2011杭州市房地产经纪人考试复习资料.doc

2011 杭州市房地产经纪人考试复习资料.txt 2010 年《房地产基本制度与政策》大纲及教材变化情况 第一部分 课前指导 一、2010 年《房地产基本制度与政策》大纲及教材变化情况 2010 年《房地产基本制度与政策》大纲及教材变化较大，打破了过去教材框架，是近年章 节调整变化较大的一次主要包括： 1、删去内容 （1）删去了原第一章“法律基础知识” ，并将其内容并入《房地产经纪相关知识》教材 （2）删去了原第二章“房地产法律法规概述”中的物权法、合同法、消费者权益保护法， 并将其内容并入《房地产经纪相关知识》教材，其余内容列为第一章内容 （3）删去了原第三章“建设用地制度与政策”中的“集体建设用地” （4）删去了原第四章“房地产开发建设经营管理制度与政策”中的：①勘察设计单位的资 质管理；②勘察设计市场的管理；③勘察设计的发包与承包；④建设工程的招标投标管理 （5）删去了 “房地产中介服务管理制度与政策”中的“房地产估价师执业资格制度” （6）删去了第六章“房地产权属登记制度与政策” “中的“四、房地产登记的任务” 2、增加内容 （1）第六章“房地产权属登记制度与政策”增加：“第三节 房屋权属登记信息查询” 。

（2）第九章“房地产税收制度与政策”中增加： ①关于个人销售住房收土地增值税问题 《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税字[2008]137 号) 规定，自 2008 年 11 月 1 日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税 ②自 2008 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一 下调到 1％ ③2009 年 12 月 22 日，国家财政部、国家税务总局发布财税【2009】157 号文件《关于调整 个人住房转让营业税政策的通知》规定，自 2010 年 1 月 1 日起，个人将购买不足 5 年的非 普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5 年（含 5 年）的非普通住房或者 不足 5 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税； 个人将购买超过 5 年（含 5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税 3、调整内容 （1）第五章“房地产交易管理制度与政策”中，将“商品房预售的概念”调整为： 商品房销售包括商品房预售和商品房现售商品房预售产生于 20 世纪 80 年代初，世界上有 许多国家和地区也都有类似制度。

1994 年《城市房地产管理法》从国家法律上确立了商品 房预售许可制度 《城市商品房预售管理办法》(原建设部令第 131 号)对商品房预售管理机 构、预售许可制度的实施和监管作出了具体规定在存量房尚未基本满足社会需求，且直接 融资渠道尚未充分形成的情况下，商品房预售制度对解决住房总是发挥了重要作用目前各 主要城市商品房预售比例普遍在 80%以上，部分城市达 90%以上二、历年考试分析 （一）房地产经纪人考试背景及历年考试通过人数 历次全国房地产经纪人执业资格考试报考人数和合格人数： 认定考试 2002 年 7 月 21 日 报考人数 719 人，合格人数 457 人； 首次考试 2002 年 12 月 21 日－22 日，报考人数 31219 人，合格人数 11867 人； 第二次考试 2003 年 10 月 11 日－12 日，报考人数 32613 人，合格人数 4078 人； 第三次考试 2004 年 10 月 16 日－17 日，报考人数 38427 人，合格人数 3506 人；第四次考试 2005 年 10 月 16 日－17 日，合格人数共 7286 人； 第五次考试 2006 年 10 月 16 日－17 日，合格人数 2170 人； 第六次考试 2007 年 10 月 16 日－17 日，合格人数 1853 人。

第七次考试 2008 年 10 月 16 日－17 日，合格人数 1730 人 第八次考试 2009 年 10 月 16 日－17 日，合格人数 1717 人 其中，2009 年度全国房地产经纪人执业资格考试合格人员共 1717 人；单科成绩合格保留成 绩人员分别为：《房地产基本制度与政策》742 人， 《房地产经纪概论》1752 人， 《房地产经 纪实务》951 人， 《房地产经纪相关知识》683 人 （二）本课程题型种类、特点及答题技巧 从近年来的考试来看， 《房地产基本制度与政策》课程考试题型包括单项选择题、多项选择 题、综合分析题本试卷题量一般都是 100 题，试卷总分值为 150 分，答题时间为 2 个小时 其中：单项选择 50 题，每题 1 分，计 50 分；多项选择 30 题，每题 2 分，合计 60 分；综合 分析题 20 个小题，每小题 2 分，计 40 分 （1）单项选择题单项选择题的特点是：有 4 个选项，且只有 1 个选项是正确的，一般情 况下，单选题不倒扣分对于没把握的试题大家一定要全答，就是不会，也要猜测性地选择 1 个选项，因为答错不倒扣分， “蒙”还有 25%的概率。

