矿业公司资产评估-采矿权探矿权评估.doc

矿业公司资产评估 -采矿权探矿权评估评估方法企业整体资产的评估方法包括资产基础法、 市场法和收益法 资产基础法是指在合理评 估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路市场法是指将评估对象与参考企业、 在市场上已有交易案例的企业、 股东权益、 证券等 权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路 收益法是指通过将被评估企业预期收 益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路由于被评估企业有完备的财务资料和资产管理资料可以利用， 资产的再取得成本的有关 数据和信息来源较广，资产重置成本与资产的现行市价及收益现值存在着内在联系和替代， 因此本次评估采用资产基础法； 由于目前国内资本市场缺乏与被评估企业类似或相近的可比 企业； 同时由于股权交易市场不发达， 缺乏或难以取得类似企业的股权交易案例， 故本次评 估不适宜采用市场法 根据我们对矿业公司经营现状、 经营计划及发展规划的了解， 以及对 其所依托的相关行业、 市场的研究分析， 我们认为该公司在同行业中具有竞争力， 在未来时 期里具有可预期的持续经营能力和盈利能力， 具备采用收益法评估的条件， 故采用收益法评 估长期股权投资评估方法的选择： XX、XX公司和XX公司分别属于正常生产经营企业，本次评估采用资产基础法和收益法两种方法对股东全部权益价值进行了评估； 新源瓷土、 龙南矿业自成立至今尚未生产经营， 无收入来源， 未来可能形成的新的投资项目不确定， 因此无 法准确预测委估资产在未来所能产生的收益， 所能创造的现金流亦难以预测， 本次评估项目 不适宜采用收益法， 故本次评估仅采用资产基础法对股东全部权益价值进行了评估； 稀土研 究院 2013 年 8 月已经开始办理注销登记，因此仅采用资产基础法对股东全部权益价值进 行了评估；XX有限责任公司和江西 XX科技有限公司投资比例 较小的参股公司，无法取得全面的财务数据，故本次评估以审计后的账面价值确定评估值。

（一）资产基础法各项资产的评估 1．关于流动资产的评估（1） 货币资金：对现金进行监盘得出盘点日的现金余额，然后倒推至评估基准日，以核实 现金数额的正确性； 对银行存款则根据当期开户银行提供的银行存款对账单及企业编制的银 行存款余额调节表， 并通过向其开户银行函证，核对账实相符；对于其他货币资金，评估人 员核对了相关的原始单据和资料， 并向保证金存款银行进行了函证， 账实相符， 评估值按核 实后的账面价值确定2） 应收账款：对于应收账款，评估人员通过核查账簿、原始凭证，在进行经济内容和账 龄分析的基础上， 通过个别认定法及账龄分析法相结合， 综合分析应收款项的可收回金额及 未来可收回金额的评估风险损失确定应收款项的评估值3） 预付账款： 对于预付账款， 首先对各项预付款项进行逐笔核对， 查看其是否账表相符 抽查相关业务合同， 核实业务的真实性， 通过核实预付账款是否可以收回相应货物形成资产 或权利确定评估值4） 应收股利：了解被投资方发放股利的股东大会决议，并查阅相关的会计凭证和被投资单位发放股利的股东会决议， 证实应收股利均有取得相对应的实物资产的权利和权益， 按核实后的账面价值确定评估值。

5） 其他应收款：对于其他应收款，从资金可能收回的角度，评估人员对每笔往来款情况 进行了具体分析， 根据各个客户欠款的时间、 原因， 以前年度款项回收情况和函证回函情况 以及欠款人履约能力等因素， 通过个别认定法及账龄分析法相结合， 综合考虑款项的可回收 金额及未来可回收金额的评估风险损失确定其他应收款的评估值（6）存货：主要为原材料、在途物资、委托加工物资、产成品、在产品及在库周转材料 对于原材料，近期购进、 库存期短、 市场价格变化不大、 同时材料账面价值均包含了运费的 原材料， 以核实后的在账面值确定评估值， 对于市场价格变化比较大的原材料， 按市场法评 估；对于在途物资， 查看了相关的记账凭证和购销合同， 经清查， 评估基准日在途物资尚未 收到， 本次评估按照核实后的账面价值确定评估值； 对于委托加工物资， 为矿业公司委托龙 南冶炼加工的高钇混合稀土氧化物， 经过清查发现， 截止至评估基准日， 委托加工物资尚未 加工完成， 以核实后的账面价值确定评估值； 产成品根据其出厂不含税销售价格减去销售费 用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值； 在产品根据其出厂销售价格减去销售费 用、全部税金和适当数额的税后净利润再扣减相关加工费后确定评估值； 对于在库周转材料， 通过调查和核实， 对存在的在库周转材料由于其购入时间不长且市场价格水平比较稳定， 以 其实际发生的成本确定评估值。

