无锡房地产市场调查报告.docx

目 录前 言 31、地块现状说明 32、调研任务描述 33、调研工作回忆 3第一章 宜兴宏观经济环境分析 4一、城市根本概况 41、地理位置及交通条件 42、地理地貌 43、城市空间形态 44、气候状况 45、环境概况 56、水文河流 57、历史沿革 58、城市人口和用地状况 59、文化习俗 6二、城市经济开展环境 61、宜兴GDP总量： 62、产业结构 63、财政收支 74、固定资产投资 76、居民收支 8三、城市经济政策环境 81、税收政策 82、土地使用政策 93、奖励政策 9四、宜兴“十一五〞规划开展主要预期目标 91、增强综合实力，优化经济结构 92、推进经济国际化进程，提高利用外资规模水平 103、加快城市化进程，提高可持续开展能力 104、人民生活比拟富裕，社会事业全面进步 105、经济社会协调开展，努力构建和谐社会 10第二章 宜兴房地产市场调查分析 11一、宜兴房地产市场开展阶段和各阶段政策简述 111、城市建设土地利用总体规划和区域规划〔2003-2021〕 112、土地出让和转让政策 12二、房地产市场开展状况分析 一三1、历年土地供给分析 一三2、历年房地产供需分析 143、房地产投资分析 一八4、房地产消费状况分析 一八5、地产二级和房产三级市场分析 一八三、区域房地产市场典型个案分析 191、半岛花园 192、新天地广场·新天地花园 193、中星湖滨城 194、今日星城 205、东溪望族： 206、香樟茗岸 21第三章 市场调查结论 22一、市场调查主要结论 22二、区域/片区物业开展时机 23宜兴地块工程建议书前 言1、地块现状说明略2、调研任务描述据公司经营需要，对无锡城市概况、整体规划、区域房地产市场概况以及意向地块进行调研，为更好地配合投资管理部对集团公司是否要进军无锡房地产市场以及是否要投资意向地块提供初步的市场依据及初步方向建议。

3、调研工作回忆3.1针对事先有的地块资料进行初步判断，将调研范围锁定在以无锡、宜兴为主要区域；Ø 业内营销筹划人士的深访〔1名保安、2名销售代表、1名筹划师〕；Ø 中介公司的调研；Ø 典型工程的实地调研〔半岛花园、新天地广场·新天地花园、中星湖滨城、今日星城、东溪望族、海德名园、天目湖/香漳茗岸〕；Ø 宜兴市政府官员的深访〔国土局王副局长〕；Ø 目标客群的深访〔间接访问丁蜀镇陶品自产自销私营业主〕；Ø 宜兴出租车司机随访〔约10名出租车司机随访〕3.2资料收集和购置：政府网站资料查询、宜兴市国民经济统计年鉴购置、城市总体规划文本的获取、房地产专业网站资料收集第一章 宜兴宏观经济环境分析一、城市根本概况1、地理位置及交通条件宜兴地处苏浙皖三省之交，东濒太湖，南邻浙皖，距沪宁杭三大都市各约160公里，是长江三角洲的中心腹地地理上位于北纬31°07'~31°37'，东经119°31'~120°03'地处江苏省南端，苏、宁、杭三角中心处于长江三角洲太湖流域，隶属无锡市，东濒太湖距太湖西64公里，东南邻浙江长兴，西南界安徽广德，西接溧阳，西北毗连金坛，北面与武进相傍，滆湖镶嵌其间城市主要对外交通有宁杭高速公路、锡宜高速公路、新长铁路、104国道、芜申运河、武宜运河等，交通条件十分便利。

