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房 地 产 经 济 学v学习目的v学习要求v学习方法v教材及参考书v考核方法精选第一章第一章 导导 言言第一节第一节 房地产房地产第二节第二节 房地产的特点房地产的特点第三节第三节 房地产经济学的对象和内容房地产经济学的对象和内容作作 业业学习提示学习提示精选本章学习提示本章学习提示u学习目的学习目的v认识房地产这一基本概念认识房地产这一基本概念v为以后学习有关房地产的各种知识作准备为以后学习有关房地产的各种知识作准备u学习重点学习重点v房地产概念房地产概念v房地产的自然及经济特点房地产的自然及经济特点u学习难点学习难点v房地关系房地关系精选第一节第一节 房地产房地产一、房地产的概念一、房地产的概念二、房地产分类二、房地产分类三、房地关系三、房地关系精选（一）房地产概念的表述一）房地产概念的表述（二）理解房地产概念应注意的问题（二）理解房地产概念应注意的问题（三）房地产的其他称谓（三）房地产的其他称谓 一、房地产的概念一、房地产的概念精选 房地产是指房地产是指土地土地和建筑物等和建筑物等地上定着物地上定着物及其衍生的及其衍生的权利权利之总和土地包括地表及其向上和向下延伸的土地包括地表及其向上和向下延伸的一定空间。

一定空间只有对土地的依附程度很强的物体才只有对土地的依附程度很强的物体才是地上定着物，只有与建筑物紧密相关是地上定着物，只有与建筑物紧密相关的其他地上定着物才属房地产的其他地上定着物才属房地产土地和建筑物等地上定着物衍生的权土地和建筑物等地上定着物衍生的权利有多种权属状态和丰富内涵利有多种权属状态和丰富内涵精选注意：1.1.房地产是物质实体与依托于物质实房地产是物质实体与依托于物质实体的权属关系的统一体的权属关系的统一2.2.房地产是一个由主、辅空间构成的房地产是一个由主、辅空间构成的 体系体系3.3.房地产可以表现为不同的资产形态房地产可以表现为不同的资产形态 精选 不动产不动产动产的对称，指不可移动或移动后会改变原动产的对称，指不可移动或移动后会改变原性质、形状、失去原价值的物体严格讲，性质、形状、失去原价值的物体严格讲，其包含房地产其包含房地产物业物业 一般指已具备使用条件的房地产一般指已具备使用条件的房地产地产地产 楼宇楼宇 Real estateReal estate：土地及其上的建筑物：土地及其上的建筑物 Real propertyReal property：real estatereal estate及其相关权及其相关权益益精选房地产房地产某些构筑物及其财产权利（某些构筑物及其财产权利（桥桥 梁、道路、机场、水库大梁、道路、机场、水库大坝等）坝等）与土地尚未分离的农作物、与土地尚未分离的农作物、林木、果树及其种子等林木、果树及其种子等价值昂贵的船舶、飞机和火价值昂贵的船舶、飞机和火车等财产车等财产不不 动动 产产精选 二、房地产分类二、房地产分类（一）按构成要素分类（一）按构成要素分类房产；地产房产；地产 ；房地产；房地产（二）按用途分类（二）按用途分类工业房地产；商业房地产；住宅、公工业房地产；商业房地产；住宅、公共事业房地产；其他用途房地产共事业房地产；其他用途房地产（三）按开发建设程度分类（三）按开发建设程度分类生地；熟地；期房；现房生地；熟地；期房；现房 还可按新旧程度、建设标准等分类还可按新旧程度、建设标准等分类精选三、房地关系三、房地关系（一）二者相互不可分一）二者相互不可分 从自然属性上考察从自然属性上考察 从社会活动上考察从社会活动上考察 从产权实现上考察从产权实现上考察（二）土地有较强的相对独立性（二）土地有较强的相对独立性 有地才有房有地才有房 城市土地在形式上可以脱离房城市土地在形式上可以脱离房 精选住新住新房啰房啰站住！这站住！这块地是我块地是我的的。

