福田中心区岗厦河园旧村改造规划研究学习教案.ppt

会计学1福田中心区岗厦河园旧村改造规划福田中心区岗厦河园旧村改造规划(guīhuà)研究研究第一页，共77页项目项目项目项目(xiàngmù)(xiàngmù)背景背景背景背景国土局的想法国土局的想法沿路局部改造沿路局部改造1、整体改造增值空间不足以弥补资金缺口2、将现有建筑全部拆成垃圾，是一种浪费3、破坏了岗厦村的旧有文化及生活习惯，破坏了现有商脉福田旧村改造办的想法福田旧村改造办的想法整体改造整体改造1、掩盖式改造不利于中心区发展，应从政治、区位角度考虑，完善中心区功能体系2、岗厦村改造因其特殊区位不具有效仿性，对社会影响意义深远整体改造所换来的综合效益将会远远超过付出的经济成本 3、应改造为综合区而不是单纯居住区加大商业功能，减少居住功能，能最大限度减少资金缺口代表(dàibiǎo) ：规划部门代表(dàibiǎo) ：区政府不同观点委托中规院及世联从理论及市场经济方面进行本项目的整体规划研究第1页/共76页第二页，共77页客户客户(kè hù)目标目标通过地块的整体规划，达到以下目标：通过地块的整体规划，达到以下目标：完善中心区功能完善中心区功能提升地块区域形象提升地块区域形象经济经济(jīngjì)(jīngjì)平衡平衡第2页/共76页第三页，共77页。

客户客户客户客户(kè hù)(kè hù)问题问题问题问题p项目整体功能定项目整体功能定位位p项目功能比例项目功能比例(bǐlì)分配分配p项目容积率确定项目容积率确定p项目经济测算项目经济测算p开发模式研究开发模式研究第3页/共76页第四页，共77页技术技术(jìshù)思思路路第4页/共76页第五页，共77页项目项目(xiàngmù)整体整体功能定位功能定位确定确定(quèdìng)(quèdìng)项目项目整体功能定位整体功能定位CBD案例(àn lì)研究中心区功能块分析判定地块在判定地块在中心区中可能中心区中可能承担的功能承担的功能从市场角度从市场角度验证地块的验证地块的功能定位功能定位第5页/共76页第六页，共77页项目整体项目整体(zhěngtǐ)功功能比例分配能比例分配确定整体功能确定整体功能(gōngnéng)(gōngnéng)比例分配比例分配深圳中心区功能(gōngnéng)比例成功CBD功能比例地块周边市场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例整体功能整体功能比例验证比例验证第6页/共76页第七页，共77页容积率确定容积率确定(quèdìng)确定确定(quèdìng)(quèdìng)容积率容积率范围范围地块(dì kuài)现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布经济经济测算测算确定确定容积率容积率确定核心位置确定核心位置核－框理论核－框理论第7页/共76页第八页，共77页。

项目项目(xiàngmù)整体整体功能定位功能定位确定确定(quèdìng)(quèdìng)项目项目整体功能定位整体功能定位CBD案例(àn lì)研究中心区功能块分析判定地块在判定地块在中心区中可能中心区中可能承担的功能承担的功能从市场角度从市场角度验证地块的验证地块的功能定位功能定位第8页/共76页第九页，共77页CBD内峰值地价与物业内峰值地价与物业(wù yè)承租能力模型承租能力模型uu可从峰值可从峰值(fēnɡ zhí)(fēnɡ zhí)物业租金大致判断峰值物业租金大致判断峰值(fēnɡ zhí)(fēnɡ zhí)地价点地价点专业零售、娱乐物业专业零售、娱乐物业商务办公物业商务办公物业旅馆、临时居住物业、批发业旅馆、临时居住物业、批发业居家物业及其它物业居家物业及其它物业第9页/共76页第十页，共77页峰值地价峰值地价(dì jià)点所在点所在区域成为区域成为CBD核核美国(měi ɡuó)部分城市的CBD功能第10页/共76页第十一页，共77页国际国际CBD案例案例(àn lì)研研究得出的结论究得出的结论p成熟CBD存在峰值地价点p峰值地价点所在区域(qūyù)成为CBD核p临近CBD核区域(qūyù)分布的娱乐、零售及临时居住功能使CBD充满活力p地铁、轻轨沿线逐渐成为CBD最繁华的重要区位p综合体成为CBD内商业开发项目的发展趋势p容积率奖励制度推动立体步行系统及公共空间的完善第11页/共76页第十二页，共77页。

