房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案（248版）.docx

房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案1. 题型：单选题物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市，这是房地产市场的自然周期的( )A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段 答案 D 解析 第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长在该阶段，如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金的话，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市该阶段随着新开发项且的停止和在建项目的陆续竣工而最后到达市场自然周期的谷底 2. 题型：单选题复利计息有间断复利和连续复利之分，在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算1对 解析 从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算 3. 题型：多选题写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的(　　)。

A商业信誉和财务状况B面积需求大小C租金支付方式D物业服务需求E与写字楼业主的关系 答案 A,B,D 解析 正确答案：ABD 答案解析：参见教材P346-348，写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的商业信誉和财务状况、所需面积大小、需要提供的物业管理服务该题针对“写字楼租户的选择”知识点进行考核 4. 题型：多选题下列风险中，属于房地产投资系统风险的有( )2009年试题）A市场供求风险B变现风险C利率风险D时间风险E资本价值风险 答案 A,B,C 5. 题型：多选题房地产市场存在周期循环的主要原因包括（ ）A土地资源的不可再生性B供需因素的影响C市场信息不充分D政策因素的影响E制度因素的影响 答案 B,C,D,E 6. 题型：多选题宣传作为促销组合因素之一，在( )等方面，起着十分重要的作用A刺激对企业产品的需求，增加销售B改善形象C提高知名度D提高产品品质E降低新产品开发成本 答案 A,B,C 7. 题型：多选题城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括( )。

2010年试题）A市政基础建设费B土地出让金C征地拆迁费D契税E公建配套设施费 答案 B,C 解析 2010年教材以出让方式取得熟地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成2011年教材以出让方式取得熟地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成，政府出让土地时的底价通常以出让金和土地开发成本为基础确定，土地增值收益或溢价为开发商在土地出让市场竟买时所形成的交易价格与出让底价的差值此题按2011年教材的说法不包含选项A，按2010年教材说法应包含选项A 8. 题型：判断题一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场 　）A错B对 答案 A 解析 房地产市场是一个不完全竞争市场参见教材P44 9. 题型：判断题按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政资金可以用于土地储备贷款的担保 )（2011年试题）A错B对 答案 A 解析 按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，但由于同时规定各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保，所以通常采用抵押贷款，用拟储备地块的土地使用权证作为抵押。

10. 题型：单选题在开发项目财务评价中，静态投资回收期肯定小于(　　)A基准回收期B项目开发期C项目销售期D动态投资回收期 答案 D 解析 正确答案：D 答案解析：在考虑时间价值因素后，项目获得的净收益在价值上会逐年递减，因此，对于同一个项目，其动态投资回收期Pb一定大于其静态投资回收期Pb′动态投资回收期可能大于也可能小于基准回收期，而动态投资回收期与项目开发期和项目销售期没有必然联系参见教材P187该题针对“动态投资回收期”知识点进行考核 11. 题型：单选题房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（ ）A变现风险B时间风险C自然损失风险D通货膨胀风险 答案 B 12. 题型：单选题从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（　）A商品住宅B商用房地产C经济适用住宅D出让国有土地使用权 答案 A 解析 参考教材P333，从抵押担保的质量来看，商品房优于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅优于商用房地产 13. 题型：判断题房地产开发项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析项目利润为零时风险因素变化的极限值。

)（2014年试题）A错B对 答案 A 解析 房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点分析，是分析项目利润为零时风险因素变化的极限值，临界点分析是达到目标收益率时的分析 14. 题型：判断题性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房屋售价 ）A错B对 答案 B 解析 最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求 15. 题型：单选题对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的( )分析2011年试题）A需求B供给C竞争D市场占有率 答案 A 解析 需求分析包括需求预测、分析规划和建设中的主要房地产开发项目、吸纳率分析（具体包括市场吸纳和空置的现状与趋势）、市场购买者的产品功能需求 16. 题型：判断题物业管理人员一般通过强调租金低廉的宣传方式来吸引租户 )（2012年试题）A错B对 答案 A 解析 一般很少通过强调租金低廉来吸引租户。

17. 题型：多选题租售方案必须明确的问题包括( )A出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B租售收入C在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D租售价格E收款方式 答案 A,C 18. 题型：单选题某城市2014年存量商品住房的吸纳周期为2.5年，则该城市同期存量商品住房的吸纳率是（ 　）A40％B50%C60%D70% 答案 A 解析 吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系参见教材P43 19. 题型：多选题项目融资主体的组织形式主要有( )A既有项目法人融资B新设项目法人融资C商业性法人融资D政策性法人融资E自然人融资 答案 A,B 20. 题型：单选题为某房地产开发项目考察各个投资方案进行比较建立共同基础的是该项目的( )A利润表B财务计划现金流量表C资本金现金流量表D全部投资现金流量表 答案 D 21. 题型：单选题张某以6000元／m2的价格购买了一套面积为114m2的住宅，银行为张某提供了贷款价值比率为60%、15年期、年利率力7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。

若张某在第11年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为( )万元2015年试题）A18 94B19. 20C19. 33D22. 87 答案 C 解析 本题考查的是复利系数的应用月利率＝7.8%/12=0.65%，n＝15×12＝180.A＝P（A/P，i，n）＝6000×114×60%[0.65%（1+0.65%）180]/[（1+0.65%）180－1]＝3874.76.第121期一次性偿还，故P＝A＋A（P/A，i，n）＝3874.76＋3874.76/0.65%[1－1/（1+0.65%）59]＝19.325万元 22. 题型：判断题购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S=f（E，P）若E=P，则消费者会满意；若E>P，则消费者会非常满意　　)A错B对 答案 A 解析 正确答案：N 答案解析：购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S=f（E，P）若尽E=P，则消费者会满意；若E>P，则消费者不满意，若E

参见教材P135该题针对“消费者购买决策过程”知识点进行考核 23. 题型：判断题写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况 )A错B对 答案 B 24. 题型：单选题以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地(　　)的70%A评估价值B实际价值C投资价值D出让金收入 答案 A 解析 正确答案：A 答案解析：以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年参见教材P304 25. 题型：判断题特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业（　）A错B对 答案 A 解析 。