房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案（798版）.docx

房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案1. 题型：判断题成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率成本利润率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率 )A错B对 答案 A 2. 题型：单选题某房地产开发项目，当i1= 14%时，净现值为450万元；当i2=15%时，净现值为- 200万元，平均资金成本率为13, 2%，基准收益率为10%该项目的财务内部收益率为( )2009年试题)A20%B14. 31%C14. 69%D14. 80% 答案 C 3. 题型：判断题伞型合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应 )A错B对 答案 A 4. 题型：单选题某写字楼当前市场售价为22000元/㎡，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为(　　)元/㎡。

A1283B1318C1166D1320 答案 C 解析 正确答案：C 答案解析：折现率与利率相等，选用公式P=nA1/（1+i）计算可得即A1=P(1+i)/n=22000×（1+6%）÷20=1166（元/㎡） 参见教材P161该题针对“利息与利率”知识点进行考核5. 题型：多选题房地产投资决策分析主要包括( )和项目财务评价三个部分A价格分析B市场分析C产品分析D成本分析E投资决策 答案 B,E 6. 题型：单选题竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列( )是竣工验收昀工作程序的第一阶段A单项工程验收B分部工程验收C综合验收D单位工程验收 答案 A 7. 题型：判断题当房地产投资者的资本金数量达不到肩动项目所必需的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行权益融资 )A错B对 答案 B 8. 题型：多选题房地产开发项目策划中区位分析与选择包括( )A地域分析与选择B具体地点的分析与选择C建筑总面积的分析与选择D平面布置的分析与选择E对出售、出租、自营等方式进行选择 答案 A,B 9. 题型：判断题房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

）A错B对 答案 B 解析 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为 题库维护人：cetacean 10. 题型：多选题以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有（ ）A城市基础设施用地B公益事业项目用地C重要旅游项目用地D商品住房用地E国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地 答案 A,B,E 解析 对于开发商而言，以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的城市基础设施用地和公益事业项目及国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地参见教材P70 11. 题型：单选题某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（　）A18%B25%C30%D50％ 答案 A 解析 参见教材P333，某笔贷款的综合风险度=信用等级系数错贷款方式系数错期限系数错项目等级系数。

企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为A级的为60%，所以该贷款综合风险度=50％错50％错120％错60％=18％ 12. 题型：判断题如果某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制订的价格在同类物业中居较高的价位 )A错B对 答案 B 13. 题型：判断题投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应 )（2010年试题）A错B对 答案 B 解析 投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应参见教材P23 14. 题型：判断题如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利 )A错B对 答案 A 解析 如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为连续复利 15. 题型：多选题政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有(　　)。

A项目是否符合国家法律法规要求B项目是否符合保护生态环境的要求C项目是否符合国家宏观调控政策的要求D项目是否符合该企业投资目标实现的要求E项目是否符合该企业经济效益要求 答案 A,B,C 16. 题型：判断题如果一宗商业用地只有一个意向用地者，则可以采取协议方式出让该宗土地使用权 )（2013年试题）A错B对 答案 A 解析 在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外 17. 题型：单选题在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于(　　)A临界点分析B期望值分析C敏感性分析D概率分析 答案 A 解析 正确答案：A 答案解析：临界点分析是盈亏平衡分析的一种参见教材P218 18. 题型：多选题股票市场的融资方式有（ ）A首次公开募股B配股C发行可转换债券D发行认股权证E增发股票 答案 A,B,D,E 19. 题型：单选题某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为( )2009年试题）A5.00%B7.50%C18.36%D28.85% 答案 C 解析 根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值，A= 60 ×7%／[1一(1+7%)0]=8. 54（万元），8.54 - 60×7%=4.3（万元），投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值）／资本金（权益资本）=(3 +4.3 )/40= 18. 36%注意投资者权益增加值=还本收益=当期还本付息额一当期应付利息 20. 题型：多选题房地产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包括( )等内容2015年试题）A当地社会经济情况B城市基础设施状况C土地使用制度D项目用地状况E当地的金融和税收政策 答案 A,B,C,E 解析 投资环境研究主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等 21. 题型：多选题零售商业物业在选择租户时，往往注重考察租户的( )。

A声誉B面积需求大小C租金支付方式D需要的服务E组合与位置分配 答案 A,D,E 22. 题型：单选题在房地产产品的生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是( )A建筑师B工程师C造价工程师D估价师及物业代理 答案 A 23. 题型：单选题房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs，是以（　）分类的A按其投资业务B信托性质的不同C收益形式D来源构成 答案 B 解析 参见教材P320，按信托性质分类，房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs 24. 题型：单选题公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于( )A固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等B生产性投资和非生产性投资C政府投资、非盈利机构投资D企业投资和个人投资 答案 C 25. 题型：多选题在风险分析中，风险估计阶段的工作包括( )A风险估算B分析风险概率分布情况C辨识风险发生的原因D检验各风险变量是否相关E提出应对风险的建议 答案 A,B 26. 题型：单选题下列不属于投资特性的是( )。

A投资是一种经济行为B投资具有时间性C投资的目的在于获取收益D投资具有稳定性 答案 D 27. 题型：多选题在下列费用中，属于债务融资成本的有(　　)A承诺费B手续费C担保费D利息E税费 答案 A,B,C,D 解析 正确答案：ABCD 答案解析：参见教材P327，债务融资成本包括资金筹措费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）该题针对“房地产项目融资方案”知识点进行考核 28. 题型：判断题从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益的。