03-地块分析及选址描述.doc

华盛国际 地块分析及选址描述 3-33. 地块分析与选址描述选址描述我们选址在旅顺南路和郭水路交汇地段，南临塔河湾浴场（蓝湾海滨公园） 该地块位于大连市旅顺口区这块地较为平整，呈不规则形态，无明显高差地块与塔河湾浴场之间被旅顺南路分隔城市规划根据政府的城市规划，大连旅顺南路将成为连接大连市区和旅顺口的景观通道和交通走廊，大连软件园、大学城以及一批高档住宅和度假休闲设施都将在旅顺南路沿线布局，我们项目的所在地正处于景观核心地带根据规划，项目周边将形成成片的高档居住区大连万达等知名房地产商在项目周围计划建设大体量高档居住区注：除非另有说明，我们通常不会进行调查，来证实项目地块不存在城市规划问题：例如区域规划改变，土地用途管制，公共基础设施建设（如修路或排管道）等不利影响 同样，我们无法保证待建项目和当地区域规划的规定始终保持一致，所有的信息都来自于公开资料如需相关核查，请由相关律师代为核实 地区性选址地处大连旅顺口区，附近有旅顺南路和郭水路等主要干道下图显示了待建项目的具体位置表 3- 大连地区位置图表 3- 待建五星级酒店选址图 周边环境我们选址于旅顺南路大连软件园区和大学城的中间地带，处于景色秀丽的大连海滨地区的核心区域，紧邻塔河湾海滨浴场。

所选地块毗邻的塔河湾浴场是大连十大海滨浴场之一，拥有1,200米海岸线和休闲设施，每年都吸引了大量的度假游客 此外，拟建项目周围还有湾山高尔夫球场和白银山温泉城等高档度假休闲设施项目附近拟建的高档住宅区也将为我们的待建酒店提供部分稳定的客源值得注意的是公寓的建设也会对酒店产生一定的冲击景观待建酒店紧邻海滨，地段优良，视野极佳 待建酒店的南部隔旅顺南路直接面向海滨，视野开阔且景观极佳西北部的视野由于公寓的建造可能会受到影响我们建议待建酒店的建筑设计应让酒店拥有最佳的视野范围同时将有利于塑造度假地的显著性，确立某种竞争优势的特征可进入性公路该地区的对外交通十分便捷，旅顺南路为主要交通线路，连接大连市区和旅顺城区 此外，驾车从该选址至旅顺城区仅需5分钟车程距大连市区需30分钟车程；离开周水子国际机场需要25分钟车程地铁目前没有地铁系统铁路大连火车站地处大连市中心，距离所选地块约30公里，乘火车约需30分钟到达旅顺火车站位于旅顺口区九三路，驾车约需8分钟左右到达港口离开旅顺港口约10分钟车程机场与10个国家和地区的21个城市开通了22条国际航线的大连周水子国际机场每天出入的国际航班多达25个。

它开通了71条国内航线，在通航城市个数、航空公司数目和航线数量上位居第四 待建地块业态结构分析根据业主的资料，该地块上将建设低密度高档别墅区、公寓（酒店式公寓）、商业街以及酒店配套项目 高档别墅项目将为酒店提供一部分客源和消费，同时酒店也可缓解配套设施方面的服务要求，使业主直接受益，起到社区的高档配套会所作用商业街区的开发也可以使酒店和商业有机结合，共同受益以下为项目地块的优劣势分析及建议：地块优劣势分析优势分析1、大连是全国最佳旅游城市，因独特的自然环境和优异的人居环境，被联合国授予“全球500佳”最适合人居城市按照市政府 “西拓北进”战略规划，要将旅顺南路建设成为集旅游、教育、科技、IT、环保于一体的经济产业带，并全力打造一条“绿色、健康”的城市旅游观光路2、大连外国语学院、大连医科大学、大连交通大学及辽宁对外经贸学院等多所院校组成的“大学城”已落成并投入使用，各院校自身配套的接待场所和会议设施远远不能满足各类学术会议及日常接待的需求，按照大学城整体规划，预计到2010年大学城将进驻师生10万人以上，成为大连市高知群体最为集中的区域，这将对本项目起到强大支撑作用3、大连软件园作为国家软件产业基地，目前园内企业有400余家，其中外资企业所占比例近50%，包括IBM、HP、埃森哲等世界500强企业30多家。

