vanke物业前期介入建议书规划设计部分(DOC 15页).docx

第一部分 总则设计依据：《城市居住区规划设计规范》《民用建筑设计通则》《建筑设计防火规范》《高层民用建筑设计防火规范》《商业建筑设计规范》《结构抗震设计规范》《建筑给排水设计规范》《住宅设计规范》《物业承接查验管理办法》《物业管理条例》《北京市新建物业项目承接查验技术标准》其他技术性规范文件 第二部分 项目周边情况调研第三部分 项目设计规划建议本建议书的编制是在国家相关规范的基础之上，总结物业服务积累的经验、并从后期维护、使用及便利客户的纬度提出在规划设计阶段需关注要点，前置性的在规划设计确定出图前，需要向设计单位重点强调与增加设计要求，规避后期重复性改造，降低后期物业维护成本与管理难度分规划设计、建筑设计、结构设计、电气设计、采暖通风设计、给排水设计等六部分列表明细，具体如下：1. 规划设计部分公建用地与住宅用地应相对独立并考虑与公共交通的便利性，以形成公建区，有利于实现开放式管理满足商家及公建功能需要，同时会降低后期客户投诉及降低管理成本配套设施选择类型规划设计关注要点实现功能照片备注教育配套教育设施易对小区居民生活造成较大影响（如：噪声、公共环境及秩序），考虑其招生范围不完全局限于小区内客户。

建议项目设计选址时，将此类项目设置在住区外围或相对独立于住区，其主要出入口宜直接对外与市政道路连接避免投诉主要出入口应与市政道路/住区机动车道路保持一定的安全缓冲距离（满足条件的建议不小于10米），市政道路/住区机动车道路路面应安装减速装置满足客户需要考虑人员流动量大，学校周边不宜设置小区停车场，可考虑设置一些全民健身运动设施或中老年人活动场所减少管理难度建议在中、小学校区内设计部分供中型车辆停放的车位，避免校车占用小区公共资源保障安全管理幼儿园家长接送小孩上学的大门朝向应避开机动车道，以保证学童及家长安全，并且避免影响交通保障安全管理邮电配套居民对真正“邮政”意义的需求已趋于淡化大部分新建小区都以“泛邮电”服务设施的设立来满足居民需求满足客户需要在小区人流出入密集地段设置书报亭；满足客户需要在小区道路上设置一些公共亭；满足客户需要在住区商业核心区域设置1-2个邮筒；满足客户需要物业配套用 房物业服务用房在区域内物业总建筑面积25万M2以下的按照总建面2‰提供，超过25万M2的，除按照总建面2‰之外，超过部分按照1‰提供满足法规/集团要求办公和住宿不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准满足法规/集团要求客服中心应设置在住户方便到达的位置满足法规/集团要求业委会用房在物业服务办公用房中调剂，建筑面积应当不少于20M2满足法规/集团要求岗亭设置主出入口岗的岗亭设计采用永久性建筑满足使用要求公共设备设施小区设备房最好集中规划设计，便于后期维护与管理。

便于日后维护管理监控中心（消防控制中心）监控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻在与物业服务中心同设一个房间时应该采取隔离措施，避免相互干扰便于工作管理监控中心不宜设置在地下室便于通风/满足设备工作条件10万平方米小区中央监控中心面积不应小于30平方米，今后小区每增加10万平方米管理面积至少按15平方米递增满足使用要求绿化垃圾收集站绿化面积5万平米以下，配置至少15平方米绿化面积5——10万平米，配置至少20平方米绿化面积10万平以上，要单独设立两个20平方米以上的垃圾房，要合理分区设置满足使用要求用地周围应设置不小于2米宽的分隔、遮护绿带，避免与居住和主要活动空间发生矛盾垃圾中转站周围建议种植绿化植物避免客户投诉/减少视觉影响生活垃圾收集站/点垃圾收集站位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，建议设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处，避免垃圾车进入小区影响居民生活）避免客户投诉生活垃圾房面积要求：5-7m2/100户，最小面积不能低于20平方米满足使用要求距离住宅楼远，以免污染影响客户，与道路进行隔离，周围应设置不小于2米宽的分隔、遮护绿带；避免客户投诉垃圾桶小区内垃圾桶的服务半径，不宜超过50m，垃圾桶应固定安装设计。

n 人流集中区域、主干道两侧应设置适量果皮箱，服务半径不大于50米满足使用要求，防止倒塌/丢失垃圾桶的安放位置一般按2-3个单元设置一组，尽量避免设于门栋正入口或靠近住宅的位置便于客户使用住户信报箱处应该设置废纸桶，方便住户处理垃圾信件便于客户使用自行车棚（库）园区内合理设置自行车集中停放点，服务半径不大于100米配置比例尽量满足1：1满足客户使用园区围墙临近围墙不设置固定的构筑物、建筑物、高大乔木，以防止攀爬, 如必须设置时，围墙内侧应预留80厘米宽巡逻通道满足安全要求选择类型规划设计关注要点实现功能照片备注园区出入口住宅与附建公共用房的出入口应分开布置便于安全管理住宅小区出入口不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个），住区交通最好实行全封闭式管理主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地便于安全管理应尽量避免在大流量城市干道上开口防止交通事故发生小区出入口与城市道路界面的景观布局要保持视野开阔防止交通事故发生高档住宅项目出入口应分别设置业主、访客专属通道便于安全管理停车场出入口车库出入口对着城市道路时应留7.5米以上安全距离，并在车道出口朝城市内侧2.0米的60°角内不准有遮挡。