概念化的概念化的CBD功能功能(gōngnéng)示意示意E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区娱乐、及临时居住区F区居住区B区次级零售区A区专业零售区河流或海湾铁路山脉天然屏障混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区第12页/共76页第十三页，共77页国际成熟国际成熟CBD功能功能(gōngnéng)结结构构A区——专业零售区位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市通常沿街道分布B区——次级零售区与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于 A区一侧或围绕A区不连续分布C区——商务办公区为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置D区——娱乐区、旅馆(lǚguǎn) 及临时居住区与A区、C区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值E区——公共管理及办公机构区一般位于 CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力F区——居家住宅区居家型居住社区，一般位于 CBD边缘环境较好的位置第13页/共76页第十四页，共77页地块地块(dì kuài)在中心区在中心区的功能地位的功能地位地铁(dìtiě)地铁(dìtiě)商务区已经形成，由于聚集效应，中心区西侧可能形成— — C C区区会展中心将带动会展经济中心区居住物业大量存在，已经形成居住区，中心区周边已形成—F—F区区—A—A区：区：—B—B区：区：—C—C区：区：—D—D区：区：—E—E区：区：—F—F区：区：公共管理及办公机构区已经形成— E— E区区城市购物中心规划商业面积近 30万，可能形成专业零售区，但需要经受市场和时间考验— A— A区区第14页/共76页第十五页，共77页。

项目项目(xiàngmù)整体整体功能定位功能定位确定项目确定项目(xiàngmù)(xiàngmù)整体功能定位整体功能定位CBD案例(àn lì)研究中心区功能块分析判定地块在判定地块在中心区中可能中心区中可能承担的功能承担的功能从市场角度从市场角度验证地块的验证地块的功能定位功能定位第15页/共76页第十六页，共77页地块可能承担地块可能承担的功能的功能(gōngnéng)结结构构A区——专业零售区难以形成，区位条件和政策条件不利，同时必须面对与中心区购物公园的同业态竞争B区——次级零售区可能形成，区位条件满足，但不利于地块形象 (xíngxiàng) 提升和实现对地块最大价值C区——商务办公区难以形成，由于西侧商务区形成，已开始产生集聚；本地块周边商务氛围不理想D区——娱乐、旅馆及临时居住区可能形成，中心区尚未形成此功能块，且地块有形成 D区的良好条件E区——公共管理及办公机构区难以形成中心区北区已规划建设成为城市行政、文化中心F区——居家住宅区可能形成，但必须面对中心区大量居住物业的竞争，而且大量的居住物业也无益于地块形象 (xíngxiàng) 提升第16页/共76页第十七页，共77页。

地块地块(dì kuài)可能承担的功可能承担的功能结构能结构难以(nányǐ)形成可能(kěnéng)形成B区——次级零售区D区——娱乐、临时居住区F区——居家住宅区A区——专业零售区C区——商务办公区E区——公共管理及办公机构区×√第17页/共76页第十八页，共77页项目项目(xiàngmù)整体功整体功能定位能定位确定确定(quèdìng)(quèdìng)项目项目整体功能定位整体功能定位CBD案例(àn lì)研究中心区功能块分析判定地块在判定地块在中心区中可能中心区中可能承担的功能承担的功能从市场角度从市场角度验证地块的验证地块的功能定位功能定位第18页/共76页第十九页，共77页从市场角度验证项目从市场角度验证项目(xiàngmù)地块的功地块的功能定位能定位1 1、纯居住物业、纯居住物业2 2、临时居所物业、临时居所物业3 3、商业、商业(shāngyè)(shāngyè)娱乐物业娱乐物业4 4、办公物业、办公物业第19页/共76页第二十页，共77页目前中心区已建或在建的纯居住型住宅项目有：黄埔雅苑、目前中心区已建或在建的纯居住型住宅项目有：黄埔雅苑、天健世纪花园、中银花园、深业花园、雅颂居、中海华庭、天健世纪花园、中银花园、深业花园、雅颂居、中海华庭、彩福大厦、风华盛世、嘉麟豪庭、城中雅苑、星河国际、港彩福大厦、风华盛世、嘉麟豪庭、城中雅苑、星河国际、港丽豪庭等，总供应量已达丽豪庭等，总供应量已达200200万平方米。

万平方米住宅楼盘主要分布于中心区四角，定位普遍较高，目标客户住宅楼盘主要分布于中心区四角，定位普遍较高，目标客户以高收入以高收入(shōurù)(shōurù)阶层及港人为主，销售均价在阶层及港人为主，销售均价在85008500元元/ /平方平方米以上由于项目地处中心区，为配合中心区高标准的整体规划定位，由于项目地处中心区，为配合中心区高标准的整体规划定位，同时又考虑到村民的拆迁返建需求，纯居住物业应定位为中同时又考虑到村民的拆迁返建需求，纯居住物业应定位为中高档次由于中心区现有住宅供应量已达由于中心区现有住宅供应量已达200200万平方米，而中心区的规万平方米，而中心区的规划居住人口仅为划居住人口仅为7.77.7万人，住宅供应量已较大，故本项目的纯万人，住宅供应量已较大，故本项目的纯住宅物业开发规模不宜过大，以满足中心区居住配套功能和住宅物业开发规模不宜过大，以满足中心区居住配套功能和村民拆迁返建需求即可村民拆迁返建需求即可第20页/共76页第二十一页，共77页临时居所即主要用于投资租售的小户型住宅和商务式临时居所即主要用于投资租售的小户型住宅和商务式酒店公寓，它集居住、办公、休闲为一体，很受小生酒店公寓，它集居住、办公、休闲为一体，很受小生意人及商务人士的青睐。

