城市广场建设项目可行性实施报告.doc

X城市广场项目可行性分析研究报告第一节：总论 04一、 项目概况 04二、 项目实施背景 05三、 业主单位简介 06四、 可行性报告编制依据 07五、 可行性报告编制围 07第二节：项目建设的可行性一、 政策分析 二、 区位价值分析 三、 项目条件分析 —— 0808--08-- 09四、产品形态分析 09第三节：房地产市场分析 11一、 全市当产开发投资 11二、 市市本级商品房供销情况 12第四节：商业市场分析 16春园商圈17五江商圈 24火车站商圈 26第五节：建设项目条件---- 30一、 地形条件 30二、 气候条件 30经济条件30四、 交通条件 31五、 希9约因素 31第六节：项目实施方案 一、 项目开发计划 33二、 组织管理 34三、 实施措施 38第七节：投资估算与资金筹措 一、 投资估算 39二、 项目总投资 49三、 资金筹措 503339第八节：销售收入测算 52销售单价测算 52销售总价测算 53第九节：财务分析 57一、 总成本费用估算 57二、 利润估算 57三、 项目可运用资金估算表 58四、 项目总体现金流量表 59五、 财务评估指标 59六、 评价结论 61第一节：总论工程建设的规模和设计围一、 项目概况1、 项目名称X城市广场2、 项目投资商3、 项目开发商4、 项目地点位于氐星路与贸西街西北角，东临春园步行街，南面与娄星广场隔街相望，西邻 气象局及体育馆宿舍区，北至九龙小商品市场。

5、 用地性质综合用地（含旅馆业、居住、办公用地、商业用地）6建设规模项目规划建设用地面积为48541.77卅（不包括城市道路用地面积），总建筑面积为368658.45川，其中商业建筑面积为 87003.9川，酒店建筑面积为 61225.80 卅，住宅建筑面积为105081.09川，写字楼建筑面积20901.57川，其中计入容 积率面积：270097.76川，容积率：5.5647、 投资总额101684.2 万元8、 资金来源本项目建设资金以开发商自筹资金为主， 部分通过银行贷款、销售收入再投入等渠道解决9、 建设计划项目建设周期为36个月，即2009年5月至2012年8月10、主要建设容本项目将打造成为集酒店、办公、百货、超市、影院、餐娱等为一体的大型开放 式Shopping Mall和城市中央高端居住区的城市综合体1） 商业区设在地块东区，临氐星路和春园步行街，商业部分总面积87003.9 平方米，采用国际领先业态组合、六大步行街区规划、多个情景中庭设计，融购物、美食、娱乐、文化、休闲于为一体，将成为中南地区首屈一指的超大型购物 中心2） 酒店位于氐星路与贸西街交口，沿路口设置，拟定为为五星级酒店标准， 总建筑面积为61225.8川。

拟为一类高层设计，体现建筑地标性3） 写字楼位于项目东北角，定位首座甲级专业写字楼，总建筑面积约20901.57 卅以百米地标、高速电梯、大尺度弹性商务空间、智能配套、商务专属服务，为鼎级企业构筑全新的总部商务经济基地4） 住宅区位于地块西部，采取行列式排布，为南北通透的板式高层建筑，总 建筑面积约105081.09卅其中小户型国际公寓位于项目西北角，建筑面积约 25000平米5） 11、经济效益测算该项目开发建设总投资为101684.2万元；项目可实现销售收入为128581.8万元；可获取利润总额26897万元，税前利润率为33.6%;预期支付所得税4841.6万元；税后利润22056万元，税后利润率为21.7%;项目全部投资财务部收益率（FIRR）为33.5%财务净现值（FNPY）为16208.87万元投资利税率为18%.二、项目实施背景1、X城市广场建设是提升城市形象、完善中心城区功能的必然要求作为连通东西、纵贯南北的战略要衢，经过多年发展，城市规模不断扩大， 城市形象已焕然一新；但低水平重复建设的问题较为普遍， 粗放型开发的现象较 为突出，代表城市形象的标志性建筑极为稀缺X城市广场是中心城区仅存的一块大型综合性用地， 投资商诚邀香港华城建筑设计院按世界一流水准精心设计，挺拔、壮观、现代的建筑群落将成为当之无愧的 城市名片，酒店、住宅、商业等多元一体的城市综合体开发模式也将大大丰富中 心城区功能，成为城市发展的重要里程碑。