（2）多项选择题多项选择题的特点是：有 5 个选项，且有两个或两个以上选项是正确的， 即多选题每题至少有两个选项正确多选题的要求是，通常规定不倒扣分，但多选或错选不 得分，少选但选择正确的每个选项得 0．5 分因此，做题时要慎重，对于没把握的选项应 尽量避开不选，也就是多选题应奉行宁少毋滥最多不超过 4 个选项，拿不准的就不要选， 千万别勉强自己如果多选有 4 个答案有把握的 3 个，另一个是蒙的，最好就不要蒙了， 选三个可得 1．5 分，但如果有一个错了，将一分不得，考试就是这样残酷，有时就是那么 区区一分抑或半分，就无情地使许多考生一年来辛辛苦苦播种的汗水白白挥洒，成为无果之 实 （3）综合分析题综合分析题的特点是：该类题型兼有单选题和多选题的特点，也就是在 综合分析题中，有的是单选，也有可能是多选，要切记！此类题型的要求是，每小题的备选 答案中有一个或一个以上符合题意，全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且 选择正确的，每个选项得 0.5 分 出题特点 （三）出题特点 1．近两年考试中直白性试题所占比重较大 单纯直白性试题就是指一道试题中只考核一个知识点在 2008-2009 年的考试中，单纯直白 性试题题量增加，主要原因是前几年本门课程考试通过率较低，即减小试题难度、提高通过 率，是近两年考试出题的特点。

如：例题 1：《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房不满( )年的，不得直接上 市交易 （2008 年房地产经纪人制度试题） A．2 B．3 C．4 D．5 答案：D 解析：购买经济适用住房不满 5 年，不得直接上市交易例题 2：延付租金要求赔偿提起诉讼的时效是( )年 （2009 年房地产经纪人制度试题） A．0．5 B．1 C．2 D．3 答案：B 解析：《民法通则》规定下列的诉讼时效期间为 1 年：①身体受到伤害要求赔偿的；②出售 质量不合格的商品未声明的；③延付或拒付租金的；④寄存财物被丢失或损毁的2．注重大纲和教材的变化及增加内容 历年考试大纲对《房地产基本制度与政策》考试内容的要求虽有变动，但基本要求还是一致 的但是近几年的考试特别注重出奇、出新，尤其是出新：一是当年《房地产基本制度与政 策》大纲、指导教材的新增内容；二是现行法律、法规、政策的新变化内容，都是当年出题 的重点2008、2010 年本门课程指导教材均进行了修订，新增了不少内容，如物权法，土 地制度，房屋登记办法，住宅专项维修资金等等因此，也出了不少新增知识点的试题，如：例题 1：．异议登记不当并给权利人造成损害的，应由( )承担赔偿责任。

2009 年房地 产经纪人制度试题) A．登记机构 B．异议登记申请人 C．登记机构的经办人 D．登记机构和申请人共同 答案：B 解析：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿例题 2：新开发的商品住宅区内依法属于全体业主共有的物业服务用房的房屋登记，由( ) (2008 年房地产经纪人制度试题) A．房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记 B．业主委员会申请房屋登记 C．物业服务企业申请房屋登记 D．房屋登记机构直接登记 答案：A 解析：《房屋登记办法》第三十一条：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对 建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登 记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书例题 3：自 2008 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90㎡及以下普通住房的，契税税率暂统一 下调到( )2009 年房地产经纪人制度试题) A．0．5％ B．1．0％ C．1．2％ D． 1．5％ 答案：B解析：自 2008 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂 统一下调到 1％。

需要指出的是，从上面提示中可以看出，今年教材变化较大，但主要是删去了不少内容，新 增内容只有第六章“房地产权属登记制度与政策”的“第三节房屋权属登记信息查询” 另 外，2009——2010 年新出台政策，还有： （1）关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知（建房[2009]274 号） ； （2） 《住房和城乡建设部关于修改的决定》 （3） 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 （建房[2010] 53 号） ； （4） 《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》 （建保[2010]59 号） （5）2010 年 6 月 07 日，住房和城乡建设部等三部门联合发出通知，规范商业贷款二套房 认定标准，要求：住房套数依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量认定对于在 拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有成套住房的；或已利用贷款购买过住房的； 或已有住房的借款人，执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策 （6）以及房屋拆迁政策得否有变化，因为关于房屋拆迁的《国有土地上房屋征收与补偿条 例（征求意见稿） 》已公开征求意见半年多 以上政策应当留意多看一下。

3．注重有些重点知识点重复考试 近几年，注重历年考题对有些知识点重复考试，已成了一个重要特点，这就需要我们批判地 多做一些历年试题单从综合分析题来看，如：例题 1：下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是( ) （2008 年房地产经纪人制 度试题） A．在建工程抵押权可以转让 B．已经登记在建工程抵押权转让的，应当申请变更登记 C．已经登记在建工程抵押权消灭的，应当申请注销登记 D．在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵 押权登记 答案：B 解析：已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登 记、注销登记在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押 权登记转为房屋抵押权登记例题 2：下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是( )2009 年房地产经纪人制 度试题) A．已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记 B．已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记 C．房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记 D．在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》 答案：D 解析：在建工程抵押可变更、转让。

已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事 人应当申请变更登记、转移登记、注销登记在建工程抵押权登记的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放在建工程抵押登记证明上述这样的例子还很多 4．注重。