意人及商务人士的青睐由于项目地处中心区边缘商业繁华地段，又邻近皇岗由于项目地处中心区边缘商业繁华地段，又邻近皇岗口岸，市政及商务配套设施完善，交通便捷，彩田路口岸，市政及商务配套设施完善，交通便捷，彩田路沿线具备了发展小户型住宅和商务式酒店公寓（即临沿线具备了发展小户型住宅和商务式酒店公寓（即临时居所）的天然优势时居所）的天然优势项目地块周边的彩田路两侧现已建有彩福大厦、彩天项目地块周边的彩田路两侧现已建有彩福大厦、彩天名苑、彩虹新都、喜洋洋等以小户型为主的住宅公寓，名苑、彩虹新都、喜洋洋等以小户型为主的住宅公寓，前三个楼盘均已前三个楼盘均已100100％售出，销售均价在％售出，销售均价在65006500元元/ /平米平米以上，喜洋洋预售情况也非常好另该区域的三级市以上，喜洋洋预售情况也非常好另该区域的三级市场极为活跃，房屋租售情况良好；商务式酒店公寓主场极为活跃，房屋租售情况良好；商务式酒店公寓主要建有景轩酒店、江苏宾馆要建有景轩酒店、江苏宾馆(bīngu(bīnguǎ ǎn)n)、福建大厦等，、福建大厦等，平时入住率平均达到平时入住率平均达到7070％以上依据中心区的总体规划，中心区南片区将建设成为城依据中心区的总体规划，中心区南片区将建设成为城市的中心商务区（市的中心商务区（CBDCBD），商务式酒店公寓及小户型），商务式酒店公寓及小户型住宅的市场需求量将会很大，故本项目可在邻近中心住宅的市场需求量将会很大，故本项目可在邻近中心区一侧规划建设高档商务酒店，在彩田路一侧规划建区一侧规划建设高档商务酒店，在彩田路一侧规划建设一定规模量的中高档小户型住宅及商务公寓。

设一定规模量的中高档小户型住宅及商务公寓第21页/共76页第二十二页，共77页3. 3. 商业商业商业商业(shāngyè)(shāngyè)娱乐物业娱乐物业娱乐物业娱乐物业项目地块周边现已有发展较为成熟的区域级彩田商业项目地块周边现已有发展较为成熟的区域级彩田商业圈，以家居市场和大型购物超市为主，商业面积共约圈，以家居市场和大型购物超市为主，商业面积共约7 7万平米，经营状况良好另中心区的南片区中部规万平米，经营状况良好另中心区的南片区中部规划建设有购物公园、城市购物中心、福华地下商业街划建设有购物公园、城市购物中心、福华地下商业街等，均为规模较大的商业项目，商业面积近等，均为规模较大的商业项目，商业面积近3030万平米，万平米，中心区商业圈初现雏形中心区商业圈初现雏形(chúxíng)(chúxíng)中心区及项目地块周边高档的休闲娱乐项目较少，仅中心区及项目地块周边高档的休闲娱乐项目较少，仅有圣保罗有圣保罗DISCODISCO、拉斯维加斯夜总会和美洲健身会，、拉斯维加斯夜总会和美洲健身会，作为定位为现代国际性城市的中心区，该部分城市功作为定位为现代国际性城市的中心区，该部分城市功能较为匮乏。

能较为匮乏本项目的商业功能延续可倚靠彩田路商业圈已形成的本项目的商业功能延续可倚靠彩田路商业圈已形成的成熟商业氛围优势，抓住商机以地铁岗厦站为核心沿成熟商业氛围优势，抓住商机以地铁岗厦站为核心沿福华路两侧规划建设一定规模的商业物业考虑到中福华路两侧规划建设一定规模的商业物业考虑到中心区商业圈在未来心区商业圈在未来3 3年内也将形成且项目规模较大，年内也将形成且项目规模较大，故本项目且应注重发展特色商业，避免同构竞争故本项目且应注重发展特色商业，避免同构竞争本项目还应重点开发建设一批档次较高的休闲娱乐项本项目还应重点开发建设一批档次较高的休闲娱乐项目，如特色酒吧、高档食府、游乐场、夜总会等，以目，如特色酒吧、高档食府、游乐场、夜总会等，以完善中心区的城市功能，使华灯初上的中心区也变的完善中心区的城市功能，使华灯初上的中心区也变的更有生气，更加繁荣更有生气，更加繁荣第22页/共76页第二十三页，共77页4. 4. 办公办公办公办公(bàn gōng)(bàn gōng)物业物业物业物业中心区纯办公写字楼主要集中于中心区南区中心区纯办公写字楼主要集中于中心区南区CBDCBD的西北角，形成了商务办公核心区，是未来城市的西北角，形成了商务办公核心区，是未来城市的金融的金融(jīnróng)(jīnróng)、商务中心；、商务中心；中心区写字楼现已开发规模建筑面积达中心区写字楼现已开发规模建筑面积达160160万平万平方米，未来城市写字楼的新增供应量也主要集中方米，未来城市写字楼的新增供应量也主要集中在中心区；在中心区；本项目地块不在本项目地块不在CBDCBD办公核心区范围内，地块周办公核心区范围内，地块周边唯一新建办公写字楼大中华国际交易广场项目边唯一新建办公写字楼大中华国际交易广场项目也一直处于烂尾停工状态，商务办公气氛不浓，也一直处于烂尾停工状态，商务办公气氛不浓，区域形象不佳。