但这房但这房子是我子是我的呀！的呀！那那怎怎么么办办？精选A:房屋所有权房屋所有权 B:房屋使用权房屋使用权C:土地所有权土地所有权 D:土地使用权土地使用权 若你要使用这间房屋，若你要使用这间房屋，应取得那几项产权？应取得那几项产权？ABCABDABCD ACADACDBC/BDBCD 精选 第二节第二节 房地产的特点房地产的特点 一、房地产的自然特点一、房地产的自然特点 二、房地产的经济特点二、房地产的经济特点 三、房地产的社会特点三、房地产的社会特点精选 一、房地产的自然特点一、房地产的自然特点（一）基本构成内容具有二元性（一）基本构成内容具有二元性（二）空间位置的固定性（二）空间位置的固定性（三）长久耐用性（三）长久耐用性（四）用途多功能性（四）用途多功能性精选二、房地产的经济特点二、房地产的经济特点 （一）开发建设上的特点（一）开发建设上的特点 （二）流通上的特点（二）流通上的特点 （三）消费上的特点（三）消费上的特点 （四）价值上的特点（四）价值上的特点精选 三、房地产的社会特点三、房地产的社会特点（一）开发上的社会规划性（一）开发上的社会规划性（二）法律关系的复杂性（二）法律关系的复杂性（三）与人们的社会生活密切相关（三）与人们的社会生活密切相关（四）能体现人文景观（四）能体现人文景观精选（一）开发建设上的特点（一）开发建设上的特点 生产具有流动性生产具有流动性 一般不能批量生产一般不能批量生产 生产周期较长生产周期较长 资金垫付量较大资金垫付量较大精选精选（二）流通上的特点（二）流通上的特点v 是一种观念是一种观念(权益权益)上的流通上的流通v 租赁具有特别意义租赁具有特别意义v 交换过程较复杂交换过程较复杂精选（三）消费上的特点（三）消费上的特点q 消费与流通同时进行较普遍消费与流通同时进行较普遍q 消费过程较长消费过程较长q 消费的群体性较普遍消费的群体性较普遍精选 （四）价值上的特点（四）价值上的特点v 价值较大价格较高价值较大价格较高v 有较好的保值增值性有较好的保值增值性v 财富表现力较强财富表现力较强精选第三节第三节 房地产经济学的对象和内容房地产经济学的对象和内容 一、研究对象一、研究对象 二、学科性质二、学科性质 三、与相关学科的关系三、与相关学科的关系 四、与相关课程的关系四、与相关课程的关系精选第一章第一章 作作 业业一、到图书馆或上网找出至少五种对房地产一、到图书馆或上网找出至少五种对房地产概念的不同表述，并对其进行评价。

概念的不同表述，并对其进行评价二、至少看二、至少看5 5本书上有关房地产特点的内容本书上有关房地产特点的内容然后回答以下问题：然后回答以下问题：假定你要购买一套住房，你将怎样利用假定你要购买一套住房，你将怎样利用房地产的特点来为你的购房决策服务？房地产的特点来为你的购房决策服务？要求：用作业纸做好下周上课时提交要求：用作业纸做好下周上课时提交精选 第二章第二章 房地产的经济运行过程房地产的经济运行过程第一节第一节 房地产经济运行过程的内容房地产经济运行过程的内容第二节第二节 房地产经济运行过程的特点房地产经济运行过程的特点第三节第三节 房地产经济运行过程的协调房地产经济运行过程的协调精选本章学习提示本章学习提示u学习目的学习目的v把握房地产经济运行的全貌把握房地产经济运行的全貌v为相互联系地学习好后边各章内容打下基础为相互联系地学习好后边各章内容打下基础u学习重点学习重点v房地产经济运行过程的主要内容房地产经济运行过程的主要内容v房地产经济运行各阶段和环节之间的联系房地产经济运行各阶段和环节之间的联系精选第一节第一节 房地产经济运行过程的内容房地产经济运行过程的内容一、地产开发一、地产开发二、房屋建造二、房屋建造三、房地产流通三、房地产流通四、房地产使用及管理四、房地产使用及管理五、房地产退废五、房地产退废六、房地产经济运行过程图六、房地产经济运行过程图精选 一、地产开发一、地产开发（一）地产开发的含义和作用（一）地产开发的含义和作用 1.地产开发的含义地产开发的含义 2.地产开发的分类地产开发的分类 3.地产开发的作用地产开发的作用（二）地产开发的实施环节（二）地产开发的实施环节 1.取得土地取得土地 2.改造土地改造土地精选 1.1.地产开发的含义地产开发的含义v地产开发：地产开发：将不具备建筑使用将不具备建筑使用条件条件的的土地转变为符合建筑使用土地转变为符合建筑使用条件条件的土地的的土地的过程。

