如皋市普通住宅公共物业服务等级标准.doc

附件1：《如皋市普通住宅物业服务等级标准》( 试 行 ) 《如皋市普通住宅物业服务等级标准》（试行）使用说明1.《如皋市普通住宅物业服务等级标准》（试行）、《如皋市普通住宅物业服务收费标准》（试行）适用于如皋市行政区域内普通住宅物业管理区域的物业服务及收费，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照《如皋市普通住宅物业服务等级标准》（试行）、《如皋市普通住宅物业服务收费标准》（试行）实施各类别墅、酒店式公寓、商住楼及其他由市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，物业服务与收费标准由当事人合同约定对2001年3月1日前建成、配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本《标准》选择五项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格，委托社区、专业公司或原管房单位等提供服务2.《如皋市普通住宅物业服务等级标准》（试行）将本市普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五项，分别是综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务《如皋市普通住宅物业服务等级标准》（试行）前四项分别划分为五个服务等级（从一级至五级，服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准；第五项共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务分为9个子项，各子项根据具体情况分为三类（从一类至三类，服务标准从低到高）或不分类，每一个类别对应一个收费标准。

普通住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，逐项选择并组合确定物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和3.《如皋市普通住宅物业服务等级标准》（试行）五大服务项目分等组合（菜单选择）的原则为：以维修保养为基础、安全护卫为重点、综合管理为保障、保洁和绿化可挑选综合管理、秩序维护服务标准应选择同等级别，维修保养服务标准应选择相应类别，保洁、绿化服务标准可选择向上或向下浮动一个等级凡综合管理、秩序维护服务标准选择一或二级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在一类中选择，但其中高层（含小高层）的供水系统及消防系统应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择三级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择四或五级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在三类中选择6.《如皋市普通住宅物业服务等级标准》（试行）中各分项服务标准高一级（类）的服务内容与要求应包含低一级的服务内容与要求7.《如皋市普通住宅物业服务等级标准》（试行）五大服务项目所列具体服务项目、服务内容、服务标准的解释详见各部分说明。

一、综合管理服务标准服务级别服务项目序号内容服务标准备注一级机构设置1管理处设置小区内设置办公点或接待地点1】急修是指对房屋及设施设备临时发生的严重影响业主生活的项目的维修，如自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等2】小修是指可以及时修复的小损小坏，以保持房屋及设施设备正常使用功能为目的的日常养护工作3】标准所涉及的维修均指针对共用部位及共用设施设备的维修2人员要求小区管理人员、技术作业人员按照有关规定分别取得物业管理从业资格证书或岗位证书，挂牌上岗3服务时间周一至周日在接待地点进行业务接待日常管理与服务4工作计划制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施5服务规范服务规范可参照《南通市区住宅物业服务企业监督考核办法》执行6制度公示业务接待地点公示办事制度、办事规章、收费依据、收费标准 7报修、投诉受理（1）24小时受理业主或使用人报修急修【1】二小时内到达现场查看处理，小修【2】五天内完成2）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理8服务费收支物业服务费收支每年向业主公布一次，公共水电费分摊每半年向业主公布一次。

9满意度调查征求业主或使用人意见，促进服务工作的改进和提高每半年召开一次业主代表会征求意见10装修、违建管理加强小区管理，告知业主或使用人装修须知，对业主室内装饰装修实行备案，对违规装修、违章搭建、小区“八乱”等行为应及时劝阻、制止并报告相关部门11接管项目承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，确保小区共用部位、共用设施设备完好，运转正常12档案管理建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案 [包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等] 服务级别服务项目序号内容服务标准备注二级机构设置1管理处设置（1）小区内设置管理处 （2）配置等简单的办公设备1】急修是指对房屋及设施设备临时发生的严重影响业主生活的项目的维修，如自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等2】小修是指可以及时修复的小损小坏，以保持房屋及设施设备正常使用功能为目的的日常养护工作。

3】标准所涉及的维修均指针对共用部位及共用设施设备的维修2人员要求（1）小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗2）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗3服务时间周一至周五在小区管理处进行业务接待并提供服务，周六、周日在接待地点进行业务接待 日常管理与服 务4工作计划制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施5服务规范服务规范应符合《南通市区住宅物业服务企业监督考核办法》要求6管理制度有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录7制度公示服务场所公示办事制度、办事规章、收费依据、收费标准8报修、投诉受理（1）24小时受理业主或使用人报修急修一小时内到达现场查看处理，小修四天内修复2）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理9服务费收支物业服务费收支每年向业主公布一次，公共水电费分摊每半年向业主公布一次10满意度调查采取多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%，促进服务工作的改进和提高11档案管理建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案 [包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。

12维修资金使用小区房屋维修资金的，严格按照政府规定进行运作13装修、违建管理加强小区管理，告知业主或使用人装修须知，对业主室内装饰装修实行备案，对违规装修、违章搭建、小区“八乱”等行为应及时劝阻、制止并报告相关部门14接管项目承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，确保小区共用部位、共用设施设备完好，运转正常服务级别服务项目序号内容服务标准备注三级机构设置1管理处设置（1）小区内设置管理处 （2）配置办公家具、等一般的办公设备1】急修是指对房屋及设施设备临时发生的严重影响业主生活的项目的维修，如自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等2】小修是指可以及时修复的小损小坏，以保持房屋及设施设备正常使用功能为目的的日常养护工作。

3】标准所涉及的维修均指针对共用部位及共用设施设备的维修2人员要求（1）小区经理从事物业管理工作2年以上2）小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗 3服务时间周一至周日在小区管理处进行业务接待并提供服务日常管理与服 务4工作计划制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每年向委托方报告一次计划实施情况5服务规范服务规范应符合《南通市区住宅物业服务企业监督考核办法》要求 6管理制度（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录2）建立管理处内部管理制度和考核制度7制度公示服务场所公示办事制度、办事规章、收费依据、收费标准8报修、投诉受理（1）24小时受理业主或使用人的报修急修半小时内到现场查看处理，小修三天内修复。

有完整的报修、维修和回访记录2）对业主或使用人的投诉在二天内答复处理9服务费收支物业服务费收支和公共水电费分摊每半年向业主公布一次10满意度调查采取多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60％，对沟通和测评结果进行分析并及时整改11特约、便民服务能提供两种以上特约服务（有偿）和两种以上便民（无偿）服务12档案管理建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案 [包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等] 13财务管理建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰14维修资金使用小区房屋维修资金的，严格按照政府规定进行运作15装修、违建管理加强小区管理，告知业主或使用人装修须知，对业主室内装饰装修实行备案，对违规装修、违章搭建、小区“八乱”等行为应及时劝阻、制止并报告相关部门16接管项目承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，确保小区共用部位、共用设施设备完好，运转正常服务级别服务项目序号内容服务标准备注四级机构设置1管理处设置（1）小区内设置管理处。

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