房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案（测考780版）.docx

房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案1. 题型：多选题关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的有( )A必须采用公开方式招标B必须采用工程量清单方式招标C必须根据项目特点编制标底D必须向投标人发出投标邀请书E应实行建设工程总承包 答案 A,B,E 解析 保障性安居工程项目是由政府投资的，其招标必须采用公开招标，且必须采用工程量清单方式招标，宜采用单价合同且工程项目应实行建设工程总承包标底可以编制也可以不编制，工程量清单招标一般情况不编制标底，只编制招标控制价（俗称“拦标价”）另外，投标邀请书是邀请招标的内容 2. 题型：单选题某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有( )2012年试题）A垄断性B外部性C复杂性D信息不对称性 答案 B 3. 题型：单选题以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为( )A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标估算法 答案 A 4. 题型：单选题房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括( ).A对原材料的检验B对配套设施的检验C确立质量文件档案制度D确立成本控制档案制度 答案 D 解析 质量控制施工阶段的工作有：①对原材料的检验、②对工程采用的配套设备进行检验、③确立施工中控制质量的具体措施、④确立有关质量文件的档案制度。

5. 题型：单选题市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）A市场因子推演法B指数平滑法C移动平均法D简单平均法 答案 A 解析 时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法而市场因子推演法属于相关分析法参见教材P115 6. 题型：单选题实物投资可分为( )A固定资产投资、流动资产投资等B生产性投资和非生产性投资C直接投资和间接投资D短期投资和长期投资 答案 A 7. 题型：多选题下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有( )2012年试题）A公用设施的维修费B人员的工资C抵押贷款还本付息额D房产税E保险费 答案 A,B,D,E 解析 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、营业税金及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴 8. 题型：单选题房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目（ 　）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

A黄线B紫线C蓝线D红线 答案 D 解析 基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用 9. 题型：多选题房地产开发项目财务评价报表分为( )A财务报表B经营报表C辅助报表D基本报表E资金来源与运用表 答案 C,D 10. 题型：单选题商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展这表明房地产市场具有( )的特性A信息不对称性B交易复杂性C供给垄断性D经济外部性 答案 D 解析 经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性 11. 题型：单选题由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（　）。

A操作风险B信用风险C市场风险D法律风险 答案 B 解析 来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还 12. 题型：单选题房地产市场供给垄断性的原因不包括( )2009年试题）A房地产市场需求的广泛性B房地产市场供给的异质性C土地所有权的排他性D土地的有限性 答案 A 13. 题型：判断题制订广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务(Mission)、可用的方式或方法( Metho D)、应传送的信息(Message)、应使用的媒体(Me Dia)和广告效果评价即衡量（Measurement） )A错B对 答案 A 14. 题型：判断题不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为未知条件下的风险数据　　)A错B对 答案 B 解析 正确答案：Y 答案解析：参见教材P228该题针对“风险分析的界定 ”知识点进行考核 15. 题型：多选题商品零售物价的变动直接影响到( )。

A城乡居民的生活支出和国家的财政收入B居民购买力和市场供需的平衡C消费与积累的比例关系D企业的生产和效益状况E商业流通领域的整体状况 答案 A,B,C 16. 题型：单选题房地产投资项目的FIRR能够反映项目投资所能接受的()A最低投资报酬率B最高现金回报率C最低偿债备付率D最高贷款利率 答案 D 解析 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损参见教材P182 17. 题型：单选题一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（ ）万元A53.8B55.47C55.54D58.79 答案 D 解析 本题考查的是复利系数的应用P＝5＋A（P/A，I，n）＝5＋5[（1+6%）17.8－1]/[6%（1＋6%）17.8]＝58.79 18. 题型：多选题利率分为( )等类型A基础利率B结算利率C同业拆放利率D存款利率E贷款利率 答案 A,C,D,E 19. 题型：多选题写字楼物业定租金时，一般应首先根据( )确定一个基础租金。

A业主希望达到的投资收益率目标B抵押贷款还本付息C经营费用D空置损失E收租损失 答案 A,B,C,D 解析 在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和可接受的最低租金水平（即能够抵偿贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金 20. 题型：判断题购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（REITs），由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者　　)A错B对 答案 A 解析 正确答案：N 答案解析：特殊目的机构应为SPC，REITs是房地产投资信托基金的缩写，参见教材P12该题针对“房地产间接投资”知识点进行考核 21. 题型：多选题房地产开发项目策划的主要工作内容有（ ）A开发内容和规模的分析与选择B评价方案构造C区位分析与选择D开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择 答案 A,C,D,E 解析 房地产开发项目策划的工作内容包括：区位分析与选择、开发内容和规模的分析与选择、开发时机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择、产品经营方式的分析与选择。

而构造评价方案是在房地产开发项目策划之后应该完成的工作 22. 题型：判断题房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给（ ）A错B对 答案 A 解析 房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给 23. 题型：单选题房地产开发投资通常属于（ ）A中长期投资B中短期投资C长期投资D置业投资 答案 B 解析 房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资参见教材P11 24. 题型：简述题某市拟拍卖一宗面积为13. 33万m2、容积率为2. 56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%，项目要求配置3万m2的公共租赁住房，政府以6000元/m2的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/m2，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元／m2，营业税及附加为销售收入的5. 5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。

8分）（2015年试题） 解析 解设该企业能接受的最高楼面地价为错元/ m2，则 。