过程v注意：注意：条件包括有形和无形条件和条件条件包括有形和无形条件和条件开发的内容通常包括开发的内容通常包括“三通一平三通一平”、“五通一平五通一平”等等地产开发通常要投入一定量的活劳动地产开发通常要投入一定量的活劳动精选 2.2.地产开发的分类地产开发的分类 地产初级开发：指对从未作为建筑用地使用过的土地的开发地产再开发：对曾经或正在作为建筑用地使用的土地的开发地产初级开发与再开发的关系：初级开发是再开发的基础，再开发是初级开发的继续精选 3.3.地产开发的作用地产开发的作用v是房地产经济运行过程的首要环节，其开发质量对后续环节有重要影响v 从位置上影响后续环节v 从产权上影响后续环节v 从成本上影响后续环节v 从质量上影响后续环节精选 1.1.取得土地取得土地o 含义：取得土地所有权或使用权含义：取得土地所有权或使用权o 取得土地的渠道：取得土地的渠道：征用渠道征用渠道 出让渠道出让渠道（划拨、协议、招、拍、挂）（划拨、协议、招、拍、挂）转让渠道转让渠道（直接转让、收购、合作（直接转让、收购、合作等等）o 出让与转让的比较出让与转让的比较o 土地储备整理制度与土地取得土地储备整理制度与土地取得精选土地出让与转让比较土地出让与转让比较出让出让转让转让交易交易主体主体一个所有者一个所有者 多个使用者多个使用者多个使用者多个使用者 多个使用者多个使用者交易交易性质性质卖方垄断卖方垄断买方竞争买方竞争卖方竞争卖方竞争买方竞争买方竞争市场市场层次层次土地一级市场土地一级市场增量市场增量市场土地二级市场土地二级市场存量市场存量市场交易交易方式方式协议、划拨、协议、划拨、招、拍、挂招、拍、挂直接转让、收购兼直接转让、收购兼并、合作开发等并、合作开发等精选土地储备整理制度土地储备整理制度土地储备整理：土地储备整理：指土地储整机构受政指土地储整机构受政府委托依有关规定，将其以收购方式取府委托依有关规定，将其以收购方式取得的土地和政府依法收回、征用的土地得的土地和政府依法收回、征用的土地纳入政府土地储备库储存，并进行前期纳入政府土地储备库储存，并进行前期开发整理，合理配置土地资源的行为。

开发整理，合理配置土地资源的行为实施意义：实施意义：盘活存量、加强宏观管理盘活存量、加强宏观管理 对取得土地的影响：对取得土地的影响：强化公开和规范强化公开和规范 实施现状：实施现状：正逐步推开正逐步推开,各地有差异各地有差异 视频：视频：杭州市土地储备中心情况杭州市土地储备中心情况 精选沪杭汉三市土地储备制度比较沪杭汉三市土地储备制度比较上海上海杭州杭州武汉武汉土地储备土地储备性质性质 市场主导、市场主导、非强制性非强制性政府主导、政府主导、强制性强制性 政府主导与市场调政府主导与市场调节相结合节相结合 机构职能机构职能 储地、整地储地、整地 储地、整地储地、整地 储地、交易许可储地、交易许可 储备外的储备外的土地交易土地交易 用地者自由交用地者自由交易易 无储备外的无储备外的土地交易土地交易 用地者获许可后完用地者获许可后完成成 储备内的储备内的土地交易土地交易 地储中心和用地储中心和用地者均可地者均可 必须由储备必须由储备中心完成中心完成 中心和获交易许可中心和获交易许可的用地者完成的用地者完成 用地者自用地者自行交易行交易 不禁止不禁止 禁止禁止 须获交易许可且在须获交易许可且在土地市场内进行土地市场内进行 供地主体供地主体及其权力及其权力 地储中心、用地储中心、用地者各自供应地者各自供应 土地储备中土地储备中心独揽心独揽 地储中心与用地者地储中心与用地者共同供应共同供应 储地供应储地供应 协议为主协议为主 招、拍、协招。