业主(住户)手册.doc

1业主（住户）手册目 录一、物业服务……………………………………………....2二、服务费用………………………………………….…...2三、业主（住户）的责任、权利和义务……………….…….2四、加建及改建……………………………………….…...2五、装修…………………………………………….……...3六、环境卫生……………………………………….……...3七、安全保卫……………………………………………...3八、日常维修……………………………………….……...42九、防火、防风、防震、防暴……………………….……….4十、生活必备常识……………………………….……...…6 十一、车辆管理…………………………………….…...…7十二、公共及康乐设备…………………………….……...9十三、其它责任及保养事项……………………….……...9十四、其它…………………………………………….....103一、物业管理管理人责任 ◆负责本物业范围内（下同）房屋的使用、维修、养护管理◆负责公共消防、电梯、机电设备、园林绿化、道路管线、污水井池、车位车棚等公共设施的使用，维修、养护管理。

◆负责公共部位的清洁卫生和居民日常生活垃圾的处理◆负责维护公共秩序，管理道路交通，做好安全防范工作◆负责为居民提供良好的社区文化活动，创建优秀文明住宅区◆负责实施政府规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项管理人的权利 ◆有权根据有关法律、法规制定适合本物业的管理办法◆有权依据委托管理合同和有关规定向住户收取管理费用◆有权制止、惩治违反本物业管理规定的行为，向违反规定的责任人索取赔偿金；有权向政府部门和法律部门申诉与提请诉讼◆有权聘请专营公司承担专项经营业务管理人的义务 ◆以优质服务为宗旨，按照有关条例法规和委托管理合同对物业实施物业管理，注重社区效益、经济效益和环境效益的有机统一◆接受业主委员会和全体业主的监督◆组织或协助政府有关部门进行辖区综合治理，开展社区文化活动◆按照法律、法规和政府有关规定，从事经营活动二、管理费用管理费缴付：◆管理费由业主或非业主使用人缴付均可，但拖欠缴费最终仍由业主缴付每月 1~10 日为当月管理费缴付期，住户可在管理处交付现金，也可在指定银行开设委托收款帐号，由银行按月划拨，迟交按每日千分之一收取滞纳金，经三次催缴仍不缴费者，管理处有权采取必要措施催缴。

管理费的盈亏◆按照《物业管理条例》规定实行包干制，管理费收支情况由物业公司自负盈亏三、业主（住户）的责任、权利和义务(详见《临时管理规约》的条款)四、加建及改建◆所有加建、改建项目均须符合政府有关法规物业管理规定，不得擅自改变房屋及配套设施的结构、外观与用途、不得损毁设施，危及房屋主体安全◆住户加建、改建项目，须事先将图纸和方案送管理处审查，获准后方4可动工，未取得管理处书面批准前，切勿动工◆特殊项目，住户须报请政府有关部门审批◆未经批准擅自动工，住户须负责将楼宇恢复原貌，接受处罚，承担由此引起的经济、法律和民事责任五、装修（详见《房屋装饰装修管理协议》 ）◆住户必须遵守本物业装修管理规定，装修要提前向管理处申报，填写《装饰装修申请表》 ，如实填报装修项目、范围、开竣工时间、标准和装修队伍名称，还应提供施工图纸（包括建筑施工图、水电施工图等） ，按规定标准缴纳装修费用，并经管理处批准后方可进行施工◆装修应由已注册的专业施工单位进行，特种人员须持证上岗施工人员须持身份证到管理处办理《装修出入证》 ，并随身携带装修人员应遵守管理处有关规定，违反规定造成的赔偿和损失从押金中扣除◆装修不得改变或损坏楼宇主体/承重结构、外貌及公共设施，包括外墙、外门窗、阳台等部位的设施的颜色、形状、规格等；不得搭设户外雨蓬、遮阳蓬，不得更改进户门窗位置或者增加阳台射灯，不得拆换进户门窗，门窗不得安装反光玻璃，不得改变房屋及配套设施的使用功能，不得私自改动或暗藏煤气管道，不得改动智能化、宽带网、、电视等线路，不得大量使用易燃材料。

