《指导规则》厘清自治组织间法律关系.doc

《指导规则》厘清自治组织间法律关系 　　《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《指导规则》)由住房和城乡建设部颁布，并于2010年1月1日起施行《指导规则》对业主大会、业主委员会的成立、筹备以及履行的职责等内容作了详细规定，并对物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会所承担的指导和监督的内容作了详细规定，旨在规范业主大会和业主委员会的活动，维护广大业主的合法权益 　　《指导规则》是物业管理事项纳入社区建设内涵的延伸，切实符合我国社区基本情况和发展趋势本文将对社区管理两个重要组成部分——业主委员会和居民居委会相互关系问题予以探讨，说明《指导规则》的执行将对双方发展格局产生的作用和影响，并对未来社区建设改革方向作出预期 　　 　　《指导规则》对业委会和居委会相互关系确定的现实基础 　　业主委员会是以建筑物区分所有权为基础形成的业主自治组织，居民委员会是以居住权为基础形成的基层群众性自治组织两者均是自治组织，属于平行关系，职责上未确立后者指导前者的内涵 　　《指导规则》中却多处赋予居民委员会对业主委员会的指导监督职责，例如第五十四条规定：“召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督《指导规则》赋予居民委员会职责新内涵的根本原因，一是业主委员会缺乏专业管理知识，执行能力不强，且广大业主对其监督机制尚未建立，造成部分业主委员会存在严重的违规操作行为；二是居委会作为政府行政职能的延伸，是政府联系广大住户的基层网络，在社区建设中承担宣传法律法规、处理公共事务、调解社区纠纷、协助维护社会治安等社会职责，与业主委员会之间存在职责交叉，因此将业主委员会纳入居民委员会管理体系中 　　此类实践活动在全国已有不少先例如北京市朝阳区南郎家园社区早已摸索建立“四方机制”——由街道办事处牵头、社区居委会指导工作、业主委员会化解矛盾、物业管理公司提供高质量服务的管理模式，并得到该地区业主普遍认可上海、江浙等地也有类似做法 　　 　　《指导规则》对社区建设的积极意义 　　《指导规则》中对业主委员会和居民委员会职责的重新界定不仅能完善业主大会、业主委员会运作机制，也有利于整个物业管理市场的健康发展，对提升社区管理水平，促进社区建设将产生积极影响 　　首先，《指导规则》弥补业主大会、业主委员会缺失第三方监管的局面，尤其将居民委员会作为指导主体之一，既熟悉社区基本情况，又不存在利益关系。

居民委员会掌握政策法规，经济成本、道德感情成本相对低廉，能与业主委员会形成各负其责、相互配合、形成合力、共同发展的良性关系，较好完成执行环节落实的问题 　　其次，《指导规则》延续将物业管理纳入社区建设的指导思想，进一步明确居民委员会社区管理中的具体工作内容，掌控社区发展动态，及时化解纠纷保障社区和谐稳定，切实做到社区管理重心下放居民委员会作为消极中立第三方，及时介入指导，能有效避免业主委员会实操中出现偏差造成损失或者利益侵害；同时能站在客观、公平、公正的立场调节矛盾纠纷，合理疏导，成为自治协商与法院裁判之间低成本的中间环节 　　最后，《指导规则》理顺了街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会与业主委员会之间关系，有利于加强各方之间的沟通交流，建立高效互动的协调机制 　　 　　对业主组织建设的政策建议 　　《指导规则》的出台使业主大会、业主委员会运作有章可循，标志着社区公共事务管理达到一个新的高度但《指导规则》偏重原则性条款，缺乏指导性细则，对于业主大会、业主委员会操作规范仍需进一步细化和完善针对上述问题提出两点政策建议： 　　1、各省市政策法规制订部门应会同房地产行政主管部门、社区管理行政主管部门完善政策法规，通过对业主委员会的现状进行调研，制订地方性政策法规，完善业主委员会实操条款，从而强化业主委员会队伍建设，有效指导业主委员会提升办事能力，提高业委会成员整体素质。

例如细化业主委员会成员参选资格，对业主委员会参选人员的年龄、背景、经历等提出限定要求，使更具备组织协调能力的业主进入业主委员会，保证业主委员会工作质量 　　2、各省市行政主管部门结合本区域情况发布业主大会、业主委员会指导手册，细化《业主大会议事规则》和《管理规约》内涵；建立健全监督机制，规范业主委员会定期报告行为，确保业主的知情权和参与权 　　此外，建议各省市成立业主委员会协会，提升业主委员会自治管理水平业主委员会协会具有社团法人资格，其主管部门为社区管理行政主管部门，其主要职责为协助政府贯彻政策法规，代表和维护业主和业主委员会的合法权益，向政府提出有效性建议和意见，对业主委员会的发展和管理提供信息和咨询服务，为业主委员会之间交流提供平台 　　《指导规则》赋予居民委员会职责新内涵的根本原因，一是业主委员会缺乏专业管理知识，执行能力不强，且广大业主对其监督机制尚未建立，造成部分业主委员会存在严重的违规操作行为：二是居委会作为政府行政职能的延伸，是政府联系广大住户的基层网络，在社区建设中承担宣传法律法规、处理公共事务、调解社区纠纷、协助维护社会治安等社会职责，与业主委员会之间存在职责交叉，因此将业主委员会纳入居民委员会管理体系中。

本文来源：《论文资料库》 ）。