J27酒店式公寓策划方案.doc

目 录前言——何谓酒店式公寓？ 2第一篇※酒店式公寓的发展历程 3一、 国外情况 3二、 国内开发建设状况 3第二篇※广州市酒店式公寓市场状况 4一、 酒店式服务公寓类型细分 4二、 酒店式公寓的分布及特征 4三、 代表性酒店式公寓列表分析 6四、 酒店式公寓总体现状分析 8五、 近两年公寓类型物业的销售情况 15六、 近期公寓类型物业的供应量 15七、 未来两年酒店式公寓的开发情况 16八、 未来几年酒店式公寓的市场前景预测 17九、 酒店式公寓市场分析结论 21第三篇※珠江新城规划前景分析 22一、 珠江新城区域现状 22二、 未来规划建设 24第四篇※珠江新城J2—7地块分析 26一、 J2—7地块综合情况 26二、 珠江新城J2—7地块开发条件分析列表 28三、 地块作为酒店式公寓项目开发的分析结论： 28第四篇※珠江新城J2—7地块项目定位与市场策略 29一、 目标客户定位 29二、 市场定位分析 30三、 项目命名 33四、 经营与物业管理 33五、 租赁建议 34六、 经营推广重点 34七、 项目年经营收益 35策划方案总结论 37前言——何谓酒店式公寓？酒店式公寓，顾名思义，首先是公寓，公寓一般是用来出租的住宅物业，其室内空间间隔及使用功能与住宅类似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服务的公寓类型，其兼具传统酒店和公寓之长，大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。

酒店式公寓本身拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住户的日常起居、饮食、卫生等均有周全服务，生活非常舒适便利，星级服务品质更令客户兼有尊贵感同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益 / 文档可自由编辑打印第一篇※酒店式公寓的发展历程一、 国外情况酒店式公寓这种业态形式起源于欧洲19世纪，为当时旅游区内租给游客临时休息的“临时之家”，现已逐渐盛行于欧美，功能上早已是满足旅游、商务等多方面需求的公寓类型现时，国外的酒店式公寓一般分布在成熟的商务区和著名的风景旅游点，其房型类似酒店的标准间，配豪华商务套房，并提供家居生活所需的厨房、卫生间、家具等多种设施二、 国内开发建设状况因酒店式公寓的集住宅功能的齐全及生活便利于一身，具有独特的优势，故其对于有一定流动性商务人士及高薪白领、外籍人士颇有吸引力90年代初，国内最早的酒店式公寓出现在深圳——改革开放的前沿阵地，之后这种类型的物业在北京、上海等地发展迅速相比北京、上海，广州的酒店式公寓一直波澜不惊，供应量不算大，这主要与其城市地位和经济外向度略逊有关可以说，酒店式公寓的发展在中国沿海外向型经济发达的大都市中已渐露端倪，不过总体上，酒店式公寓的在国内还只是处于起步阶段，估计至少还有5~7年的发展才进入繁荣期。

