浅析三亚物业消防管理存在的问题和解决方法.doc

浅析三亚物业消防管理存在的问题和解决方法摘要物业管理是随着住房商品化而产生和发展起来的一种行业，物业管理单位依据合同约 定，对各类房屋及其配套的公用设施、设备等进行维护、修缮与管理消防安全管理是物业 管理中的重要内容，其地位和份量更是重中之重，在消防管理中有关消防设施的维护、维修 及管理等涉及到诸多问题，对居民的安全保障至关重要因此，加强物业消防管理工作、提 高全民消防意识具有重要意义关键词 消防管理 存在的问题 解决方法AbstractProperty management is a kind of industry produced and developed with the housing commercialization, property management unit according to the contract to maintain, repair and manage for all kinds of houses and matched public facilities, equipments. Fire control safety management is an important content in property management, its status and quantum is priority among priorities, In the fire control management that relative with fire control facilities maintenance, maintenance and management involves many problems, it is key to guarantee the safety of residents. Therefore, strengthening property fire control management work, improving the fire control consciousness is of great significance.Keywords: fire control management; problems; solution1 •前言三亚是海南省国际旅游岛重点建设城市,国际旅游城市的城市定位和典型的 热带季风气候造就了三亚人口流动性大、人群构成复杂，本土居民、候鸟居民、 旅游暂居居民混居的特殊的居住局面，物业单位消防安全管理存在着许多亟待解 决的问题。

笔者跟随监督执法人员对三亚市住宅小区进行消防监督检查时，发现 多数物业管理单位管理水平参差不齐、大部分物业单位的消防安全职责不明确、 消防安全意识淡薄，加之业主委员会与物业管理单位之间缺乏信任基础等原因长 期存在，致使委托管理的单位、小区特别是多产权建筑滋生大量的火灾隐患2. 三亚物业消防管理存在的问题2.1消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实消防安全管理经费涉及消防设施设备的维护保养和日常消防安全管理费，管 理经费主要来自两个渠道：一是开发商提供的一定比例的物业管理维修资金，二 是物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费但有些开发商提供的物 业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，全部由业主和用户来承担，这样就 造成物业管理收取费用过高，且三亚市的百分之四十的小区业主是外省居民，没 有长期居住在小区内，维修资金难以落实的问题；而物业管理公司与业主之间仅 靠契约，物业管理资金使用、管理的不规范，使缴纳者产生误解，因而消防管理 费用难以收取2. 2多数物业管理单位消防法律意识观念不强在日常的消防管理工作中，不能认真贯彻落实《中华人民共和国消防法》及 《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的有关规定和要求，对法律 法规明确的消防安全职责了解不多。

《中华人民共和国消防法》第十四条，《机关、 团体、企事业单位消防安全管理规定》第十条，都明确规定了物业管理单位的各 项消防安全职责然而，一些物业管理单位对此知之甚少，甚至根本不懂法、不 守法，有法不依，违法不究，造成了工作上的盲目性和被动性，直接或间接地纵 容了各类火灾隐患的滋生和生长2. 3物业管理的职业队伍未形成，消防管理不规范物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在三亚市起步较 晚，目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防安全管理人 员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之 甚少在平时在履行消防检查时发现：个别物业管理单位聘用的管理人员缺乏相应 的消防专业技术知识，学历层次、专业技术偏低，安全意识差大部分小区消防 控制室的值班制度流于形式，有些单位仅满足于有人在岗，而值班人员对消防控 制中心的各种消防设备的运行及日常的防火巡查情况却不甚了解，值班人员对消 防设施运行的正常与否毫不关心，对消防控制中心自动报警系统发出的声响不闻 不问有的值班人员能够发现问题，但不会解决问题，更有甚者直接关闭了之 一些单位消防器材无人管理，内部消防设施、器材被盗现象严重，应急照明、疏 散指示标志损坏突出，消防设施器材长期处于缺损状态。

一些单位与开发商、业 主相互推诿、扯皮、推卸职责，缺少协调配合，导致旧的火灾隐患久拖不改，新 的火灾隐患又迭出不穷，久而久之，大部分消防设施的功效特别是联动功能大打 折扣，大大降低了消防设施的完整性、可靠性，致使投资上百万的消防设施形同 虚设，无法发挥应有的功能2・4物业消防安全管理责任不明，物业与业主矛盾多物业管理公司作为市场经济条件下的产物，其最终目标是服务于与业主的各 项合同约定，也就是说，其只对合同约定的内容负责而目前普遍情况是物业管 理单位在与业主的交接过程中有很多单位和业主对消防设施的管理没有明细的 合同约定，致使物业公司对消防设施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均 不明确，而大部分业主特别是住宅小区业主也基本不关心除电梯运行及环境卫生 等以外的公共设施的管理，导致部分消防设施不能时刻处于工作状态，或有故障 而不能及时得到恢复，影响了设施的工作效能2. 5消防安全管理未纳入委托管理的正常范畴在日常的监督执法过程中，笔者遇到这样的情况，由于与业主之间存在尖锐 的矛盾，有些物业管理单位未通过任何移交手续擅自撤离小区，致使小区的日常 管理全面瘫痪，而小区的业主委员会随即聘请了新的物业单位进行日常管理。