区域形象不佳故本项目开发中高档写字楼物业，规模不宜过大故本项目开发中高档写字楼物业，规模不宜过大第23页/共76页第二十四页，共77页市场验证市场验证(yànzhèng)项目整体功能定项目整体功能定位位B区——次级(cì jí)零售区D区——娱乐、临时居住区F区——居家住宅区市场(shìchǎng)判定可实现市场判定可实现市场判定可实现，但须控制开发规模√√√第24页/共76页第二十五页，共77页项目项目(xiàngmù)整体功整体功能定位能定位确定确定(quèdìng)(quèdìng)项目项目整体功能定位整体功能定位CBD案例(àn lì)研究中心区功能块分析判定地块在判定地块在中心区中可能中心区中可能承担的功能承担的功能从市场角度从市场角度验证地块的验证地块的功能定位功能定位第25页/共76页第二十六页，共77页确定确定(quèdìng)项目整体功能定位：项目整体功能定位：n n 建议本片区整体功能定位为以次级零售商业、娱乐及临n n时居所为主导(zhǔdǎo)的商住多功能综合片区第26页/共76页第二十七页，共77页项目整体功能项目整体功能(gōngnéng)比例分配比例分配确定整体确定整体(zhěngtǐ)(zhěngtǐ)功能功能比例分配比例分配深圳中心区功能(gōngnéng)比例成功CBD功能比例地块周边市场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例整体功能整体功能比例验证比例验证第27页/共76页第二十八页，共77页。

成功成功(chénggōng)CBD案案例研究例研究q研究国际知名CBD案例近四十年的发展历程，可以看出成熟CBD的发展是动态的，CBD的功能及核心随着市场演变(yǎnbiàn)在不断调整而趋于合理与完善q我们重点研究东京新宿、香港中环（待完善）希望从中找出本项目发展可借鉴的经验与启示第28页/共76页第二十九页，共77页新宿新宿新宿新宿CBDCBD发展发展发展发展(fāzh(fāzhǎ ǎn)n)历程历程历程历程日本桥、银座是东京最老的商日本桥、银座是东京最老的商业、商务中心，成为东京的都心业、商务中心，成为东京的都心2020世纪世纪6060年代为疏散过于集中年代为疏散过于集中的城市机能的城市机能(jīnéng)(jīnéng)，政府决定，政府决定将距离银座约将距离银座约5km5km处的新宿地区处的新宿地区建设成为综合性副都心，发展规建设成为综合性副都心，发展规划于划于19601960年公布新宿的发展得益于快速交通的新宿的发展得益于快速交通的完善，新宿地处两条重要干道交完善，新宿地处两条重要干道交叉口上新宿银座第29页/共76页第三十页，共77页东京东京东京东京(dōn(dōnɡ ɡ jīn jīnɡ ɡ) )新宿新宿新宿新宿新宿区位于东京新宿区位于东京都中心区以西，都中心区以西，距银座约距银座约5km5km。

新宿新宿CBD CBD 的建设的建设至今已逾至今已逾4040年，年，已成为发展较为已成为发展较为成熟的国际知名成熟的国际知名CBDCBD之一经过经过4040年的发展，年的发展，新宿总用地面积新宿总用地面积已达到已达到270270公顷，公顷，其中集中商务办其中集中商务办公公(bàn gōng)(bàn gōng)区占区占地地5656公顷（未包公顷（未包括边缘办公括边缘办公(bàn (bàn gōng)gōng)区及零星分区及零星分布的办公布的办公(bàn (bàn gōng)gōng)面积），零面积），零售商业娱乐功能售商业娱乐功能占地占地8484公顷n新新宿宿银座深圳市中心区CBD位于原罗湖金融商业中心以西约 4公里，而CBD总占地面积约240公顷，所以无论从区位上还是从发展 (fāzhǎn) 规模上都与东京新宿具有很强的可比性第30页/共76页第三十一页，共77页用地功能用地功能用地功能用地功能(gōngnéng)(gōngnéng)现状现状现状现状第31页/共76页第三十二页，共77页功能功能功能功能(gōngnéng)(gōngnéng)分区示意分区示意分区示意分区示意银座方向(fāngxiàng)集中(jízhōng)商务办公区边缘办公区住宅区娱乐及临时居住区集中商业区办公、临时居住混合区功能延续周边住宅区功能延续周边住宅区第32页/共76页第三十三页，共77页。