第二篇※广州市酒店式公寓市场状况一、 酒店式服务公寓类型细分提供酒店式服务的公寓包括专业性的酒店式公寓、星级酒店附带的高级公寓、酒店式服务高级别墅等几大类型市面上有一些 叫做“白领公寓”、“单身公寓”的物业也标榜提供“酒店式服务”，但其实所提供的服务素质以及硬件配置距离真正的酒店式服务尚远，故不能算是酒店式服务公寓现时，广州市提供酒店式服务的公寓主要以上世纪80年代中至90年代中落成的几家四、五星级酒店附带的高级公寓以及金亚花园、祈福华厦、富城花园、岭南会、中信公寓、新大厦等为主，其中，富城花园为第一个专为外籍人士服务的专业性酒店式公寓据悉，目前整个广州市所有已营业的酒店式公寓，加上星级酒店附带的高级公寓等，其总共的套房总数仅有2000套左右 本方案所讨论的“酒店式公寓”物业，主要指类似祈福华厦、新大厦这样的专业性酒店式公寓二、 酒店式公寓的分布及特征目前，专业性的酒店式公寓因其服务功能及对象的特点，其主要分布在市中心一些位置优越，交通便利的成熟商务写字楼区域，如环市东路写字楼区域，天河北中央商务写字楼区，五羊新城等，但总数不超过10个从功能上看，目前广州市比较有代表性的酒店式公寓如下：4 新大厦——国际性酒店式公寓，位于珠江新城4 祈福华夏——国际性酒店式公寓，位于五羊新城4 中信公寓——国际性酒店式公寓，为中信广场附楼4 富城花园——国际性酒店式公寓，位于五羊新城4 广东国际大厦B附——高档公寓，位于环市东路4 远洋明珠大厦——高档公寓，位于珠江新城位于环市东路区庄立交旁的远洋商务大厦，其曾经推出过产权发售的“商务公寓”，“商务公寓”商住两用，从其租赁客户及功能使用特征来说，商务公寓并非严格意义的酒店式公寓；另外远洋商务大厦近期还推出“产权式酒店”，从其户型间隔及“酒店”特征来说，也不属于酒店式公寓。

酒店式公寓的特征：性质属于商住楼，有70年产权 设备配套 通常配备酒店作为配套，会所设施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、儿童游乐室、咖啡室等应有尽有，国际公寓配套标准更按外籍人士需求来配置 户型特点介于住宅户型及酒店套房之间，大厅大房，一般二 房110㎡以上，三房150㎡以上装修及室内配置 通常配有豪华装修及全屋家电家具厨具 物业管理服务专业公司进行管理，提供24小时全天候物业管理和星级酒店式服务 日常生活配置厨房和洗手间，通常不可以明火煮食，配备独立空调（或中央空调）及热水系统 管理费 管理费相对较高，有的纳入租金内，有的则另计 租赁价格租价多在100元/平方米以上，部分租赁价格以港币或美金标价，比市场上同等质素的个人出租物业要贵不少 租售特点因为要进行专业性管理，故一般只租不售，近年因为市场的需要，也出现产权式酒店式公寓模式 三、 代表性酒店式公寓列表分析 公寓名称项目内容中信公寓祈福华厦广东国际大厦B附楼远洋明珠大厦富城花园新大厦分布层数3—38层25层共35层7楼、25楼2—8楼共30层，分布各楼层客房总数两座共548套80多套共35套——两座共95套约70多套二房单位套房面积（建筑面积）125㎡109~144㎡80~90㎡75㎡97—129125㎡三房单位套房面积（建筑面积）160㎡165~180㎡120㎡118㎡126—157个别面积达499㎡160㎡售价港币10000`15000元/㎡只租不售5000元/㎡7000~8000元/㎡只租不售7000~10000元/㎡配套设施会所、国际会议室、泳池、小型酒吧、餐厅等会所、酒吧、餐厅、泳池、桑拿室、高尔夫练习场、穿梭巴士等可用广东国际大酒店的服务设施五楼有会所，其他设施无餐厅、泳池、桑拿室、穿梭巴士等会所设施、餐厅、酒吧、泳池、卫星电视、穿梭巴士等服务管理费8.6元//㎡含房租内15元/㎡含房租内含房租内3.5元/㎡管理公司及服务特色保利物业祈福华厦管理处业主管理处远洋明珠管理处富城花园营业部广州天绰物业管理有限公司国际饭店金钥匙组织联合会员客户（住户）类型外籍人士为主（其中日本人占5成，韩国人2成）外籍客户为主（以欧美人士居多，其余日本、香港、韩国等人士）国内客户占多数国内客户为主欧美日菲香港等日本客户占70%韩国客户占15%客户租期八成以上租半年3个月到1年租期无日租，1个月或一年均可1~3个月租期为主一般一年以上3个月到1年租期为主出租率80%90%80%70%70%90%租价日租600~800元/单元半年内价格一样一年全包价格1.8万元/月一房1500美元/月二房2000美元/月三房、四房3000~4000美元/月二房或三房全包价8000—12000元/月二房8000元/月三房9000元/月二房2000美元/月三房2500美元/月二房租价15000元/月三房租价17000元/月电梯数量3台客梯，1台货梯3台2台客梯，1台货梯2台每座2台东北两座塔楼各有2台电梯回报率6~10%————————6~8%————10%左右备注在广州市场一直不出售，近期推出“绝版”50套，如租期一年以上可以侃价，约85折左右注：因为早期住宅部分已经基本销售完毕，余下作为酒店式公寓者不多全部出售，用以出租的公寓不多租期一年以上可以侃价8至85折初期推出市场反映一般，后重新包装为国际公寓后，销售及租赁畅旺注：各酒店式公寓也配备一房、四房甚至四房以上的套房，不过一般所占比例不多以上列表中的公寓中大部分是高档的国际化酒店式公寓，其客户（住户）主要面向外籍人士，早期的国际公寓一般都只租不售，如祈福华夏、富城花园等就是这一类型，其租赁相当畅旺，出租率都在70%以上。

