碧桂园地产集团营销策划.doc

L项目筹备期辛品牌立势期新项目标准化4. 0工作节点示意图一造势蓄客期 价值炒作期品质体验期持续销售期r! ! !前策 产 i'ii'i 部【2摘牌前】核心内容：1、 科学定位，2、 取地征询； 主要目的：2、投资、设计、 营销群策力拟 定可研报告、强 排方案实现精[2摘牌至展厅开 放】核心内容：2、制定户配，2、苑区设置；主要目的：1、根据地块指标 与以科学位结果 制定项目户配，货【3展厅开放至开盘前45天】 核心内容：1＞交付确认，2、风险规避； 主要目的：1＞配合宣传需要 作为商品房买卖 合同上与客户的【4开盘前至示范区开放】核心内容：1、 价格输出，2、 苑区验收核心目的：1、前期价格匚作 筹备，付款方式、 车位推售方案制[5/5范区开放至开盘】核心内容：1＞价格策略，2、成果评估；主要目的：2、通过对前期已认筹客户进行摸排，制定合理【6开盘至二次开盘】 核心内容：1、 借势热销，2、 顺势调价； 主要目的：2、利用首开热 销氛围形成对观 望客户挤压，合立项摘牌展厅开锁开盘前15天示范区开做开盘二次开盘 （开盘后2个月）准拿地；值最大化；约定，完成规划示定；的开盘价格策理制定二次开盘2、在传统定位2、合理设置示范意图、间隔示意2、各阶段合理的略，实现最大化价格，实现客户基础上开展真区、售楼处，打造图、合同图、合同输岀价格口径，确房源走量，同时氛围及价格双重实客户验证，科客户良好的现场装修标准等公示保最大化的吸引对新项目的阶段逼定，促进加推学定位，助理营体验，契合客户预给客户；客户，实现蓄客；性的营销成果进大卖；销。

期，实现产品溢C3.1科学定价指3、对示范区单位行评估，做好风C6.1后续货量定C1.1取缔前策价引进行严格验收，确险预警及计划铺价/调价/促销意见征询C2.1【主线】户型C3.2【主线】房屋保来访参观客户排等工作C6.2在销售项目C1.2【主线】科配比建议合同交付标准制现场体验感，实现C5.1【主线】价第N期地块户型学定位执行C2.2产品力自检C2.3示范区设置建议C2.4售楼部设置定溢价；4、房源一房一价 表备案，考虑货值最大化与销售最格策略及制定C5.2【主线】新 项目营销成果阶 段性评估配比建议C2.5架空层（泛会 所）设置建议C2.6【主线】货量 区交付标准确定 及调整C2.7装修材料变 更及配送部件 大化双重角度，实 现利润最大化C4.1车位推售方 案制定（车位成本 分摊及车位券确 定）销售管理部【1摘牌前】【2摘牌至展厅开放】核心内容：1、 预算编制，2、 供需铺排主要目的：2、及时反馈费用 使用情况，提供项 目费用管控依据；2、 明确买卖双方 及银企双方的权利义务；3、 公众场所只顾【3展厅开放至开盘前45天】核心内容：2、文书准备，2、按揭筹备； 主要目的：1＞明确告知客户 安全疏散、项目及 单位情况、车位情 况、降低公司风 险；2、确定按揭业务 的流程及资料准【4开盘前至示范区开放】核心内容：1、 启动派筹，2、 开盘准备；主要目的：1、 确定开盘人 员，物料，场地准 备；2、 完成派筹前 的准备工作，为后 续顺利派筹工作 做好基础。

[5/5范区开放至开盘】核心内容：1＞下定认筹，2、推售筹备； 主要目的：2、规范下定认 购流程、规范开 展签约、按揭工 作；2、完成推售前 的准备工作，为 后续的顺利开盘【6开盘至二次开盘】核心内容：1＞合同审核，2、开盘评估；主要目的：2、规范合同审 核、备案及归档 流程，并加强楼 款回笼管控与规 范收楼流程；2、做好项目开 盘后评估，可供责任风险转嫁保险公司；4、对项目的全年销售计划及库存量铺排有整体性、前瞻性的预判和把握X2.1【主线】制定 全年供需计划及 销售计划X2.2【主线】全年费用编制X2.3营销费用管 备；3、通过售楼系统 操作整个销售流 程X3.1【主线】优居 公告的准备和公 示X3.2车位推售方案制定X3.3安全疏散示意图的准备和公示X3.4确定按揭业务 的操作及办理流X4.1【主线】开盘方式的确定X4.2派筹方案的确定X4.3派筹前完成的准备工作X4.4销售系统用户权限设置X4.5售楼系统用户权限设置X4.6筹纸设置X4.7获取相关资 料进行售楼系统 做好基础X5.1下定认购X5.2《商品房买 卖合同》及附件 签署X5.3按揭办理X5.4【主线】推售前2天完成的工作X5.5推售当天完 成的工作X5.6选房准备测试工作后续的人员宣贯 与借鉴学习；3、完善销售中 心每月专项培训 机制，为后续供 货做评估分析，确保后续供货节 奏。

