物业管理的包干制与酬金制.doc

物业管理的包干制与酬金制一、物业服务的两种计费方式包干制是指由业主向物业管理公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承当的物业服务计费方式包干制是物业管理公司按照和业主双方商定的物业管理收费原则来收费，不管管理的好坏、经营的亏盈，均由物业管理公司承当，而与业主无关实行包干制的前提是对物业服务费原则双方事先要有商定和承诺，即包干的具体额度一般，对有政府指引价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不适宜实行包干酬金制是指在预收的物业服务资金中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业管理公司，其他所有用于物业服务合同商定的支出，结余或者局限性均由业主享有或者承当的物业服务计费方式实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金涉及物业服务支出和物业管理公司的酬金预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理公司不得将其用于物业服务合同商定以外的支出如果物业服务收费采用酬金制方式，物业管理公司或者业主大会可以按照物业服务合同商定聘任专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支状况进行审计。

酬金制实质是实报实销制，物业管理公司按照双方协商拟定的预算预收基本费用，一种会计年度结束后进行决算并向业主多退少补在这种模式下，物业管理公司只拿业主事先商定好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度）由于预收的物业服务支出是代管性质，因此采用酬金制物业服务支出不应交纳营业税等有关税金二、包干制和酬金制的优、缺陷分析1、包干制的长处一方面，包干制执行起来较为简朴，有助于小型的物业管理公司采用另一方面，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的状况下，实行包干制避免了对物业服务公司进行账目监督和审计等的工作，简便易行第三，由于包干制中节省的开支也许成为物业公司的利润，因此在一定限度上可以刺激物业管理公司进行管理方式创新，节省成本2、包干制的缺陷一方面，在包干制中，物业服务质量的好坏重要靠公司自律，为了获取更高的利润，物业管理公司也许会收到钱不花或者少花，往往导致物业管理公司为了减少管理成本而对工作草率了事的行为；另一方面，包干制的成本限制，使得物业管理公司对需要进行及时维修的工作，往往产生迟延或小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响；第三，实行包干制的物业管理公司在费用局限性时，只有依托多元化经营维持公司的利润，不利于物业管理专业化。

3、酬金制的长处一方面，酬金制费用更加透明，业主对物业管理公司的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理；另一方面，物业管理公司服务支出的多少对公司利润没有直接影响，有了固定的酬金，则公司不必考虑多元化经营，有助于公司专利的专业化；第三，酬金制体现了物业管理公司对业主“管家”式的服务关系，减少了物业管理公司和业主在物业收费方面的矛盾4、酬金制的缺陷一方面，酬金制需要对物业管理公司进行账目监督和审计，规定业主对物业管理有较高的结识水平和专业水平另一方面，物业管理公司处在利润的驱动，也许会提高酬金支付的基数，即物业服务支出由于业主在专业知识方面处在相对劣势地位，因此很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据，由此也许带来物业管理费用的攀升三、两种收费方式的比较分析1、两种收费方式各有利弊从上述分析可看出，包干制简便易行，对业主的规定不高，节省了业主的管理成本，但是会存在更多的非市场行为，不利于业主和公司之间的沟通和谅解对物业管理公司提高技能和专业化发展有一定的阻碍，在一定限度上制约着物业管理行业的发展酬金制更体现了市场经济的规定，更透明化，有助于公司自我管理，有助于物业管理公司专业化水平的提高，但是酬金制对业主的规定较高。