集中集中集中集中(jízhōng)(jízhōng)商务办公区商务办公区商务办公区商务办公区集中商务办公区东侧接集中商业区，西侧接新宿中央公园由15栋商务办公楼组成(zǔ chénɡ)，内部设有健身、餐饮、零售等设施，总建筑面积约 200万m2，日间人口达30万人第33页/共76页第三十四页，共77页东京东京东京东京(dōn(dōnɡ ɡ jīn jīnɡ ɡ) )新宿新宿新宿新宿n n在早期单一的零在早期单一的零售商业功能基础上，售商业功能基础上，商务办公、娱乐设商务办公、娱乐设施功能现已成为施功能现已成为(chéngwéi)(chéngwéi)新宿最新宿最显著的特征显著的特征新宿形象：－ⅠⅠ-Land大厦－Opera City大厦－时代广场－Southern Tower大厦－公园(gōngyuán)塔大厦－东京新都厅……第34页/共76页第三十五页，共77页新宿新宿新宿新宿CBDCBD形象形象形象形象(xíngxiàng)(xíngxiàng)东京(dōnɡ jīnɡ)新都厅Ⅰ－Land大厦(dàshà)新宿公园塔大厦第35页/共76页第三十六页，共77页第36页/共76页第三十七页，共77页。

成功成功成功成功(chénggōng)CBD(chénggōng)CBD的功能比例的功能比例的功能比例的功能比例q 日本东京新宿Tokyo Shinjuku CBD占主导地位的物业(wù yè)功能比例经估算约为：q 住宅∶办公∶商业＝5 ∶5 ∶2第37页/共76页第三十八页，共77页深圳中心区功能深圳中心区功能深圳中心区功能深圳中心区功能(gōngnéng)(gōngnéng)布局（法定布局（法定布局（法定布局（法定图则）图则）图则）图则） 各类功能(gōngnéng)用地面积比例图例(túlì)各类功能建筑面积比例第38页/共76页第三十九页，共77页深圳中心区功能深圳中心区功能深圳中心区功能深圳中心区功能(gōngnéng)(gōngnéng)比例比例比例比例依据中心区总体规划各物业所占百分比分别为： 住宅(zhùzhái)38％、办公38％、商业9％住宅(zhùzhái)∶办公∶商业＝8 ∶8 ∶2第39页/共76页第四十页，共77页项目整体项目整体(zhěngtǐ)功功能比例分配能比例分配确定整体功能确定整体功能(gōngnéng)(gōngnéng)比例分配比例分配深圳中心区功能(gōngnéng)比例成功CBD功能比例地块周边市场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例整体功能整体功能比例验证比例验证第40页/共76页第四十一页，共77页。

发现发现(fāxiàn)中心区功能缺陷中心区功能缺陷中心区商业中心区商业(shāngyè)(shāngyè)配套功能不完善配套功能不完善第41页/共76页第四十二页，共77页项目整体功能比例项目整体功能比例(bǐlì)分配分配确定确定(quèdìng)(quèdìng)整体功能整体功能比例分配比例分配深圳中心区功能(gōngnéng)比例成功CBD功能比例地块周边市场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例整体功能整体功能比例验证比例验证第42页/共76页第四十三页，共77页地块地块地块地块(dì kuài)(dì kuài)周边市场物业功能分析周边市场物业功能分析周边市场物业功能分析周边市场物业功能分析图图 例例:商业(shāngyè)住宅(zhùzhái)宾馆酒店办公皇岗路深深 南南 大大 道道 滨滨 河河 大大 道道 项目地块中心商业区会展中心岗厦中学彩田路福 华 三 路 雅颂居市民中心其他地铁绿化地第43页/共76页第四十四页，共77页项目地块可能形成项目地块可能形成项目地块可能形成项目地块可能形成(xíngchéng)(xíngchéng)的物业功能的物业功能的物业功能的物业功能（从市场功能延续角度分析）（从市场功能延续角度分析）（从市场功能延续角度分析）（从市场功能延续角度分析）图图 例例:商业(shāngyè)住宅(zhùzhái)宾馆酒店办公皇岗路深深 南南 大大 道道 滨滨 河河 大大 道道 中心商业区会展中心岗厦中学彩彩田田路路福 华 三 路 其他地铁绿化地第44页/共76页第四十五页，共77页。

地块周边地块周边地块周边地块周边(zhōu biān)(zhōu biān)（周边（周边（周边（周边(zhōu (zhōu biān)1KMbiān)1KM范围内）现有物业功能比例范围内）现有物业功能比例范围内）现有物业功能比例范围内）现有物业功能比例q住宅(zhùzhái)建筑面积：76万平方米q写字楼建筑面积：25万平方米q商业建筑面积：39万平方米q q 住宅(zhùzhái)∶办公∶商业＝5 ∶2∶3第45页/共76页第四十六页，共77页项目项目(xiàngmù)整体功整体功能比例分配能比例分配确定整体功能确定整体功能(gōngnéng)(gōngnéng)比例分配比例分配深圳中心区功能(gōngnéng)比例成功CBD功能比例地块周边市场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例整体功能整体功能比例验证比例验证第46页/共76页第四十七页，共77页初步确定项目初步确定项目初步确定项目初步确定项目(xiàngmù)(xiàngmù)地块物业功能比地块物业功能比地块物业功能比地块物业功能比例例例例从项目地块可能(kěnéng)形成的物业功能并结合周边现有物业功能的分布综合考虑，初步确定：            住宅∶ ∶办公∶ ∶商业＝6 ∶ ∶2∶ ∶3第47页/共76页第四十八页，共77页。