2、经济发展迅速，城市人口剧增，呼唤上规模、上档次的大型商业中心处于省会1小时经济圈，是3+5城市群的能源原材料基地和核心发展区，具 有区位、交通、资源等天然优势，素有“建材之乡、十里钢城、百里煤海、世界 锑都”的美誉，更有一大批大型支柱企业，城镇可支配居民收入和消费支出均位 居全省前茅，具备迫切的消费需求和雄厚的消费潜力中心城区通过北扩南移，城市骨架不断扩大，城市人口飞速剧增，市区常住人口 总数已达50余万，周边可辐射人口达 600万，预计2011年将市区人口将达60 万如此庞大的人群聚积，对大型商业中心的渴望是不言而喻的 X城市广场的建设，以运营城市为使命，将彻底改变现有商业小、杂、低档次竞争的局面，带 来超前的开发理念和质的飞跃3、项目建设将大大丰富商品结构，增强核心商圈辐射力春园商圈是业态最全面、商户最集中、客流最密集、辐射围最广的核心商圈, 春园商业步行街是春园商圈能量聚集的基石 X城市广场的建设，将带来“ shopping mall ”全新理念，与春园步行街形成业态互补和商圈互动，将进一 步夯实春园商圈的核心地位，增强春园商圈的辐射力，开创商业发展的新纪元中心城区虽已有康星百货、步步高、汇天百货、友谊阿波罗商业广场等商家 进驻，但同质化恶性竞争的局面没有根本改变，步行街、百货概念泛滥，商品档 次、品牌、结构仍在低水平徘徊，X城市广场将带来一站式全业态开发模式、众 多强势品牌携手金珠、带来与潮流同步品质生活的消费理念，大大丰富商品档次, 提升商业的发展水平。

三、业主单位简介三江X房地产开发有限公司是由三江集团、 五江集团、清泉集团联合成立的 项目公司，负责X城市广场开发建设三江集团是乃至东北实力雄厚，享有盛誉的城市运营商，以房地产开发、建筑 施工、激光科技为产业主导，拥有一大批高素质人才队伍，先后完成了政务中心， 外事公寓等多个项目80余万平米的开发规模聚集了一大批房地产专业人才， 积累了丰富的房地产开发经验，所开发项目屡创销售奇迹和屡获社会赞誉五江集团是我国第一大搪瓷生产基地和全球最大的保温瓶生产基地 ，同时也是省综合实力排名第二的民营企业,年销售收入达30亿元.先后开发了 20万平米 的五江购物中心、24万平米的五江国际建材家居城、50万平米的上河国际商业 广场等一大批明星项目清泉集团是一家成长型的民营企业集团，立足城市发展需求，以商业地产开 发为主导，以商贸物流与酒店经营管理为两冀，以“为城市创造价值，为城市打 造客厅”为企业战略目标由清泉集团和五江集共同开发的春园步行街是商业提 档升级的标志性工程，沃尔玛、国美电器、肯德基等国际品牌领街进驻，规模和档 次在中南首屈一指四、可行性报告编制依据1、《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标] 2000] 205号）2、 《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资]1993] 530 号）3、 《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经]1998]11号）4、 《建设工程价格信息》5、 中大设计院《X城市广场建筑规划方案》6《市2008年政府工作报告》7、 有关各专业的国家设计规8、 有关市场调研五、可行性研究报告编制围根据X城市广场规划设计方案，本可行性研究报告的编制围为 市场调研分析、建 设规模目标、功能分区布局、规划建设方案、投资估算与资金筹措、项目经济 效益评价和风险防及对策等。