2、地理地貌宜兴全市总面积2038.7平方公里地势南高北低南部为丘陵山区，北部为平原区；东部为太湖渎区，西部为低洼圩区市域北部为平原，南部为宜溧低山丘陵，中间为圩区3、城市空间形态“一心双城〞的空间结构形态，其中“一心〞为龙背山，“双城〞为宜城和丁蜀4、气候状况2006年2005年年平均气温℃℃最高日气温℃〔8月14日〕℃〔7月4日〕最低日气温℃〔1月8日〕℃〔1月2日〕宜兴属亚热带季风气候，雨量充分，四季清楚，温暖湿润热量条件好，无霜期长，日照充足，降水丰沛5、环境概况宜兴山水甲江南，以“山清、水秀、洞奇、石美〞闻名中外历代人文荟萃，给宜兴留下丰富的文化遗产，因而宜兴具有得天独厚的旅游资源境内既有善卷洞、张公洞、灵谷洞、慕蠡洞、西施洞、龙池山、玉女山庄、竹海、茶林等特色景观，又有三国东吴所立“国山碑〞，西晋周王庙、东坡书院、太平天国王府等人文古迹；既有峰峦叠嶂、蜿蜒起伏的山区自然风貌，又有碧波荡漾，帆影悠然的江南水乡风光1982年国务院批准将宜兴定为太湖风景区阳羡景区6、水文河流㎡，城市外围有东氿、西氿、团氿及芜申运河环绕，主城区被宜北河、太滆河、长桥河、南虹河、升溪河、城南河等六条河道贯穿，总体形成水在城中，城在水中的独特江南水城风貌，城市的水环境、水生态、水文化构筑了宜兴城市的个性特色。

〔资料来源：宜兴市城市管理局网站〕7、历史沿革宜兴历史悠久，至今已有5000多年历史古称荆邑解放后，宜兴1949年6月属常州专区，1953年1月属苏州专区，1956年2月属镇江专区，1983年3月起，属无锡市1988年1月，撤销宜兴县，建立宜兴市宜兴物产富饶，是著名的江南鱼米之乡，唐代以来一直是皇家的贡茶产地，更有近7000年的制陶历史，发端于宋、兴盛于明的紫砂陶举世闻名，解放后成为我国著名的陶都宜兴山水秀丽，善卷洞、张公洞、竹海等人文自然景观称甲江南，是国家优秀旅游城市宜兴人文荟萃，历史上曾诞生了10位宰相，4位状元，381位进士，出现了周处、徐溥、卢象升、周延儒等一批历史人物，近现代更是人才济济，徐悲鸿、周培源、蒋南翔、潘汉年、潘菽、虞兆中等等只是其中的杰出代表， “教授之乡〞的美誉蜚声海内外今天的宜兴是一个充满活力和生机的新兴城市，经济综合实力和竞争力在全国同类城市中名列前茅，是江苏省规划重点建设三级I类中心城市8、城市人口和用地状况宜兴市市域总面积2038.7平方公里，其中陆域一五82平方公里，太湖水域456.7平方公里城市建设用地38.5平方公里城市远期规划为〔2021年〕建设用地71.3平方公里，城市建设总用地规模120平方公里以内。

人口方面，至2005年全市户籍总人口105.7348万人，至2006年常住人口122.45万人，全市户籍总人口106.0499万人，其中城镇人口64.00万人，城市人口为35.4万人城市人口远期规划为〔2021年〕60.0万人远景城市总人口规模规划为100万人，宜城50万人，丁蜀20万人，湖滨新城30万人宜兴的外来人口无论是数量、还是质量都较低，且波动较小提示：从房地产客源方面来讲，宜兴市外来补充市场太小9、文化习俗古称荆溪，渊远流长，文物古迹众多，境内山多水多，山水相依，景色秀丽别有洞天的陶都宜兴，物产丰富，风光迷人，是陶文化、茶文化、竹文化、洞穴文化兼具的独特旅游胜地二、城市经济开展环境1、宜兴GDP总量：2006年全年国民生产总值为428.03亿元；2007年一季度完成122.06亿元，同比增长17.2%，占无锡市比重为14.7%，高于无锡市平均增幅1.8个百分点2004-2006年，地区生产总值逐年增长，同比增幅却略有减少，但仍在高位运行全市人均生产总值处于全国县市前列2、产业结构从产业结构来看，工业主体地位逐年表现突出，在2007年一季度，工业增加值占GDP比重已达58.4%；宜兴市十一五规划，全力支持开展第三产业，进一步优化产业结构，效劳业开展潜力较大。