项目项目(xiàngmù)整体整体功能比例分配功能比例分配确定整体确定整体(zhěngtǐ)(zhěngtǐ)功能功能比例分配比例分配深圳中心区功能(gōngnéng)比例成功CBD功能比例地块周边市场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例整体功能整体功能比例验证比例验证第48页/共76页第四十九页，共77页项目地块物业功能项目地块物业功能项目地块物业功能项目地块物业功能(gōngnéng)(gōngnéng)比例验证比例验证比例验证比例验证依据初步确定(quèdìng)的本项目物业功能比例，经过经济测算住宅面积为40万平米，办公面积12万平米，商业面积20万平米按照中心区规划总建筑面积为750万平米来计算，则各物业所占比例分别为：住宅5％、办公1.5％、商业3％那么中心区的各物业(wù yè)所占百分比应调整为：住宅43％、办公39.5％、商业12％ 即住宅∶ ∶办公∶ ∶商业＝7 ∶ ∶6∶ ∶2第49页/共76页第五十页，共77页项目地块项目地块项目地块项目地块(dì kuài)(dì kuài)物业功能比例验证物业功能比例验证物业功能比例验证物业功能比例验证通过中心区与国际成功CBD的功能比例对照，我们(wǒ men)可以看出通过本项目的改造完善了中心区的功能，使深圳中心区CBD发展更趋于国际化的成功模式，同时也提升了地块区域乃至整个中心区的整体形象。

因此(yīncǐ)从市场分析及周边物业研究初步确定的本项目物业功能比例是合理的住宅∶ ∶办公∶ ∶商业＝6 ∶ ∶2∶ ∶3第50页/共76页第五十一页，共77页项目整体项目整体(zhěngtǐ)功能比例分配功能比例分配确定整体功能确定整体功能比例比例(bǐlì)(bǐlì)分配分配深圳中心区功能(gōngnéng)比例成功CBD功能比例地块周边市场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例整体功能整体功能比例验证比例验证第51页/共76页第五十二页，共77页确定整体确定整体(zhěngtǐ)物业功能比例分物业功能比例分配配住宅∶办公∶商业＝6 ∶2∶3，另外考虑约5％的其他(qítā)配套设施建设，即可算出各物业占项目总建筑面积的比例分别为：住宅：52％ 办公：17％ 商业：26％ 其他(qítā)5％第52页/共76页第五十三页，共77页容积率确定容积率确定(quèdìng)确定确定(quèdìng)(quèdìng)容积率容积率范围范围地块(dì kuài)现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布经济经济测算测算确定确定容积率容积率确定核心位置确定核心位置核－框理论核－框理论第53页/共76页第五十四页，共77页。

地块地块(dì kuài)现状容积率现状容积率岗厦河园旧村现有(xiàn yǒu)高密度村民私宅489栋，共计41万 m22，现状容积率高达————资料(zīliào)来源：第54页/共76页第五十五页，共77页地块周边地块周边(zhōu biān)区域容积率分区域容积率分布布深深 南南 大大 道道 滨滨 河河 大大 道道 彩田路皇岗路金田路 项目(xiàngmù) 地块未建2～53~59~12 广场(guǎngchǎng)绿地地块周边除沿彩田路一侧容积率较高外，区域容积率均在5以下待建商业项目3~5会展中心第55页/共76页第五十六页，共77页容积率确定容积率确定(quèdìng)确定确定(quèdìng)(quèdìng)容积率容积率范围范围地块(dì kuài)现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布经济经济测算测算确定确定容积率容积率确定核心位置确定核心位置核－框理论核－框理论第56页/共76页第五十七页，共77页中心区容积率分布中心区容积率分布(fēnbù)1～47～107~107～9南区：开发(kāifā)强度高，容积率以7为主未定义用地行政(xíngzhèng) 、文化集中区居住集中区商务办公集中区第57页/共76页第五十八页，共77页。