而近年如新大厦等酒店式公寓已经采取产权式酒店销售形式，物业管理公司为购买产权的投资者提供租赁服务，确保投资者的回报目前广州能称得上国际化酒店式公寓仅有祈福华厦、新大厦、富城花园、中信公寓等少数几间，而随着广州市的经济蓬勃发展，对外经贸交流日趋活跃，外商投资日增，常驻广州的外籍人士逐年递增，高档的酒店式公寓的需求潜力巨大四、 酒店式公寓总体现状分析1. 区位分析以其功能设计及面向的客户情况来看，目前广州酒店式公寓一般位于比较成熟的商务写字楼区域及交通畅顺方便的主干线地带，这样的区位对使用者而言最有利2. 出租率因为酒店式服务公寓数量不多，象花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆、凯旋华美达等四五星级酒店附带的高级公寓套房以及二沙岛金亚花园、岭南会等酒店式服务别墅的出租情况长期接近100%，专业性的酒店式公寓因为档次及服务素质等原因，空置率从5~30%不等，但普遍出租率都在70%以上（如下图所示）3. 租赁价格酒店式服务公寓普遍相比一般公寓具有更高的租价及更好的租赁前景，这与其自身独有的优势分不开的，现时，月租价为90~120元/㎡，其中，较新及配置标准高的国际化专业公寓租金高企不下，如新大厦月租达120元/㎡，而较旧的酒店式公寓租金水平则逊色不少。

另外，花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆等五星级酒店附带的高级公寓套房凯旋华美达月租为180~200元/㎡，而及金亚花园、岭南会等顶级酒店式服务别墅月租达到300元/㎡左右酒店式服务公寓租赁价格如下图所示：相比之下，酒店式公寓的租价对五星级酒店附带的高级公寓具有较大的价格优势，但所提供的服务接近五星级酒店，随着经营服务的不断改善，相信酒店式公寓在租赁市场上具有越来越强的竞争力4. 客户类型1） 租赁用户4 跨国公司工作的外籍人士外籍人士是酒店式公寓最主要的客源据广州市经委统计，截止2001年3月底，驻穗的外国机构已达2672家，比1999年增加了270多家；2002年外资企业达15000多家，世界500强的跨国公司有100多家已进驻广州目前，常驻广州工作的外籍人员目前已超过3万人，加上其家属将近10万人，这个数字还在逐年递增这些跨国公司的高层外籍管理人员（CEO）大都有优厚的住房津贴（高达2000~5000美元/月），以公司的名义租房除了一些中高档酒店附属的公寓和别墅，这些外籍人士更乐于选择豪华、服。