X6.1《商品房买 卖合同》的审核、 备案、归档X6.2楼款回笼X6.3每月专项培控X2.4按揭银行及 公积金的引入X2.5【主线】销售 法律文书及相关 物料准备X2.6“公众责任险”的投保程X3.5代理合作方案中请和培训X3.6凤凰会开通设置X4.8文件套打设 置X4.9政府网签系统设置X4.20售楼系统新增项目X4.12线上选房协议设置X4.12分销准备工作X5.7开盘预留工 作X5.8选房准备开盘工作训考核结果反馈X6.4开盘后货量评估X6.5分销管理市 场 管 理 部【1摘牌前】核心内容：2、推广调研，2、案名拟定；主要目的：2、进行推广调 研，分析市场、 竞品情况合理的、针对性的制 定项目营销推 广方案；2、延续集团标准化案名，或从【2摘牌至展厅开放】核心内容：1、 品牌包装2、 拓客执行主要目的：2、前期品牌及推 广投放准备，确保 摘牌后品牌落地 执行；2、前期输出品牌 信息，以品牌形象 形成市场的高度【3展厅开放至开盘前45天】核心内容：2、强势拓客2、广告造势主要目的：2、展厅开放后， 含物料准备、推广 渠道的铺排及日 常暖场活动提报等匸作；2、配合线下拓客匸作须做好项目【4开盘前至示范区开放】核心内容：1、 开放筹备2、 阵地包装主要目的：2、强化项目核心 价值输出、拔高客 户期望，储备充足 有效客户；2、强化项目阵地 包装，对来访客户 线下接触点进行[5/5范区开放至开盘】 核心内容：2、环境体验2、洗客落地 主要目的：1＞以现场强有 力的体验感契合 客户预期，实现 产品溢价，并借 助线上线下媒介 渠道释放开盘信 息，广而告之；【6开盘至二次开盘】核心内容：1＞开盘总结2、二次拓客 主要目的：2、对前期开盘 进行总结，做好SWOT分析，以此 制定后续的营销 推广策略；营造 热销紧迫氛【韦1， 为下阶段推货进当地文化挖掘、山位，同时树立项造势活动，并配合包装方案的提报，2、对前期积累案名沿袭等拟目的形象定位；线上线下媒体的做好合理规划和的客户进行一轮定项目案名3、部分媒体渠道传播渠道进行整氛围营造。

轮的洗客及做好S1.1项目前期铺排品牌价值信合宣传，实现最大S4.2产品发布会客户挤压和合理定位报告息，塑造品牌认化拓客的效果；S4.2示范区开放落位，并做好开S1.2品牌导入知，为后续项目产3、对阶段性的拓活动方案提报盘前货量进行优户外广告投放品输出奠定基础；客进行效果分析S4.3开盘广告定化，确保开盘货方案报批及落4、拓客前期物料与日常盘客，并根稿量的合理性，确实的筹备，以便支撑据各区域项目各S4.4推广费用使保开盘货量去S1.3【主线】确后续全面拓客执自实际情况制定用效果监控及动化；定案名行所需，最大化实客户定级与筹货态调整S5.1综合楼开放S1.4推广调研现助力拓客；并进比指标设置、转化S4.5营销全策略活动预先体验报告行阶段拓客分析，率设置等，定期做二次提报S5.2【主线】示行客户储备S6.1开盘后推广 预算计划表报批 及落实S6.2开盘物料出 街效果验收S6.3【主线】开盘总结及后续策略S6.4月度营销总结提交S6.5工地开放HS6.6二次拓客全S1.5品牌影视广泛开拓渠道，拓好盘客S4.6开盘推广预范区开放活动执制作展客户，储备充足S3.1拓客阶段性成算计划表报批及行与验收S1.6筹备期户有效客户。

果分析落实S5.3开放报广及夕卜、围挡设计及S2.1【主线】LOGOS3.2【主线】展厅S4.7整体示范区户外投放效果上画执行及VI定稿开放/B-BOX活动包装执行验收S1.7品牌接待S2.2摘牌新闻发布验收S4.8认筹启动活S5.4二次媒体采点装修设计及会S3.3品牌立势期工动方案提报风活动包装费用方案S2.3筹备期与立势地围挡和接待点S5.5【主线】认上报期推广预算计划包装执行验收筹及开盘物料设S1.8品牌立势表报批及落实S3.4展厅开放后日计及制作（认筹、期工地包装方S2.4【主线】全年常暖场活动提报开盘购房流程、案上报推广费用编制S3.5【主线】导视房源表等）S1.9品牌软文S2.5影视拍片创作系统包装方案上S5.6【主线】开而启动设计与制定S2.6影视剪片制作S2.73D影视制作S2.8城市展厅/B-box悬念活动方线S3.6体验馆方案上报S3.7【主线】板房 区包装方案上报案提报（看楼迪道泛会S2.9拓客物料设计所、工法板房）定稿及制作S3.8综合楼包装方S2.10新闻及自媒案上报体输出S3.9商业街整体包S2.ll建立集团网装方案上报标准页面S3.10 ［主线】销售S2.12首次媒体采中心模型方案报盘活动方案提报与执行。