中心区地面中心区地面中心区地面中心区地面(dìmiàn)(dìmiàn)地价分布地价分布地价分布地价分布3800-48003700-1480016100-2300016100-2300016800-2160090009000-120008400-135009000地价(dì jià)峰值区地价(dì jià)峰值区出现在CBD中心偏西南，最高地面地价(dì jià)达到23000元/平方米资料来源：福田区市场地价图第58页/共76页第五十九页，共77页应用核应用核应用核应用核——框理论框理论框理论框理论(lǐlùn)(lǐlùn)确确确确定容积率范围定容积率范围定容积率范围定容积率范围住宅(zhùzhái)住宅(zhùzhái)住宅零售商业区本项目地块行政文化核框核缘根据E.M.霍伍德和R.R.伯依斯的核—框（Core-Frame）结构理论，结合中心区容积率分布图和地价分布图，可以确定中心区的核心位置，而本地块处于CBD的核缘区域内，容积率范围可以据此初步确定为3~5之间硬核核心容积率范围5～10；核缘容积率范围3～5；核框容积率范围3以下住宅第59页/共76页第六十页，共77页容积率确定容积率确定(quèdìng)确定确定(quèdìng)(quèdìng)容积率容积率范围范围地块(dì kuài)现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布经济经济测算测算确定确定容积率容积率确定核心位置确定核心位置核－框理论核－框理论第60页/共76页第六十一页，共77页。

确定确定确定确定(quèdìng)(quèdìng)容积率范围容积率范围容积率范围容积率范围依据核－框理论该项目地块容积率应在3～5之间，但考虑到中国国情与国际化CBD的差异性，在该容积率范围的基础上应乘以1.1的影响系数(xìshù)（专家观点），再结合项目及周边市场的实际情况，即初步确定本项目的容积率范围为： 之间第61页/共76页第六十二页，共77页容积率确定容积率确定(quèdìng)确定确定(quèdìng)(quèdìng)容积率容积率范围范围地块(dì kuài)现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布经济经济测算测算确定确定容积率容积率确定核心位置确定核心位置核－框理论核－框理论第62页/共76页第六十三页，共77页经济经济(jīngjì)测算测算一、项目(xiàngmù)基本情况1、岗厦村河园片区可用于开发改造的土地面积为17.7万平方米，并以此作为经济测算依据如以毛用地面积（即加市政道路）20.2万计算项目容积率，则测算表中所示容积率将相应下调2、现总建筑面积为52.5万平方米，容积率2.953、私宅共489栋，41万平方米；集体物业11.5万平方米，其中商业(shāngyè)铺位2万平方米。

————资料来源：福田区旧村改造办编写的《岗厦村河园片区拆迁改造研究分析报告》第63页/共76页第六十四页，共77页二、经济二、经济二、经济二、经济(jīngjì)(jīngjì)测算前提条件测算前提条件测算前提条件测算前提条件1、地面地价        根据深规土纪【2001】55号文件《关于解决福田区有关规划国土问题现场办公的会议纪要》的相关内容，河园片区改造、开发涉及的用地免除全部土地出让金和地价，因此本次测算不计地价2、开发周期        开发模式研究还未完成，此次(cǐ cì)测算仅为静态测算，未考虑开发周期、开发模式的影响因素3、补偿比例系数K       设定补偿比例系数K，根据福田旧村改造办《关于岗厦规划的意见和要求》，即按最不利因素考虑，按集体物业1：1补偿商业，私宅1：1补偿住宅，其中私宅补偿亦可用改造后的商业予以代换，即取K＝1         补偿结果：         集体物业补偿11.5万平方米商业物业         私宅补偿41万平方米住宅物业第64页/共76页第六十五页，共77页单位(dānwèi)：万㎡；亿元基基本本情况情况占地面积17.717.717.7容积率4.354.895.31建筑面积7786.5593.99住宅(52％)40.1945.1849.06商业(26％)20.0222.524.44写字楼(17％)12.8614.4515.7配套(5％)3.854.334.7拆迁补偿面积（K=1）52.552.552.5商业11.511.511.5住宅414141可售面积21.129.6336.7 商业8.521112.94住宅 -0.814.188.06 写字楼12.8614.4515.7收入收入销售收入28.0437.9445.64商业20000/㎡-0.5722.0125.87住宅7000/㎡17.042.935.64写字楼9000/㎡11.5713.0114.13国土局道路补偿3.793.793.79成本成本拆迁费0.340.340.34安置费2.382.382.38建设费24.7227.7930.18销售、税费及其他4.335.686.72利利润润利润总额0.065.549.81 成本费用率润率0.2％15.3％24.7％ *若住宅面积不够(bùgòu)补偿居民私宅，按商业：居住＝0.35：1进行补偿。

三、经济效益三、经济效益三、经济效益三、经济效益(jīn(jīnɡ ɡ jì xiào yì) jì xiào yì)测算表（按市测算表（按市测算表（按市测算表（按市场平均价格水平）场平均价格水平）场平均价格水平）场平均价格水平）第65页/共76页第六十六页，共77页经济经济经济经济(jīngjì)(jīngjì)测算结果柱形图（按测算结果柱形图（按测算结果柱形图（按测算结果柱形图（按利润率为零计算）利润率为零计算）利润率为零计算）利润率为零计算）按集体物业1：1补偿商业，私宅1：1补偿住宅，在容积率达到(dá dào)4.35时，成本费用利润率为零，项目无资金缺口平衡点第66页/共76页第六十七页，共77页经济测算经济测算经济测算经济测算(cè suàn)(cè suàn)结果柱形图结果柱形图结果柱形图结果柱形图（按利润率（按利润率（按利润率（按利润率1515％测算％测算％测算％测算(cè suàn)(cè suàn)））））按集体物业1：1补偿商业，私宅1：1补偿住宅(zhùzhái)，在容积率达到4.9时，成本费用利润率为15％，即项目无资金缺口平衡点第67页/共76页第六十八页，共77页。