7）一年内到期的非流动资产：一年内到期的非流动资产为时间小于一年的办公楼的装修 费评估人员查看了相关的会计凭证，查看了相关的原始单据，核实了业务的真实性， 评估 值以核实后的账面值确认8）其他流动资产：纳入评估范围的其他非流动资产为未抵扣的增值税和预交的企业所得 税，查看了相关的会计凭证，核对了相关的原始单据，核实了业务的真实性，评估值以核实 后的账面值确认2. 长期股权投资的评估依据长期股权投资明细账， 收集有关的投资协议和被投资单位的企业法人营业执照、 验 资报告、公司章程、评估基准日财务报表等资料，并与资产评估申报表所列内容进行核对 评估人员向企业了解长期股权投资的核算方法和被投资单位的经营状况， 重点关注对被投资 单位的实际控制权情况，并根据对被投资单位的实际控制权情况，采用以下评估方法：（1）对正常经营的 XX、新源瓷土和XX公司，采用收益法和 资产基础法对同一评估基准日的被投资单位进行了整体评估， 并以收益法的结果作为本次评 估的企业整体价值的最终结果， 以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比例确定长期股 权投资的评估值具体见《矿业公司有限公司重大资产重组所涉及之 XX稀土 XX有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估说明》 、《 矿业公司有限公司重大资产重组所涉及之龙南 新源瓷土综合利矿业公司有限公司重大资产重组所涉及的用有限公司股东全部权益价值评 估项目资产评估说明》和《矿业公司有限公司重大资产重组所涉及之 XXXX新能源有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估说明》 。

2 ）对尚未进行实质性经营的龙南矿业、 XX公司、稀土研究院，由于可以取得全面财务数据及相关资料， 采用资产基础法对同一评估基准日的被投资单位进行整体评估， 以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比例确定长期股权投资的评估值 具体见《矿业公司有限公司重大资产重组所涉及之 XX矿业工程有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估说明》 、《矿业公司有限公司重大资产重组所涉及之 XXXX稀 土资源开发有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估说明》、《矿业公司有限公司重大资产重组所涉及之 XX稀土研究设计院有限责任公司股东全部权益价值评估项目资产评估说明》 3）对XX和XX投资比例较小的参股公司，无法取得全面的财务数据，本次评估暂按账面 价值确定评估值3. 投资性房地产 本次评估的投资性房地产属于企业整体办公楼的一部分， 办公楼整体采用收益法进行了评估， 本次投资性房地产不再单独评估，评估值在房屋建筑物一一 XX大厦的评估值中体现4 •关于房屋建（构）筑物的评估本次建（构）筑物的评估采用收益法和成本法进行评估 纳入本次评估范围的房屋建 （构）筑物为矿业公司本部的办公楼及分公司的仓库和简易工棚等共计 5项，分布于XX市、龙南县、安远县及寻乌县。

本部办公楼为房地合一，不存在产权瑕疵， 分公司的仓库和简易工棚所占用的土地使用权不属于被评估单位，截止至评估基准日尚未办理房屋所有权证对于本部房地合一的办公楼， 主要用途是办公，本次采用收益法进行评估， 对于分公司的仓库及简易工棚，采用重置成本法进行评估1 ）收益法是预测估价对象的未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以次估算估价对象的客观合理价值的方法计算公式为：其中：p:房地产收益价格现值a：年净收益r :收益还原率n :收益年限运用收益法评估按照下列基本步骤进行：1）搜集交易实例的有关资料；2 ）测算潜在毛收入，是假定房地产在充分利用、无空置（即 100%出租）情况下的收入；3 ）测算有效毛收入，是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入空置等造成的收入损失是因空置、 拖欠租金（延迟支付租金、少付租金或不付租金） 以及其他原因造成的收入损失；4 ）测算运营费用；5） 确定净收益；6） 确定收益还原率；7 ）确定收益年限；8）运用相应公式，最终确定被评估房地产的评估值2）重置成本法所谓重置成本法是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算重置同类房产所需投资（简称重置全价）乘以综合评价的房屋建筑物的综合成新率确定被评估房产价值 的一种方法。

基本公式：评估值=重置全价X综合成新率1）重置全价的确定：重置全价= 建安工程造价+工程建设其它费+资金成本①建安工程造价某些单项工程预结算资料完整，评估人员根据预结算中确定的分部分项工程量， 结合被评估建筑物现状进行调整并套用当地现行建筑工程消耗定额按当地基准日时的人工材料等价格 水平和相关规定计算建安工程造价； 某些单项工程由于建成年代较久远， 评估人员无法收集到完整的工程预结算资料，对于这些工程， 评估人员采用与被评估建筑物相类似的工程进行材料消耗量的类比， 计算出被评估建筑物的主要建筑材料用量， 再结合评估基准日当地建筑材料价格，计算出主材价，进一步计算得出材料价格和直接工程费等， 按照现行的费用定。