◆装修施工时间为每日 8:00~12:00，14:00~19 ：00，节假日不得进行有噪声或空气污染的施工活动，如在非工作时间内施工，管理处有权责令停工，扣留或没收工具，视情节轻重给予处罚◆装修垃圾不得与生活垃圾混放，业主（住户）应将装修垃圾运到小区的装修垃圾堆放点，然后由管理处统一清运，管理处可按规定收取适当装修垃圾清运费◆装修过程中应接受管理处专业技术人员的检查，装修完工经验收后，无违章情况退还全部押金；如有违章行为，管理处将在押金中扣除赔偿费用 六、环境卫生◆为了维护本物业环境整洁、优美，令住户居住舒适、心情愉快，敬请各住户予以充分合作，共同保持维护小区的优美环境◆管理处将严格执行《住宅室内装饰装修管理办法》 ，并按此办法查处一切违规行为◆为了维护物业环境整洁，住户应将当天的生活垃圾袋装后丢放到指定地点◆商铺住户的商业垃圾、废料（如商品包装袋、馊水等）由商户自行自费清理5七、安全护卫管理/护卫 ◆本 小 区 实 行 24 小 时 全 封 闭 式 管 理 ， 入 口 和 公 共 部 位 全 天 有 人 值 班 把 守 或巡 视 住户登记 ◆凡居住在本物业的人士均须在管理处登记建档，以利于管理处掌握小区居住人员变化情况，做好小区的安全护卫工作。

出入证件 ◆来访人员须持有效身份证件在小区入口登记，由于职责所在，为加强本物业保安措施，值班人员对进入本物业陌生人要进行查询，敬请各位住户向亲友解释，不便或失敬之处敬请见谅◆住户接待访客，请提醒访客进出要随手锁门，防止有人尾随进入◆如有异常发现，请及时与值班安全协管员联系巡查，以确保安全出入小区必须持有住户卡或其他有效证件，来访客人进入小区需征得业主同意，并进行登记方可进入小区防避罪案 ◆如发现任何可疑人士及物件，或听到可疑声音，请立即通知管理处◆遇有自称公共机构或政府人员上门查询，请查阅其证件，若有疑问，即致电该机构查证或报管理处协助◆物业公司与业主（住户）在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系，请业主（住户）小心保管好自己的贵重物品，或购买财产保险避免将贵重财物存放于无可靠防范措施的居住、办公、营业地点◆外出时请仔细检查所有窗户是否关闭，房门是否锁牢，晚间外出时最好留有适度的照明灯光迁入迁出 ◆业主、住户迁入迁出时，请先与管理处联系，办理更改登记手续，办理放行通知单，值班安全协管员凭证放行◆业主在搬出大件物品时需到管理处办理物品放行手续，安全协管员在物业区域出口通过验证属实后才予以放行。

◆租户在搬出大件物品时，另需持有业主的委托证明或业主本人签字确认才予以办理放行手续八、日常维修◆本物业管理处配有维修人员，实行 12 小时接待登记和 12 小时上门维修服务，即 8:30~20:00 为上门维修服务时间，20:00 至次日早上 8:30为接待登记时间◆夜间接待维修服务经登记后，次日按接报时间顺序上门服务，特殊情况除外◆住户自请维修人员维修如牵涉公共利益，应遵守本小区管理规定，按有关程序办理手续◆管理处维修服务执行统一收费标准，维修人员需佩戴管理处工作卡，维修结束后请住户在《住户维修单》上签署意见并签名6九、防火、防风、防震、防暴消防演练和培训◆管理人员会定期试验所有公共消防设备，试验会提前通知各住户，听到试验警铃勿惊慌◆管理处要定期对住户进行消防知识宣传培训，检查各户消防设备及火险隐患，帮助住户整改，为了您和他人的生命财产安全，敬请您通力合作，以确保本小区安全◆对拒绝检查、整改或有意抵触消防工作的住户，管理处将依法报请消防主管部门处理，由此产生的一切后果由该住户承担户内防火须知 ◆请小心处理燃烧中香烟、烟蒂残火，留意火种是否完全熄灭◆遵守东莞市政府禁止燃放烟花爆竹的规定，以免引起火警，违者将按规定处理。