随着软件园在旅顺南路持续开发，将吸引越来越多的国际知名大公司，计划将建成可容纳20万软件从业者的“中国最大的软件园”，对项目具有巨大的潜在支持4、按照市政府旅游开发战略规划，旅顺口区政府正在全面建设旅顺南路，完善旅顺南路滨海旅游度假区的配套功能，启动游艇、帆船、冲浪、垂钓等海上休闲娱乐项目，加快高星级酒店、温泉疗养、旅游景点及高尔夫球场等项目建设，为本项目未来经营提供良好的前提条件5、旅顺目前处于半开放状态，其旅游资源比较丰富，但一直没有得到深度的开发据旅游局相关人士透露，预计在2007年底将对外全面开放，这将大大带动国内外游客旅游观光，加快旅顺经济发展，为本项目提供极大的客源市场6、旅顺口区政府及旅顺驻军部队，接待的贵宾层次高，消费强，而在旅顺没有一家高档次的酒店能满足其消费需求，这将是本项目未来经营带来重要的客户7、目前在东北没有一家高档的海滨度假休闲酒店，而大连作为东北的“休闲疗养”的最佳城市，吸引着大量的国内外游客据旅游局统计，旅顺每年接待国内游客150万人左右，海外游客20万人左右，随着旅顺的全面开放，国内游客及日益增长的日、韩、俄等海外游客也将成为酒店未来经营潜在的主要客源。

8、塔河湾浴场是大连最著名的海滨浴场之一，沙滩海岸线长达1.2公里，是国内少有的零污染海域每年夏季有近10万人来此旅游度假，特别是大连各企事业单位，每年均有“海上集体活动”的惯例，但该区域没有高档的旅游度假场所，不能满足其需求此外，本项目开发的高档温泉和临近的27洞高尔夫球场，可以吸引大量的旅游度假、休闲疗养的国内外客人，为本项目拉动客源9、随着烟大铁路轮渡的开通，旅顺将成为连接辽东半岛和胶东半岛重要的交通枢纽，同时，城市快轨及哈大电气化铁路的延伸至旅顺，都将为项目带来庞大中转客源，给项目提供有利因素10、蓝湾项目的200套意大利和西班牙风格高档别墅、几千套酒店式公寓和高档住宅及美式商业街与酒店配套项目融为一体，为酒店提供消费客户；同时，随着周边各高档楼盘的陆续开发和建设，此区域将形成高档的休闲度假氛围，为项目经营提供有利条件劣势分析1、目前，从旅顺的发展和不断开放的程度来看，项目周边要形成较好的商业氛围还需一定时间2、北方气候季节性差异明显，项目冬季经营将受到一定影响地块开发 战略基于以上分析，我们就待建酒店提出以下策略建议，以便进一步利用其优势，同时又能避免不利之处l 充分利用待建酒店的良好区位和地理优势，体现旅游景观特色；l 建立与海滨浴场的便捷交通流线，提高吸引力，方便运营；l 借着毗邻高尔夫球场的优势，吸引更多的访客；l 充分发挥我们项目自身的温泉优势，吸引更多的访客；l 借着大学院和软件园不断高速发展的有利趋势，使待建酒店直接受益于这种发展；l 与政府间（包括部队）保持密切关系，吸引更多访客，从而大力提高市场影响力；l 作为综合性项目，先期启动的公寓等物业品种的定位要明确，避免降低项目的整体品质。

l 注意现有综合开发项目提供的配套设施和酒店内部提供的餐饮娱乐设施的互补性与协调性：一个高品质酒店往往在综合项目销售租赁初期可以作为住宅销售，商铺租赁和写字楼招租时提升售价和租金的“宣传支撑点”；从长期来讲，酒店更应该“名副其实”起到整个综合项目中“定海神针”的作用，维护在一个高的物业品质和市场定位上；因此，有两个因素特别值得重视：1) 物业功能的规划至关重要，要维护酒店“高端”的地区形象，应该着重吸引高品质的住客，比如“老外”，“外资企业”，“政府官员”，“演艺圈”等；同时吸引地区高端会议的举行；另外，餐饮娱乐应该倾向于“高档”，“雅致”和“精巧”，切忌建设“大型社会餐厅”和“娱乐城”，这些单体赢利性强但是无助于酒店形象的设施应该单列出来，由业主自己经营2) 酒店的品牌选择和管理公司的选用，决定了整个项目的定位和未来增值的潜力，一个低端的品牌是支撑不起一个高品质的项目的，即使它的管理费很低；同样，一个过于高端的品牌不但会让业主承担更多的管理费和维护基金，更会在长久资产经营上成为业主“鸡肋”的产品。