典型楼盘深度研究——广州四季花城.pdf

全方位解构经典楼盘快速掌握一线项目成功操盘模式吴振绵 王珏林 张元端 杨晓辉 喻颖正 章伟杰 林旭东 朱森林 谭英韬 王 健 陈 岸 于 涛 何显毅 陈奕仁 陈奕瑛 荀培路 孙 雄 陈 智 刘 旭 吴守正国内总部国际总部中体奥林匹克管理集团 中华人民共和国建设部政策研究中心 中国房地产及住宅研究会 香港泰盈集团 决策资源集团 常州奥林匹克花园 中城置地策划顾问有限公司 泰盈决策资源集团营销中心 澳大利亚汤臣·邓肯建筑设计事务所 决策资源集团5 S 垂直营销事业中心 广州天橙广告地产策划有限公司 北京中奥决策房地产投资顾问有限公司 何显毅建筑师楼 （中国） 有限公司 美国E D A W公司亚洲区 澳大利亚汤臣邓肯建筑设计事务所 中国城市商业网点建设管理联合会 广东省连锁经营协会 香港铜锣湾集团 决策资源集团工程管理顾问中心 常州奥林匹克花园广州市天河区员村一横路3 号华颖轩2 层 ：0 2 0 - 6 1 0 7 3 2 8 8 ：0 2 0 - 6 1 0 7 3 2 9 9 邮编：5 1 0 6 5 5香港北角电气道1 8 0 号百家利中心1 2 楼全层: 8 5 2 - 2 5 6 6 8 1 0 9 : 8 5 2 - 2 5 7 8 5 3 4 6董事长 副主任 副会长兼秘书长 董事长 董事长 董事副总经理 董事副总经理 董事总经理 总经理 总经理 董事总经理 总经理 董事长 董事及副主席 董事副总经理 会长 会长 总裁 总建筑师 总工程师（第 56期）出 品：泰盈决策资源集团监 制 总 编 副 总 编 执行编辑平面总监 平面设计 市场总监 市场副总监 市 场 部专家顾问团喻颖正 王 咏 吴传鲲 张连杰 刘丽娟 陈伟文 陈小桦 胡洁贞 张 斌 张亚辉 陶 冶 吴乐平 阙文芳 秦春艳 林博伟 郑丹东 林 莹 张小漫 金 萍 谢利利 梁靖雯 吴晋文 王立群 王 柯 欧阳万娥色彩缤纷，热情活泼，轻松休闲，一个源于油画的 绝妙创想， 一个饱含创意的住宅新生代， 一个充满欧洲 风情的花园小镇，一个满足普通人置业理想的美丽家 园；风格各异的欧式庭园， 宽阔雄伟的假日广场， 功能 齐全的半山会所， 情趣盎然的湖畔花街 ； “邻里守望” 的 物业管理模式， 归还业主一个自由沟通的天空和一份安 全、 温馨的享受。

这就是：有一个美丽的地方——广州 万科四季花城 万科提出中国住宅的发展方向是实现住宅建造的产业 化， 为了达成这一目标， 万科积极开展住宅标准化的研 究， 并逐步将研究成果应用到各地的项目建设中去 万 科四季花城系列产品就在这样的发展趋势下应运而生 它的出现， 使房产这种地域性极强的产品在不同地域仍 然保持其质量的优良性， 更有效地在建筑优质住宅的同 时降低成本，从而大大提高住宅的性能价格比 万科作为中国房地产行业的持续的领跑者， 在异地扩张 的速度和发展要比其他企业略胜一筹 万科四季花城在 大规模异域开发过程中， 通过制定标准化的产品设计流 程、 锁订终身客户、 延伸产品功能等措施， 使其在大规 模的异地扩张中， 很好地延续了自己的品牌形象■编辑 陈伟文 陶 冶 吴乐平广州四季花城C O N T E N T S目录扩张步伐1 9 9 9年在深圳作“俑”. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 2 0 0 1年在南昌造“镇”. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 同年在武汉造“园” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 2 0 0 2年在沈阳设“街”. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 同年在上海建“区” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 2 0 0 3年在广州攻“城”. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 0选地研究一、四季花城异地扩张的选址要求 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 2 二、辩证分析广州城市开发热点区域. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 3 三、四季花城选址广州西部金沙洲 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 4开发策略一、从万科进军广州的战略说起 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8 二、产品开发定位 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 0 三、目标市场定位 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1规划定位一、总体规划策略 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 3 二、空间处理 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 4三、分阶段开发降低投资风险 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 5建筑设计一、设计元素 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 9 二、外立面风格. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 9 三、情景洋房 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1 四、户型展示 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 6景观设计特色一：山水住宅，生态家园 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2 特色二：以“湖畔花街”风景绿为主线 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2 特色三：三条景观缎带 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2 特色四：休憩空间设计 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2 特色五：别出心裁的景观小品设计 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2配套物管一、引进品牌教育——中山大学附属外国语学校. . . . . . . . . 4 6 二、会所设计 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 7 三、特色商业 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 7 四、物业管理 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 9营销策略一、广州，让万科打了激灵 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1 二、四季花城营销品牌推广面对的问题 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 3 三、万科怎么在总体营销推广上舞蹈 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 4 四. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 、推广执行 5 8广州四季花城项目概况广州万科四季花城总占地面积约5 0 万平方米，总体建筑面积约为5 0 万平 方米，总住户为3 9 0 0 户左右，容积率仅为1 . 0 ，项目分几期开发，其中 一期的建筑面积约为9 万平方米。

作为进军广州的标志性项目，四季花 城融合万科1 6 年住宅开发的成功经验，是万科住宅产业化历程中又一佳 作项目经济技术指标项目名称：广州万科四季花城物业类型：大型低密度住宅社区建筑类别：多层、小高层、情景洋房、T o wn h o u s。