资产评估通用表格与结构图汇总.doc

.第一章 总论一、 结构总论资产评估及其特点价值类型和评估目的资产评估假设与原则资产评估在中国的发展资产评估定义资产评估的种类资产评估的功能价值类型评估目的资产评估假设资产评估原则资产评估的法律规范体系资产评估与会计、审计二、知识点分类1 需要掌握的知识点：（1）. 资产的概念：是指特定权利主体拥有或控制的的，能以货币计量的的，能够给经济主体带来经济效益的的经济资源2）. 资产基本特征：a、经济主体拥有和控制的；b、能以货币计量；c、能够给经济主体带来经济利益的紧急资源3）. 资产分类：a、存在形态分类：有形与无形；b、综合获利能力：单项与整体；c、能否独立存在：可确指和不可确指；d、生产经营过程中的作用：经营性于非经营性4）. 资产评估价值类型及其特点：a、价值类型定义：是指评估结果的价值属性及其表现形式b、与资产评估的特定经济行为（资产评估的目的），而且与资产被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件有关C、类型：c.1、以资产评估的估价标准形式表述的类型：重置成本、收益现值、现行市价、清算价格；－承袭了现代会计理论的中关于资产计价标准的方法与标准，将资产评估与会计的资产计价紧密的结合。

c.2以资产评估假设的角度：继续使用价值、公开市场价值、清算价值；－有利于人们了解资产评估的结果的假设，同时强化评估人员对评估假设前提的运用c.3、从资产业务的角度：抵押价值、保险价值、投资价值、交易价值等；－强调资产业务的重要性c.4、资产评估所依据的市场条件以及评估资产的使用状态：市场价值与非市场价值－不仅注重了资产评估结果适用围与资产评估所依据的市场条件及资产使用状态的匹配，而且通过资产市场价值概念的提出，树立了资产公允价值的概念另外，资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的表现形式是资产公允价值的特殊表现形式5）. 市场价值和非市场价值的关系和涵市场价值：资产评估中的市场价值，是指在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值－主要用于产权变动类业务非市场价值：是一系列，不符合市场价值定义条件的价值形式的总和例如，在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值 －即适用于产权变动类业务，也适用于非产权变动类业务6）. 评估假设：交易假设、公开市场假设、持续使用假设（在用续用、转用续用、移地续用）和清算假设（7）. 资产评估中适用的各种技术原则：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日前原则。

2 需要熟悉的知识点（1）. 资产评估中价值和价格的区别：价值：估价，非历史数据－价格，具体数额，历史数据2）. 资产评估的概念：专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定的目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对资产价值进行评定估算的行为3）. 资产评估基本要素：评估主体、评估客体、评估依据、评估目的、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法4）. 资产评估分类：a:容：评估、评估复核、评估咨询；b：评估的程度及其与评估准则的关系：完全评估和限制评估；c：评估对象及适用的原则：单项评估与整体评估5）. 资产评估特点及其功能：a:特点：市场性、公证性、专业性、咨询性；另外：公证性的技术基础：公允的行为规和业务规；公证性的组织基础；评估认为与资产业务没有利害关系的第三方b：功能：评价及评估功能、管理功能6）. 资产评估的一般目的与特定目的的区分：a：一般目的（基本目的）：资产在评估时点的公允价值b：特定目的：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合作合资、企业清算、抵押、担保、企业租赁、债务重组7）. 资产评估的特定目的在资产评估中的地位和作用它是由引起资产评估的特点经济行为（资产业务）所决定的，他对评估的性质、价值类型等有重要影响。

资产评估的特定目的不仅是具体评估业务的起点，也是评估活动所要达到的目标资产评估的特定目标贯穿整个评估业务的整个过程，影响着评估人员对评估对象界定、资产价值类型的选择等它是评估人员在进行具体评估是必须首先考虑的基本事项资产评估特定目的是界定评估对象的基础资产评估特定目的对资产评估的价值类型的选择具有约束性作用8）. 资产评估的工作原则：真实性原则、科学性原则、公平性原则、可行性原则；（9）. 资产评估与会计的联系与区别、：联系：特定条件下会计计价和财务报告需要利用资产评估结论，而资产评估又要参考会计数据资料区别：a:反映和监督是会计的基本职能而资产评估的基本职能是评估和咨询；b：会计资产确认和计价主要是历史成本原则；资产评估主要是以效用和市场为依据c：会计资产计价方法主要是核算方法；资产评估包括核算方法、预期收益折现法、市场售价类别法等多种技术方法d：会计总体目标为为企业管理服务，资产评估为资产交易服务10）. 资产评估与审计的联系与区别：联系：a：在资产清查评估运用审计方法，具有“事实判断”的性质；b、流动资产及负债的评估借鉴审计方法C、在企业价值评估中，经审计后的企业财务数据可以作为企业价值评估的数据基础。