而 消防部门进入该小区进行监督抽查时，往往注重对物业管理单位的管理与监督， 但由于原物业单位未将建筑主体的审验情况及消防设施的相关维护资料移交给 业主委员会，而业主委员会也没有把消防安全管理纳入委托物业单位管理范围， 则新物业管理单位就不应承担相应的法律责任，而消防部门只能把责任落实到业 主委员会但业主委员会是由所有业主选举产生的非法人临时组织，不具备法律 责任承担能力，这就极大地增加了小区火灾隐患的整改难度，大大加大了消防部 门的工作量3 •产生的根源3.1消防安全管理的法规建设滞后于物业管理的发展，使物业消防安 全管理的责任不明确，相关主体间的法律责任不清物业管理涉及开发建设单位、业主、业主委员会、公安、居委会及城市管理 的方方面面他们之间的诸多权利义务关系不清，给物业管理造成困难例如： 产权关系不明确，一个住宅哪些部位、设施、设备属业主共有，哪些维修养护费 应当由业主共同承担，还没有明确的界定；法律责任不清，在物业管理区域内发 生火灾、偷盗等事件物业管理单位该承担什么样的法律责任，目前司法机关在调 解和判决时缺乏法律依据3. 2物业消防管理介入滞后于物业消费使用物业管理作为近年来新兴服务业，越来越受制社会各界的重视和肯定，但从 目前管理内容和层次来看，物业管理重建设轻管理，造成物业管理部门建设和管 理脱节，在许多方面还不能适应小区消防安全工作的实际需要，突出表现在以下 方面：大部分物业管理单位是从房地产开发企业派生出来的。

这种建设和管理不分 的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发，重销售、轻管理的 问题没有根本解决，在规划、设计等方面留下的问题，加之物业管理中消防安全 管理上的种种弊端，使消防安全隐患剧增在消防安全领域，一些新开发的楼盘 存在不少隐忧，换言之，不少开发商为赚昧心钱在销售过程中对安全方面的信息 瞒天过海一些开发商在与业主签订购销合同时，有意把关于消防安全方面的条 款弄得模棱两可、模糊不清，对小区的消火栓的设置尽量做到能少则少，甚至可 有可无一些物业管理单位往往之过多重视防盗，在消防安全管理上不够重视，消防 安全管理制度不健全，没有建立灭火和应急疏散预案，有些形同虚设；小区保安 大多属临时雇用性质，不少没有进行消防安全培训就匆匆上岗，消防安全技能差, 有些连最基本的灭火器如何使用、如何报火警等内容都不知，遇到火灾往往束手 无策甚至临阵脱逃；消防设施和器材配备严重不足，小区内按规定和实际需要应 配备灭火器、消防水带、应急照明灯等器材，但大多数单位没有配备或配备不足; 消防设施和器材管理维护不当，部分小区灭火器丢失现象严重，室内外消火栓用 于冲洗路面、浇花浇地地被挪作他用消防安全管理作为物业管理的重要内容还 亟需加强4. 三亚物业消防管理解决的方法安全是一个永恒的话题，安全是人们生活的最基本要求，物业管理的职能是 确保业主的安全，营造一个安全文明、祥和舒适的生活环境。

消防安全在物业管 理中应当是重中之重，那么物业企业在消防安全管理上该如何去做呢?建立一种 群防群治的“群众消防”无疑是一种最好的出路4.1明确职责.划清责任《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第十条明确规定：“居 民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责：（1）制定消 防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育；（2）开展防火检查， 消除火灾隐患；（3）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；（4）保障公共消 防设施、器材以及消防安全标志完好有效其他物业管理单位应对受委托管理范 围内的公共消防安全管理工作负责物业管理公司应当以《机关、团体、企业、 事业单位消防安全管理规定》和建设部、公安部、民政部《关于加强居民住宅区 安全防范工作的协作配合切实保障居民居住安全的通知》以及《物业管理条例》 作为加强消防安全工作的原则，作为加强社区消防安全管理的科学依据要形成 一种以公司领导为中枢，部门领导分管，管理人员具体负责，保安队员、环卫人 员、维修人员等物业工作人员都参加，责任落实到每一位物业工作人员的消防安 全网络，对消防安全工作层层分解，明确责任4. 2建立健全消防安全管理制度建立健全消防安全管理制度是规范和落实消防安全管理的重要保证。

物业管 理公司要根据《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安 全管理规定》等法律、法规建立起消防安全管理制度，并通过一系列的学习和培 训，使物业管理人员增强消防安全观念，树立起消防安全责任主体意识要保持 各类消防设施的完整有效完整是指不能擅自废改已有的消防设施，有效是指设 施随时能供消防使用，不允许出现类似消防通道上锁堵塞、灭火器过期、烟感热 感探头失效、消防龙头没水或拧不开等情况一旦出现火灾，管理人员要知道先 报警，组织人员疏散，及时组织扑救初起火灾4. 3提高物业公司的准入门槛建设房管部门在核发资质证书时，应明确规定物业管理单位必须配备一定数 量的消防专业技术人员，并把通过消防专业培训且取得相应的消防资格证书作为 核发物业管理单位资质证书的前置条件同时要建章立制，制定消防部门与建设 房管等部门之间的信息通报制度，及时掌握物业管理单位的相关信息，把物业公 司拥有消防专业人员的数量、消防管理能力的强弱及履行消防安全职责情况纳入 物业管理。