细项看，宜兴主要产业分布在环保产业、电线电缆产业、精细化工、陶瓷产业、纺织产业；工业产值总量持续增长，同比增幅在35%以上规模工业比重大，拉动全部工业产值作用在四分之一强3、财政收支财政总收入总额增长迅速，增幅度大：2007年一季度已完成一五.91亿元，同比增长到达28.9%，占无锡市比重为11.3%，高于无锡市平均增幅6.4个百分点4、固定资产投资固定资产投资趋于理性化，构成发生明显变化年初确立了开展效劳业特别是现代效劳业的投资理念，明确了重点效劳业的投资工程2006年全社会固定资产投资完成173.96亿元，比上年同期增长22.7%细项看，第三产业的投资比重增长较快，第二产业的投资仍占有主要比重 5、社会消费品零售价格指数和变化趋势城乡居民收入提高，促进消费品市场繁荣：2007年一季度消费品零售总额到达43.62亿元，同比增长16.2%，占无锡市比重为一五.3%，低于无锡市平均增幅0.6个百分点2004年以来，全社会消费品零售稳定增长，同比增幅较快具体表现在以“住、行〞为代表的高值消费品，继续保持快速增长6、居民收支城乡居民生活水平不断提高：根据城市住户抽样调查资料，2007年一季度完成5799元，同比增长19.5%,高于无锡市平均增幅5个百分点。

2004年至今，人均可支配收入增长明显，收入的增加，带动了消费的增长及消费结构的升级同时，物价一直在下降，收入增加，物价下行，更进一步促使居民消费小结：宜兴经济现目前呈现了健康快速开展之势，已形成环保设备、电线电缆，精细化工和陶瓷四大支柱产业，企业规模化也正在形成三、城市经济政策环境宜兴招商引资政策1、税收政策增值税：外资企业的销售或进口一般货物税率为17％；粮油、农用物资、水、气、图书等货物税率为一三％；外资企业出口货物税率为零所得税外资企业类别税率适用范围生产性企业一五％注册在园区非生产性企业30％全市出口产品产值到达当年产品产值70％以上10％注册在园区注：Ø 其余外资企业享受沿海经济开放区的所得税优惠政策；Ø 外商投资500万美元以上的生产性工程可以享受更优惠的所得税政策税收返还实际利用外资在100万美元以上的外资工程〔含增资扩股工程〕，按规定上缴的增值税，其地方留成局部的50％返还给企业2、土地使用政策实际利用外资在100万美元以上的外资工程，在土地转让费上从优，除上缴国家和补偿农民局部外，市、镇两级财政局部全免场地使用租金每年5元/平方米3、奖励政策对引资办成的外商投资工程〔指直接投资〕，按外资到帐额的2-5％奖励给工程引荐者，该奖金由市财政直接兑现；对我市企业引进创办的外商独资工程，对独资企业新增增值税地方留成局部的25％返还给所在镇、园区，一定三年不变。

四、宜兴“十一五〞规划开展主要预期目标1、增强综合实力，优化经济结构经济持续快速健康开展，综合竞争力明显提升到2021年，地区生产总值、人均生产总值均比2005年翻一番经济增长方式明显转变，产业结构趋向合理效劳业增加值占GDP的比重到达40%，高新技术产业增加值占规模以上工业增加值比重到达40%财政收入增幅高于GDP增幅2个百分点，单位生产总值能源消耗力争比“十五〞期末降低20%2、推进经济国际化进程，提高利用外资规模水平积极适应经济国际化形势，加快开放型经济开展步伐十一五〞期间，全市到位注册外资、自营出口分别年均增长20%以上，到位注册外资累计超一五亿美元3、加快城市化进程，提高可持续开展能力资源得到循环利用、集约利用和合理利用，人口素质得到明显提高，人居创业环境明显优化，创立成为全国生态城市、国家园林城市期末全市户籍人口控制在106万左右，人口自然增长率在0.9‰左右，森林覆盖率到达32%，城市绿化覆盖率到达48%，环境质量综合指数到达85分以上，城市化水平到达60%以上4、人民生活比拟富裕，社会事业全面进步坚持以人为本、富民优先，城乡。