11）. 中国资产评估师职业法律规：a：法律；b：行政法规和部门规章第二章 资产评估的基本方法一、 结构资产评估的基本方法市场法收益法成本法评估方法的选用含义与基本前提基本程序及相关指标具体评估方法含义与基本前提基本程序及相关指标具体评估方法含义与基本前提基本要素具体评估方法评估方法之间的关系评估方法的选择二、知识点分类1 需要掌握的知识点：（1）. 市场法的涵：是指利用市场上同样或类似的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称2）. 市场法基本前提：a：有一个公开活跃的市场；b：公开市场上要有可比的资产及其交易活动，具体讲一是资产在功能上具有可比性，具体包括用途、性能上的相同或类似，二是市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；三是时间接近3）. 市场法－直接比较法： 评估对象价值＝参照物成交价格｛评估对象A特征参照物A特征｝（4）. 市场法－市场售价类比法：公式：资产评估值＝参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋……交易情况差异值 资产评估值＝参照物售价功能差异系数……时间差异系数 （5）. 市场法－功能价值法：资产评估值＝参照物成交价格｛评估对象生产能力参照物生产能力｝（6）. 市场法－价格指数法：资产评估值＝参照物成交价格｛1+物价变动指数｝（7）. 市场法－成新率法：资产评估值＝参照物成交价格｛评估对象成新率参照物成新率｝（8）. 市场法－市价折扣法：资产评估值＝参照物成交价格｛1－价格折扣率｝（9）. 市场法－成本市价法：资产评估值＝评估对象现行合理成本｛参照物成交价格参照物现行合理成本｝（10）. 市场法－市盈率乘数法：资产评估值＝评估对象收益额参照物市盈率市场法的具体方法与可比因素的对应关系： 可比因素 评估方法a：资产的功能 ； 市场售价类比法： b：资产的实体特征及质量； 功能价值法c：市场条件； 价格指数法d：交易条件 成新率法市价折扣法成本市价法市盈率乘数法（11）. 收益法的涵义：是指通过测评被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

12）. 收益法的基本前提：a：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；b：资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以以货币计量；c：被评估资产预期获利年限可以预测13）. 收益法中的主要技术方法及相应的计算公式：A：永续年金：P=A/r；B：普通年金：P=A（P/A，i，n）；C：递延年金D：纯收益按等级变化包括等额增加、等额减少；E：纯收益等比变化包括等比增加等比减少（14）. 成本法的基本涵义：成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已经存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称 资产评估价值＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值（15）. 成本法的基本前提：a：被评估资产处于继续使用状态或者假定处于继续使用状态；b：应当具备可利用的历史资料C：形成资产价值的耗费是必然的16）. 重置成本的估算－重置核算法：包括购买型和自建型重置成本包括开发者的合理收益17）. 重置成本的估算－价格指数法：利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的方法。

公式：重置成本＝资产的账面价值价格指数＝资产的账面价值（1＋价格变动指数）价格指数包括定基价格指数与环比价格指数A：定基价格指数：评估时点的定基价格指数与资产构建时点的定基价格指数的比 B：x＝（1+a1）（1+a2）……..（1+an）（18）. 重置成本的估算－功能价值法：被评估资产重置成本＝被评估资产年产量/参照物年产量参照物重置成本――前提是生产成本与生产能力有线性关系19）. 重置成本的估算－规模经济效益指数法：应用于前提是生产成本与生产能力没有线性关系20）. 测算实体性贬值的具体方法：a：观测发或成新率法B：使用年限法资产的实体性贬值＝（重置成本－预计残值）实际已使用年限实际已使用年限＝名义已使用年限资产利用率总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限资产利用率＝累计利用实际/累计法定时间（21）. 测算功能性贬值的具体方法：功能性贬值造成营运成本的增加的年金现值22）. 测算经济性贬值的具体方法：税后收益减少的年金现值23）. 选择资产评估方法应考虑的因素：a：评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处状态，以及由此决定的资产评估价值类型相适应。

b：评估方法的选择受评估对象的类型、理论化状态的制约C：评估方法的选择受资料的限制 2 需要熟悉的知识点：（1）. 市场法中的可比因素；a：资产的功能；b：资产的实体特征及质量；c：市场条件；d：交易条件（2）. 收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的确定方法；（3）. 成本法－重置成本的含义：是指资产的现行再取得成本有复原重置成本和更新重置成本两种4）. 成本法－实体性贬值的含义：有形损耗，是指资产由于使用和自然力的作用导致资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失5）. 成本法－功能性贬值的含义：无形损耗，是指由于技术进步引起资产的相对落后而造成的资产价值损失6）. 成本法－经济性贬值的含义；无形损耗，是指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降而造成的。