◆请勿在同一插座内接驳多个电源，不可将散口电线直接接驳插座◆家庭成员应熟知电源总开关和煤气总阀的位置及操作，遇有紧急情况能及时关闭总开关◆管理好燃气用具、电器，不要让十四岁以下儿童使用上述用具◆外出时应关闭所有电器的电源◆使用煤气时注意保持空气流通◆切勿将单元内的防烟门（如厨房门）拆去，以免一旦发生火灾迅速蔓延至其它部位家庭防火常识 ◆煤气灶与管道的连接不宜采用软管，如必须采用，其长度不应超过 2米，两端必须扎牢，软管老化时应及时更换，每次使用完毕，应将连接管道一端的阀门关紧，以防漏气◆煤气管线、阀门、气表等设备，严禁个人擅自更换或拆卸，如果维修，应由供气单位进行◆在使用煤气炉灶时，必须严格按照先开气，后点火的顺序，如未点燃时，应立即关气，煤气散尽时，再点火开气，离开时关闭煤气总阀◆如发现漏气，应立即采取通风措施，以降低煤气浓度，并通知供气部门检修，任何情况下，严禁用明火查漏发现漏气后，也不能开、关家中任何电器设施（包括灯具） 公共部位 ◆严禁在公共部位堆放杂物，如自行车、鞋架等，所有楼梯、楼道必须保持畅通◆为了您和他人的安全，请勿在小区内焚烧祭纸、燃点香烛、燃放鞭炮、烟花。

◆公共部位安装的消防栓、防火设备，请住户教育子女不要移动和玩耍◆楼层防烟门应保持关闭状态，不可私自加锁或打开门后加塞使其不能关闭7救生措施 ◆发生火灾时，若情况允许，尽量采取下列措施，挽救和减轻灾害损失：◆保持镇静◆拨打 119 报警◆通知管理人员或管理处，唤醒邻居◆关闭电源总开关和煤气总阀◆若火势已蔓延，应关闭通往失火现场门窗，隔离控制火势◆使用最安全的途径前往最近的消防楼梯，离开火警现场◆谨记烟和热空气是向上升的，接近地面的空气较为清洁，温度也较低，应尽量贴近地面俯身或爬行并用湿毛巾遮盖口鼻逃生◆身处火场以上各层人员，应向天台方向逃生，切勿搭乘电梯◆发生火灾时应听从消防广播的统一指挥，警钟长时间鸣响后，应镇定地撤离楼区◆着火时自救方法：面对刚燃起的小面积一般火灾，不必惊慌，在无灭火器时可用锅盆等盖住火苗，或用浸湿的麻袋、棉絮等盖住火团猛踩，余下火星可用水壶、鱼缸等器具里可取之水扑灭◆干粉灭火器的使用方法：先拔出保险销，一手握住开启把，另一手握在喷射软管前端的喷嘴处如灭火器无喷射软管，可一手握住开启压把，另一手托住二氧 化碳灭火器底部的底圈部分，先将喷嘴对准燃烧处，用力握紧开启压把，使灭火器喷射。

◆当发生火警疏散时注意事项：千万不要乘坐电梯；选择楼宇疏散楼梯疏散；选择物业的避难层（天台、避难房间）疏散；或使用毛巾防烟防风措施 台风吹临时，管理处呼吁住户采取下列防风措施，以保障人身和财产安全：◆缚紧容易被风吹倒的物件，如窗口空调机等；◆扣紧门窗，以免被风吹开；◆最好将窗玻璃贴上胶带，防止吹破玻璃后碎片四散，伤及人身；◆切勿在玻璃门、窗附近停留；◆缚紧室外植物，将盆栽搬进室内；◆检查各排水管道是否堵塞，以免积水泛滥◆把室外衣服、晾衣杆等收回室内；◆风过后，若有玻璃破碎，应立即更换；◆如需帮助，请与管理处联系防震措施 ◆地震发生时请：◆保持镇定；◆躲在桌下或坚固的钢筋砼结构下寻求掩护；◆远离窗户、玻璃板、架或悬挂着的物品；◆做好应付多次余震的准备8防暴乱措施 ◆如遇骚乱，应锁门、关窗、远离窗户，可立即向派出所报案或向管理处报警十、生活必备常识电梯困人自救 ◆当您被困在电梯里时，请不要惊慌，务必保持镇定按动警铃，通知管理人员在设有自救功能的电梯里可采取自救措施，其方法如下 ：1、用力掰开轿门（需一定的力度） ；2、轿门打开后，可看到厅门右边有一根绳子，绳子连接厅门锁，可用手拉动绳子（不要松开） ，同时用力往左右两边方向打开厅门；3、选择方便的位置出电梯。

注意： 电梯门开启后，请务必小。