第二节：项目建设的可行性X城市广场是有史以来投资最大、产品线最为丰富、开发理念最为领先的房地产 项目，无论从宏观政策、区位价值还是产品形态、项目发展前景等方面来看，该 项目都具备现实的可行性和实施的紧迫性一、 从政策层面分析，X城市广场的建设与国家鼓励投资、 拉动需的政策一脉相 承2008年下半年，金融危机肆虐全球，国家作出了加强和改善宏观调控、积极扩 大国需求特别是消费需求、保持经济平稳较快发展的重要部署 作为陆欠发达地 市，加快经济发展的愿望尤为迫切，而项目建设是推动腾飞的核心环节 X城市广场总建设规模达36.8万平米，工程概算总投资达10亿元，可带动的周边投资 可达10亿元；项目建成后，预计可吸纳万余人就业，年创利税达亿元以上该 项目将是乃至中南地区最大的城市商群和标志性工程， 它的建设将大大改观中心城区形象，稳固作为湘中商业中心的地位，对于实现“弯道超车”具有重要意义二、 从区位价值分析，X城市广场扼守城市核心区域，区位优势得天独厚，发展前景不可限量是连贯东西、纵通南北的战略要衢，也是 3+5城市群重要的发展极，正处于“加 速赶超”的发展阶段X城市广场处于城市中心最繁华核心地带，多条城市主干 在项目及周边交汇，三面环街，四通八达。

北临市最大的小商品市场一九龙市场、 以及城市东西主商业街一长青街；东靠城市南北主轴一氐星路，并与春园步行街 隔街相望；南依贸西街及乐坪街，与市最大的城市广场一娄星广场仅一街之隔 X城市广场据守核心商圈一春园商圈核心，处于人气沸点最中央，区位优势得天 独厚，随着经济的不断发展和城市规模的不断扩， X城市广场的显赫地位将愈加凸显三、从项目条件分析，X城市广场通过强大资本实力的注入，专业团队的强强 联合，将确保项目理念领先和实施无虞三江集团携多年房地产开发的丰富经验， 组成强大高效的执行团队，全力以赴进 驻，并与专业技术力量强强联合，以将 X城市广场打造成城市全新地标X城市广场设计由香港华城设计研究院担纲，该院技术实力雄厚，专注于大型商 业地产、城市综合体设计，富于探索和创新，先后完成了北城天街、金宝利国际 广场、高新CBD天津顺驰太阳城等一大批具有全国影响力的项目设计香港华 城植根本地实际，首次把开放式购物中心的设计理念带到，力争将X城市广场打 造成同步国际、具有里程碑意义的典项目，带来与众不同的建筑观感及与潮流同 步的消费体验四、 从产品形态分析，X城市广场以城市综合体进行产品组合，以“ shopp ingmall ”进行商业功能组合，具备较强的核心竞争力。

城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、酒店等功能进行组合，形成 相互依存、高效互动的综合体它是现代都市集约发展的必然产物，并成 为城市核心区域主要的建筑表现形式随着经济的迅速发展，城市综合体 的建设浪潮正从北京、上海等大都市向、等二、三线城市蔓延中心城区 同样面临土地资源紧的难题， X城市广场集商业、酒店、住宅、公寓、写字楼等为一体，彻底打破了单一粗放无序的开发模式，实现产品功能的高度 集约化，大大提升房地产开发水平和城市形象Shopping mall是以大型零售业为主体、众多专业店为辅助业态和多功能商 业服务设施形成的商业聚合体 Shopping mall规模大、功能全，能充分满足各类消费群的购物需求，代表着商业发展的最高形态万象城、天河城 便是这一商业形态的典之作 X城市广场充分汲取国外 Shopping 。