两个出入口之间距离不小于10米减少客户投诉有条件的情况下，最好在车库出入口设置路肩，以利于车辆紧急临时停靠防止事故发生机动车停车场小区内停车场应尽可能连通（地下及半地下停车场优先设计相互连通，减少出入口）设计，地下车库出入口应单向行驶设计，交通主干道应设置在小区的周边，避免横穿小区以造成对行人的干扰防止交通事故的发生  停车场要考虑预留10%-20%的临时及访客机动车停放位置临时停车位尽可能考虑在地面，以减少车场内安全事故减少场内安全事故地面停车场建议设计在组团间、商业核心区域周边或公共区域道路两旁便于停车地面停车位与住宅楼宇墙裙保持2-3米间距，防止物品坠落损坏车辆减少安全隐患住区内靠近（区、苑）入口附近，应设置服务车辆临时停泊区域或设置卸货区，满足送货及临停车辆泊位需要车辆分流满足需要为了提高停车场利用率，停车场内道路建议设计为单向行驶车道满足使用需要车道出入口处应预留积水沟，设置积水井, 防止雨水进入地下车库非机动车停车场商业周边应考虑预留非机动车停车位置满足需求/便于管理住区内应合理设置自行车停放点平面社区自行车停放点不应过于集中，应根据苑落布置情况合理分布，保障住户取用方便便于后期管理交通辅助配套设施小区主要出入口与城市干道交接处，应考虑缓冲地带（如：设置辅道），减轻城市道路压力，避免引起交通阻塞。

避免交通堵塞在设计小区级道路与城市支路接驳处时，应充分虑到城市道路与市政设施拓展之需减少日后管理投入车行道路小区道路采用单向行驶的环道设计，线型尽可能顺畅，不要出现生硬弯折，以方便车辆转弯和出入便于客户使用/减少安全隐患所有车道建议不要使用石材和砖，全部铺设沥青路面区内尽端式道路的长度不超过120米，尽端设不小于12米×12米的回车场地便于客户使用/便于安全管理住区公众活动较为频密的区域（如：学校、会所等区域）可考虑在小区级道路两旁设计并预留一定长度，宽度不小于1m的路肩以解决公众场所举办活动停车需要，也可作为将来预留车位，以缓解因车辆增长所带来的停车压力便于后期园区管理建议小区车行主干道路面宽6-9米；组团间车行路面宽3-5米；宅间车行小路宽度不宜小于2.5米满足使用需求小区内停车场应连通，车行主干道尽量安排在小区四周减少安全隐患车辆通道（以路牙为界）与组团门间保持2-3米间距，苑门附近不栽种过高植物，视野开阔减少安全隐患消防车道的宽度不应小于4.00m消防车道距高层建筑外墙宜大于5.00m，消防车道上空4.00m以下范围内不应设置妨碍登高消防车操作的树木、架空管线等障碍物减少安全隐患尽头式消防车道应设有回车道或回车场，回车场不宜小于15m×15m。

减少安全隐患人行道路宅间人行道设计宽度应≥1.5m，以方便自行车、小推车、垃圾车通行，避免人“车”争道避免客户投诉人行主要出入口设置雨蓬，方便安装防尾随设备，如设计有自动扶梯，自动扶梯也需设置雨蓬，保证设备正常运行人行道设计应本着行人便利原则，不应或减少断头路设计，应尽量采用“点对点”方式，以免因习性导致图便利而走“捷径”，破坏小区绿化景观便于管理高层住宅小区人行道不宜延楼宇轮廓设计走向，如果必须沿楼设计需考虑防止高空抛物的安全距离，最好不低于5米，不能满足安全距离的情况下需考虑设计连廊等相关设施减少安全隐患公共区域踏步、坡道处应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜采取相应保护性措施减少安全隐患园区外围墙应预留人行巡逻通道，以便周界报警时的有效监控便于管理无障碍通道人行道与机动车道接合部建议采用无障碍通道设计减少安全隐患1．3功能分区此次设计力求打造一个功能相对完善的社区社区集休闲、居住、社区娱乐中心、康体运动设施等为一体的社区选择类型规划设计关注要点实现功能照片备注商业区域商业配套设计建议与住宅用地相对独立，最好设计在园区出入口的外围对外开放，形成商业集中管理区域利于开放式管理在核心商业区内应设置公共卫生间。

便利客户商业区域设置单车停放位置便利客户休闲区域会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置满足使用需求告示栏设置每个组团配置一个组图告示栏满足使用需求每个单元配置一个告示栏，单元门口内客户行走的通道旁边满足使用需求报广专栏/安装设置设置在园区主要通行步道、休闲广场满足使用需求商家产品广告栏设置在商业街集中区域满足使用需求儿童设施儿童设施建议集中设计，应考虑不影响附近业主生活，与水景、采光井、配电设施、燃气调压器等设施保持一定安全距离避免客户投诉/减少安全隐患位置设置要稍偏离生活集中区或临近住宅楼，避免噪音扰民避免客户投诉健身设施如有规划指标，健身设施应按规划指标设置，建议不低于以下标准：10万平方米以下（含10万平方米）设露天羽毛球场2个、篮球场1个、乒乓球台2。