2016年全球房地产交易趋势分析报告40p.pdf

特立独行 美国经济政策与世界其他国家及 地区渐行渐远 第10页向“钱”看 历数吸引高净值个人投资的市场及 其原因 第12页资产明细 发达经济体与欠发达经济体的 资产分配愈发不均衡 第6页私人财富·全球之旅SavillS world reSearch 2016全球房地产 投资贴士 第一太平戴维斯专家 揭秘房地产投资下一站热点世界资产价值 面面观全球房地产交易之趋势卷首语2私人财富·全球之旅 S世界房地产市场恰似一个国际舞台，上演着多 种经济及货币“戏码”部分投资者拥有股 权优势，其他投资者则可享受低成本贷款 与过去几十年相比，近年来的货币形势要宽松 得多，因此投资成本有所降低；在资产价格受国内经济 衰退影响而下挫的国家，投资机会相继涌现这意味着自2008年全球金融危机爆发以来，跨境房 地产投资已普遍增加2009年至2015年间，跨境投资占 全球总投资的比例已从17%上升至20%；同期跨境投资额 从650亿美元陡增至2,170亿美元，增幅高达334%在本期《私人财富·全球之旅》中，我们对全球房 地产总值以及可投资房地产的价值做了统计我们首次 将农业物业纳入统计范围，以完整呈现涵盖住宅、商 业、农业等多领域的房地产市场格局。

随后我们考察了资产价值在全球各区域市场的分布 情况，以及近期财富跨境流动对改变价值分布格局的潜 在作用在此基础上，我们继续探讨了全球各地货币形 势与投资行为的差别分析结果对全球房地产趋势具有 重要而深远的启示展望全球房地产未来走势，我们对拥有大量股权的 私人投资者的投资意向进行了调查，发现部分资本不仅 开始自由流动，在投资领域的选择方面也愈发具有冒险 精神我们分布在全球各地的研究员中有很多捕捉到了 上述现象，这在他们对2016年及以后房地产投资的专业 建议中有所体现‘部分资本 在开始自由 流动的同时, 也愈发具有 冒险精神’YOLANDE BARNES 第一太平戴维斯世界研究部 董事 ybarnes@ Twitter: @Yolande_Barnes财富新征程4-56-78-910-111812-1319-3814-173目录39内容提要全球资产 全球房地产总值近为全球GDP的三 倍，但仍有增长空间美国为何取“张”弃“弛” 2016年美国将继续货币紧缩，在全 球宽松大环境下不走寻常路投资 利率上调会给股权富足以及股权贫乏 的投资者分别带来怎样的影响？全球资产以房地产、股权、债券、 黄金等多种形式存在，其中房地产约占 全球资产总值的60%。

住宅约占全球房地产总值的75%， 商业与农业物业分别占13%与12%每年参与大宗交易的房地产约占全 球可投资房地产的1%全球房地产投资贴士 第一太平戴维斯专家预测，揭秘房地 产投资下一站热点全球售房进行时 全球金融危机爆发以来房地产交易经 历的四大阶段联系 查看更多内容，请访问： 板块观察 写字楼仍是最大的资产类别，但近年 来需求有所回落资产明细 发展中国家的房地产市场不会沿袭西 方市场发展模式的原因富豪投资意向 全球门户城市仍具投资吸引力，其他 世界中心的投资热情也不断升温全球房地产投资长期前景由人口增 长以及随之而来的住房需求增长共同决 定预期利率将在近期上涨，表明资本 开始全力追逐收益率以及租金增长我们对未来十年房地产投资趋势的 三大预测：1. 二、三级市场的崛起 2. 二线城市的崛起 3. 替代资产类别与投资地段的崛起我们针对未来五年给出的投资贴士 包括技术时代下的物流物业、数字创意 产业蓬勃发展的高品质小城、中产阶级 日益壮大之地区的住宅，以及亚洲、欧 洲、中东与非洲的新兴度假区4全球资产1 这些交易是“财富全球之旅”研究项目对全球投资趋势进行分析的信息来源与分析基础。

