估打分：商圈等级的高低直接代表着含金量的多少我们可以用打分的办法来确定是黄金商圈还是白银商圈，或是黄铜商圈如果商圈的等级评定占总分的 65%，我们可从城市人口、收入水平、消费能力及商圈的年营业额四个方面来评估如这个城市非农业人口为 30 万，年人均收入在 1．5 万元，年平均消费大于 5000 元，商圈的年销售额在 2 亿元～3 亿元，我们就可以把它定为具有 65 分值含金量的黄金商圈一般来说，城市人口分值为 10 分，经济收入为 15 分，消费能力为 15 分，商圈年销售额为 25 分（例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在 1000 万元算一分，5000 万元算 5 分等等）。

当采用以上每项规定的分值进行评估时，总分为 50 分的便可确定为白银商圈，如果仅有 30 分则定为黄铜商圈总分：总分：6565 分分城市人口收入水平消费能力商圈年营业额黄金商圈城市人口>30万年人均收入>1.5 万年均消费>5000>2 亿白银商圈 20-30 万1-1.5 万4000-5000 1-2 亿黄铜商圈 20 万>1 万>4000>1 亿>商圈交通评估打分：通过这项评估打分主要是看这个商圈辐射功能的大小，能否通过方便快捷的公路、铁路及水路运输，把周边的购买力吸引过来，使商品实现跨市、跨区甚至跨省的大流通我们给交通评估的总分值定为 20 分，那么在这个商圈内有一条公交线路通过应算 1 分，有一条地铁线路通过应算 3 分，有一条长途汽车线路通过应算 6 分，有一条火车线路通过应算 8 分，线路延伸的区域越远定的分值就越高如在商圈的附近有大型停车场、宾馆等应算 2 分总分：总分：2020 分分参数分值 备注公交路线1 分有一条公交线路即可算 1 分地铁3 分有一条地铁即可算 3 分长途汽车路线 6 分有一条长途汽车站线路通过应算 6 分，分值的大小还可以根据路线延伸区域的远近来确定，越远分越高。

火车路线通过 8 分有一条火车线路通过应算 8 分，分值的大小还可以根据路线延伸区域的远近来确定，越远分越高大型停车场、宾馆2 分商圈前景预测打分：在一个未成熟的商圈开店，需要等 5 年的时间才具备赢利的条件所以说，一个商圈的稳定度和成熟度对你店铺的发展至关重要近年来，各地加大了对商业区的规划与开发，但这些新建的商业街、商贸城发展的潜力大不大，成长性好不好，能形成旺市的概率高不高，总给人一种雾里看花的感觉对此，我们也可采用打分的办法来消除这些疑虑我们如果把前景预测的总分值定为总分值定为 1515 分分的话，就可以从权属权属优势、传统优势、品牌优势及产业优势优势、传统优势、品牌优势及产业优势四个方面来评估打分就权属优势而言，政府牵头进行规划开发的商圈可以算 4 分，对传统的集市加以改造而成的商圈应算 5 分，当这个商圈内的知名品牌店铺能达到 30%时应算 3 分，这个商圈周围有密集的工业品或农产品生产基地可定为 3 分这种打分办法，基本可以对这个商圈的发展快慢、前景好坏作出初步判断2．选择商圈即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。

餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同商圈的成熟度和稳定度也非常重要比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损？肯德基投入一家店要花费好几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家二、二、聚客点的测算与选择人流量评估行走习惯评估马路隔离带影响车流评估人群主体评估 不可预见因素评估本地人流外地人流等包括气候、交通规划、习俗等等私家车自行车等职业、年龄、性别比例等天气影响、未来规划发展1．要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量马路中间的只算骑自行车的，开车的不算是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算 对面的人流量。

肯德基选址人员将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，在此地投 资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开2．选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住3．聚客点选择影响商圈选择聚客点的选择也影响到商圈的选择因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度 的重要标志有了店址的评估标准和一些成功案例，我们可以就可以开发出一套店址的评估工具，它主要由下面几个表格组成：租赁条件表、商圈及竞争条件表、现场情况表、综合评估表它们是我们进行连锁经营店址评估的标准化管理工具例如笔者经历的一个肯德基客户，初步给他一个基本步行人流评估：●目前对肯德基店需年营业额须达到 500 万；●则每天营业额需达；13698 元；●如果按项目所在地市民来肯德基店消费，每天每人评估为 20 元；●则每天需要消费人数：13698÷20=684 人，才能满足基本要求；从项目所在地的人流量以及当地消费水平等综合角度评判分析：●项目前面主干道(肯德基面对主干道)的人流量，门口每天正常人流量可达 13000人左右 (步行人流)；●按照顾客流失法理论，假定有 90%的流失比率，进店消费达 10%；●可得出在此地开设店铺的每日必要人流量为 684÷（1 一 90%）= 6840 人；；●从实际情况来看，13000×10%=1300（粗略估算进店消费人数），可以看出理论人数 1300＞＞684 指标人数；注：此数据没有考虑天气恶劣情况、以及突发的不可抗力意外情况。

注：此数据没有考虑天气恶劣情况、以及突发的不可抗力意外情况。