经济测算经济测算经济测算经济测算(cè suàn)(cè suàn)结果柱形图结果柱形图结果柱形图结果柱形图（按利润率（按利润率（按利润率（按利润率2525％测算％测算％测算％测算(cè suàn)(cè suàn)））））按集体物业1：1补偿(bǔcháng)商业，私宅1：1补偿(bǔcháng)住宅，在容积率达到5.3时，成本费用利润率为25％，项目无资金缺口平衡点第68页/共76页第六十九页，共77页四、经济效益测算表（按市场(shìchǎng)保守价格水平）  单位：万㎡；亿元 基基本本情情况况占地面积17.717.717.7容积率4.985.856.6建筑面积88.15103.54116.82住宅(52％)46.0154.0560.98商业(26％)22.9226.9230.37写字楼(17％)14.7217.2919.51配套(5％)4.415.185.84拆迁补偿面积（K=1）52.552.552.5商业11.511.511.5住宅414141可售面积21.145.7458.3 商业11.4215.4218.81住宅 5.0113.0519.98 写字楼14.7217.2719.51收收入入销售收入32.1645.4556.9商业15000/㎡17.1323.1328.31住宅6500/㎡3.268.4812.99写字楼8000/㎡11.7813.8315.61国土局道路补偿3.793.793.79成成本本拆迁费0.340.340.34安置费2.382.382.38建设费28.333.2537.51销售、税费及其他4.896.78.25 利利润润利润总额0.036.612.2成本费用利润率0.1％15.4％25.2％ 第69页/共76页第七十页，共77页。

经济测算结果经济测算结果经济测算结果经济测算结果(jiē gu(jiē guǒ ǒ) )柱形图（按利润率柱形图（按利润率柱形图（按利润率柱形图（按利润率为零计算）为零计算）为零计算）为零计算）按集体物业1：1补偿商业，私宅1：1补偿住宅，在容积率达到4.98时，成本费用利润率为零，项目(xiàngmù)无资金缺口平衡点第70页/共76页第七十一页，共77页经济测算经济测算经济测算经济测算(cè suàn)(cè suàn)结果柱形图（按利润率结果柱形图（按利润率结果柱形图（按利润率结果柱形图（按利润率1515％测算％测算％测算％测算(cè suàn)(cè suàn)）））） 按集体物业1：1补偿商业，私宅(sī zhái)1：1补偿住宅，在容积率达到5.85时，成本费用利润率为15％，项目无资金缺口平衡点第71页/共76页第七十二页，共77页经济经济经济经济(jīngjì)(jīngjì)测算结果柱形图（按利润率测算结果柱形图（按利润率测算结果柱形图（按利润率测算结果柱形图（按利润率2525％测算）％测算）％测算）％测算） 按集体物业1：1补偿商业，私宅1：1补偿住宅，在容积率达到6.6时，成本费用利润率为25%，项目(xiàngmù)无资金缺口。

平衡点第72页/共76页第七十三页，共77页开发模式研究开发模式研究(yánjiū)（待完（待完善）善）一、城中村改造(gǎizào)的主体q城中村改造有三个最重要的主体：政府、旧村居民和发展商q政府：政策调控、下降市场风险q旧村居民：最大的利益关系者，需保障居民权益，改造方案应得到居民支持q发展商：实施改造的主体和关键环节，发展商必须盈利(yínɡ lì)，改造计划才能真正得以实施第73页/共76页第七十四页，共77页二、可能的开发二、可能的开发二、可能的开发二、可能的开发(kāifā)(kāifā)模式模式模式模式1、旧村自筹资金，自行开发适用(shìyòng)于规模较小，村民有足够投资能力区域2、政府充当发展商，联营合作公司进行开发3、政府授权房地产开发公司进行开发，开发公司负责旧村的拆迁、安置4、政策优惠，政府资助，政府需承担较大风险第74页/共76页第七十五页，共77页Thanks!第75页/共76页第七十六页，共77页内容(nèiróng)总结会计学3、破坏了岗厦村的旧有文化及生活习惯，破坏了现有商脉委托中规院及世联从理论及市场经济方面进行本项目的整体规划研究第1页/共76页。

第5页/共76页第8页/共76页可从峰值物业租金大致判断峰值地价点集中商务办公区东侧接集中商业区，西侧接新宿中央公园第38页/共76页住宅∶办公∶商业＝5 ∶2∶3住宅∶办公∶商业＝6 ∶2∶3地价峰值区出现在CBD中心(zhōngxīn)偏西南，最高地面地价达到23000元/平方米第七十七页，共77页。