全球房地产据第一太平戴维斯研究部估 测，全球已开发房地产总 值接近217万亿美元，即 217,000,000,000,000美 元（见图表1）已开发房地产包括 零售物业、写字楼、工业物业、酒 店、住宅、其他商用物业以及农业用 地2015年全球房地产总值大约相 当于全球生产总值的2.7倍，是国 家、企业与个人财富的重要储藏方 式全球房地产约占全球主流资产总 值的60%与房地产相比，有史以来 开采的所有黄金（总价值约6万亿美 元）也黯然失色全球房地产总值比全球股权及证 券化债务的交易总值高出三分之一左 右，彰显房地产对于世界经济的重要 性（见图表3）房地产是受全球货 币环境和投资活动影响最大的资产类 别，并因此成为对国内和国际经济最 具影响力的投资工具近年来多国推行的量化宽松政策 及其造成的低利率环境，在压缩房地 产投资收益率的同时也推动资产价值 大幅攀升投资活动与资本增长席卷 世界主要房地产市场，导致当地资产 价格上涨我们估测，全球房地产总值中约 有三分之一属于可投资资产（见图表2），其余价值145万亿美元的资产 未参与任何有目的的公开交易房地 产资产多为业主自用或小型私营个体 持有，即便在商业物业领域亦如此。

全球可投资商业与住宅物业总值 约为72.5万亿美元截至2015年第 三季度的12个月中，住宅与商业物业 大宗交易（单笔成交在1,000万美元 以上）总额约为1.05万亿，占比 1.45%距离我们上次对全球房地产 价值的估算已有两年时间，期间可投 资物业价值上涨了3.56%，相当于平 均每年增加1.77%但各地市场表现 参差不齐，如美国实现显著增长，而 亚洲部分地区零增长甚至负增长全球资产以房地产、股权、债券、黄金等多种形式存在，其中房地产 约占全球资产总值的60%世界资产价值面面观私人财富·全球之旅 S5getty imageS本期报告首次覆盖农业用地，估 值约26万亿美元，其中7.8万亿美元 （约30%）属于企业或机构投资资 产大部分农业用地由非投资性质的 主体、运营商或居住者持有，尤其是 在农业用地价值增长与投资潜力巨大 的新兴经济体如果土地为非投资性 主体所有，很可能属于非可投资资 产全球房地产价值不包括工作室、 操作间、小铺与小型商用物业等地方 性商业物业它们虽然不属于全球高 端商业房地产的范畴，却是地方经济 增长与繁荣的重要因素，尤其是在新 兴市场想在全球层面对这部分物业 进行估价几无可能，但随着所在经济 体日趋成熟、当地房地产市场不断发 展，这个板块将可发掘出巨大的投资 潜力。

整体来看，住宅物业无疑是全球 房地产价值最重要的组成部分绝大 部分住宅属于自住房屋，因此所有权 最为分散，与普通居民财富的联系也 最为密切全球约有25亿户家庭，且 发达国家的房价要比欠发达国家的房 价高出不少我们估计全球住宅价值 的中位数在43,000美元 $0$50$100$150$200$250全球房地产住宅债务商业物业股权农业物业2015年全球 GDP万亿全球股权与 证券化债务2015年 全球GDP图表 3 全球房地产比较图 图表 2 全球房地产商业物业住宅物业农业物业可投资54万亿美元可投资19万亿美元非可投资108万亿美元非可投资18万亿美元可投资 7.8万亿美元非可投资10万亿美元来源：第一太平戴维斯研究部、国际结算银行、道琼 斯全市场指数、牛津经济研究院来源：第一太平戴维斯研究部、 牛津经济研究院图表 1 全球资产全部房地产可投资 （万亿美元）非可投资 （万亿美元）住宅物业$54$108$162全部 （万亿美元）农业用地$8$18$26全球高端商业物业$19$10$29$81$136$217资产*其他投资 股权$55-$55黄金开采--$6未偿还的证券化债务$94-$94--$155全球主流资产--$372*（所有价值均以万亿美元为单位四舍五入处理） 来源：第一太平戴维斯研究部、国际结算银行、道琼斯全市场指数、牛津经济研究院（Oxford Economics）217,000,000,000,000美元第一太平戴维斯研究部对全球已开发房地产总值的估测结果，涵盖零售物业、写字楼、工业物业、酒店、 住宅、其他商用物业以及农业用地私人财富·全球之旅 S6全球资产世界房地产价值呈现分布不 均的特征。