从目前国内物业管理发展的阶段来看，两种收费方式均有其存在的理由和必要性2、酬金制是物业收费方式的发展方向物业管理目的之一是提高物业价值，实现其稳定持续的收益、保值、增值，因此从两种收费方式的特点来看，酬金制是后来物业服务收费的发展方向在物业管理发展成熟的国外和港澳地区，物业服务收费普遍采用酬金制，她们实行酬金制的前提是物业管理公司会对业主进行定期培训，让广大业主更多理解物业管理知识，既便于和物业管理公司之间的沟通，也有助于监督物业管理公司的行为由于国内内地物业管理行业发展尚未完全成熟，专业培训仅限于行业内部，而针对业主的几乎没有，因此诸多业主对物业管理的结识较为表面化观念停留在“服务——满意”这一层面上业主对物业管理结识的局限性使得一般的居民很难实现和物业管理公司的对的沟通，以及对物业管理公司的有效监督，因此目前在国内全面履行酬金制并不现实3、包干制仍然具有存在的必要性虽然包干制相对来说存在更多的非市场因素，从服务的周到有效，到对物业的保值、增值等方面都不如酬金制具有优势，但国内大部分社区的物业管理管理收费目前仍然采用包干制这种收费方式存在较大市场的因素是，国内居民对物业服务消费的承受能力不高，在业主专业水平较低的状况下，包干制的收费方式省去了账目审计等监督工作，特别对于中低档物业来说，业主委员会物业管理知识水平的限制以及包干制收费的相对低廉更加具有吸引力。

四、国内履行酬金制仍然需要完善的方面虽然酬金制更加透明、合理、市场化但是，在国内履行酬金制从理论到实践尚有很长的路要走，我们必须注意通过明确和完善实行细则，解决好核心环节的操作规范问题，否则就很容易背离初衷，引起新的矛盾总的看来，仍然需要完善如下几种方面的内容：1、对物业服务成本支出的克制措施酬金制的公司利润直接取决于物业服务支出，因此采用酬金制收费，应当给物业管理公司注入控制和减低成本的内在驱动力可以由业主和物业管理公司双方协商制定奖惩措施，在物业管理公司努力提高管理水平、减少管理成本的内在驱动力下，给与物业管理公司一定比例的奖励，这样，既体现了公平与公正，同步又有助于管理措施的不断改善，可以实现物业管理公司和业主利益的双赢2、物业管理公司纳税基数的核定问题由于酬金制预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，因此在预收物业管理费用中，除了支付给物业管理公司的酬金部分，其他都不是物业管理公司的收入，不应交纳营业税等相应税金，如果硬性要其以物业服务费总额为基数缴纳，税费势必会被列入直接支出，最后转嫁到业主头上对业主的集体消费征收营业税既不合情也不合理因此履行酬金制，应从法规上明确物业管理公司纳税基数的拟定细则。

3、对业主物业管理知识的培训酬金制的推广仍然有赖于业主对物业管理知识的认知，提高业主和业主委员会的管理能力，这样才干做到业主对物业管理公司的有效监督，如果业主完全依赖每年一度的外部审计工作，则会减少对物业管理公司的监督效力同步，业主对物业管理知识的匮乏，容易让物业管理公司和业主之间产生不必要的分歧，形成沟通和理解上的障碍，可以学习香港模式，建立物业管理公司对业主的培训机制，这样对物业管理行业的发展也具有一定的推动作用4、政府主管部门监控机制的建立问题物业收费问题始终是业主和物业管理公司之间最重要的矛盾，业主回绝交纳物业管理费的问题时有发生，如果履行酬金制，则回绝缴纳费用就不再是业主和公司之间的利益关系，而是单个业主和所有业主之间的利益管理物业管理公司作为受“雇佣”一方，无权干涉业主之间的利益问题，但是如果此类问题严重，势必会影响到对整个物业的健康、有序管理，因此需要浮现第三方（政府主管部门或社会监督机构）来解决这些矛盾纠纷我们可以通过法规，履行协商、仲裁、诉讼等一系列的措施来解决类似问题除此之外，要保证物业管理酬金制的良性运营，还要解决其她某些层面的问题例如物业管理公司的商业信用问题，物业管理公司和其她行业的协调配合问题等等。

尽管这些问题的解决都不是轻而易举的，但只要整个社会各个方面可以站在全局的角度去努力，我们还是可以相信，物业管理酬金制会逐渐得到完善，并成为物业管理经济运营的主流模式。