西方国家在全 球资产价值中占据绝对比 例，而欠发达国家所占比 例最小西方经济体的主导地位在商业物 业领域表现得最为明显：北美约占全 球商业物业总值的一半，欧洲占四分旧世界经济体占据全球房地产价值的最大份额，因此新兴市场的 增值潜力不容小觑房地产明细表之一以上（见图表2）亚洲与澳大 拉西亚合计占22%，南美、中东与非 洲合计仅占5%美国房地产市场规模如此之大， 部分原因在于其市场成熟度最高美 国市场的透明度远远高于其他许多国 家，尤其便于对其进行全面、细致的 测量，市场数据因此也最为详尽美国同时也是高度制度化的市场，各类 信息均记录在案并予以上报此外， 若以美元每平方英尺/平方米计算， 全球单位价值最高的房地产主要位于 美国从各区域市场的房地产价值分布 来看，发展中国家的可投资商业物业 市场似乎具备巨大的增长与发展潜 力然而发展中国家的西式商业物业 市场不一定会复制西方及部分亚洲国 家的市场发展路径目前，欠发达国家与地区的商业 空间多为非正式、小规模的灵活办公 空间与店铺本期报告未包含这部分 物业的价值，是因为它们的交易发生 在非正式、不透明的市场，国内往往 没有交易记录，更不用说产生国际影 响。

这类办公以及零售空间常“混 迹”于住宅楼、住宅小区甚至整条街 区在私家车普及率低、郊区开发有 限的国家，商住综合体项目已成为开 发惯例在尚未经历大规模城市开发的国 家，未来的环境建设模式存在两种可 能中国与亚洲其他地区近年来的开 发情况显示，拆除现有建筑并打造大 型项目，是一种更简单、更经济也更 高效的开发方式基础设施的改善、 土地复垦以及对公共交通的投资，共 同推动土地价格上涨，以致只有资金美国继续主导全球房 地产市场，芝加哥即 为美国城市代表私人财富·全球之旅 S7getty imageS雄厚的大型企业才能参与开发活动 此外，有著名建筑师参与设计的世界 级地标项目也深受政界人士与城市规 划者喜爱，因此这类项目通常会优先 于规模较小的街区综合体项目然而在21世纪数字时代、在经 济发展路线有别于20世纪晚期西方国 家的地区，体量大、耗能高的写字楼 以及购物商场能否继续成为广受青睐 的商业物业类型，还需划一个大大的 问号无论未来开发模式如何，亚洲、 拉美、中东与北非、非洲全新商业物 业市场的出现都将催生一个巨型市 场如果这些地区的商业物业存量和 价值能达到当前全球人均水平，那么 全球商业物业总值将可实现54%的增 长。

就价值分布的均衡情况而言，住 宅物业略优于商业物业，与富足人口 的区域分布大致相当（见图表1）中国拥有近五分之一的世界人口，住 宅物业总值约为全球的四分之一然 而，住宅价值依然集中在西方国家： 全球住宅总值的21%位于北美，尽管 北美人口只占世界总人口的5%；欧 洲拥有11%的世界人口，但住宅价值 所占比例高达24%亚洲住宅价值的增长反映出住宅 在发展中国家所扮演的角色它的增 长意味着这些国家的个人理财与小型 企业领域如今拥有更多抵押担保物 未来10年或20年中，如果非洲住宅 市场能像亚洲市场（不含中国大陆） 那样发展，全球住宅价值将可增加 5.8万亿美元经济发展对住宅物业有着巨大的 潜在影响在经济增长的地区，中产 阶级日益壮大、住房私有比例不断提 高，将共同助力住宅市场的扩张如 果中东、非洲与亚洲国家的住宅价值 能达到当前全球人均水平，那么全球 住宅物业总值将能实现32%即52万亿 美元的增长还有“大奖”等着超极机会型投 资者虽然新兴经济体的投资机会常 被视为高风险，但稳固的经济增长基 础以及良好的人口结构支撑势必会刺 激人口。