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村改造项目项目建议书**村项目建议书**村项目建议书**市**房地产开发公司**市**实业总公司二零零三年四月第一章 项目基本情况项目名称及承办单位项目单位：**市**房地产开发有限公司法人代表：****企业集团有限公司法人代表：联合开发本项目项目名称：《沿村家园》拟建地点项目拟建地点位于西临沿西街，南临丰收路，东临沿东 街，北临北二环路的区域内承办单位概况1、**市**房地产开发公司，是经市计委基计926号文 件批准于1992年12月成立的国有公司，隶属于**市国土资 源管理局，注册资金人民币1000万元，经营房地产开发和 旧城改造项目公司资金雄厚，各专业技术管理人员齐备,下设办公室、项目部、财务部、人事部、工程部、销售部 公司总部共有职工60人，其中具有大专以上学历的55人， 具有中、高级专业技术职称的45人，对房地产开发管理具 有丰富的经验下属企业有物业管理公司、工大化工设备有 限公司及生产厂、纺织公司公司正向集团化发展，并采取 多种经营方式并进的策略，有着广阔的发展前景目前，公司开发的项目有：瑞国花于1998年开发的瑞国花园经济适用小区，位于**市和平东路498号，占地66亩，总建筑面积10万平方米，是“老百姓买的起的好房 子”。

建华•百合园，于2002年由我公司与众诚公司合作开 发的多层住宅，位于**市建华北大街与光华路交叉口，占地 50亩，总建筑面积万平方米，是附近企业“上班族理想的居 住地”平安•万和园，于2002年开工建设的高层住宅，位 于**市平安南大街东平路上，占地亩， 总建筑面积8万平 方米，是“为国家公务员精心打造的官邸”爱地大厦，于XX 年开发建设的高层商住一体楼宇，位于**市裕华东路与谈固 大街交叉口，占地10亩，总建筑面积3万平方米，是“鸟 瞰国际城”的理想之地现公司股份制改造基本完成，实行总经理负责制相信 不久的将来，我公司必将跻身于大型房地产开发企业行列2、**北方企业集团有限公司隶属于**市长安区，注册资 金1000万元，实有资产总植6000万元，现有职工总数1124 人，其中大、中专生及科技人员67人辖区总人口 3400人， 总户数850户是集纺织、印染、禽兽用药、地产、商贸为 一体，经济实力雄厚的综合性集团公司公司下属18家工商企业，20 00年实现总产值亿元，增 加值6400万元，利税6 15万元连续三年跨入市500万元 以上利税大户行列十年来连续被授予市级、区级文明单位 称号、政绩突出领导班子、先进党支部光荣称号、并被省经 贸委、省统计局、省财政厅、劳动厅和人事厅批准为省中型 一档企业。

目前集团公司正与爱地公司紧密合作，为搞好这次千载 难逢改造项目，公司上下干部职工，已经全力以赴，准备迎 接挑战，为**市添光彩，为我们生活的更好，为子孙后代造 福研究工作的依据和范围研究工作的依据A、 市委、市政府关于加快**市城中村改造的文件精神B、 项目场址地形图C、 有关基础数据资料研究工作范围本报告重点对建设的必要性、市场预测、建设规模、建 设内容、工程技术方案、投资估算及经济分析等进行研究研究工作概况项目单位依据市政府关于加快城中村改造建设的通知, 通过近年来**市房地产开发明显不适应省城建设要求，住宅 档次低，价格偏高，决定开发建设《沿村家园》住宅项目，以 期为省会居民提供能被工薪阶层接受的环境优美，集商业、 健身娱乐、休闲广场、物业管理规范的绿色环境、小康达标 的高品质的质优价廉的住房建设方案建设指导思想结合城市总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理 利用土地，创造舒适、安宁、环境秀美、健康、经济适用的 住宅小区建设规模小区规划总占地万平方米，总建筑面积万平方米，建有 高层住宅、学校、托幼、活动中心、商业网点、网球场、篮 球场、羽毛球馆等健身设施及公建配套设施建设条件供电：本项目计算用电总负荷8275KV A,供电电源引自 小沿村电力干线。

供水：给水水源为市政管网，项目最高日最大时用水量 /ho供暖:项目采暖为市政集中供热，采暖热负荷为土地利用本项目建设为城中村改造项目，符合国家及省市的产业 政策,土地在本市总体规划范围内，属旧城改造用地研究结论本项目建设符合国家产业政策和市政府关于加快城市 化进程的要求，项目建成后，在一定程度上满足中、低收入家 庭的住房需求，经计算项目总投资19702万元，财务内部收益 率％（税后），投资利润率％，投资利润率％，借款偿还期年由此 表明，项目具有一定盈利能力、清偿能力虽然微利，具有 一定风险，但社会效益显著，项目总体可行第二章 项目背景与建设的必要性项目背景产业政策改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长 阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育 新的增长点房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、 化工、轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机 会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业中共中央、国务院对房地产工作高度重视，把加快房地 产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现 了以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国房地产 业开始在更高、更新的层次上发展。

市委、市政府十分注 重本地区房地产业的开发和建设工作，为此出台了一系列非 常优惠的政策，为我市房地产业的发展提供了便利的条件， 并在工作上给予了强有力的支持项目建设的必要性XX年，我市住宅建设发展将以城中村改造为重点的旧城 改造体系，多渠道解决城市村民及中低收入家庭的住房问题市属于内陆城市，改革开放二十多年来，政治、经济 有了快速发展，但比起沿海开放城市来讲，其发展速度已经 滞后，与全国其他大中城市相比，本市属于新兴城市，发展 建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快但是，我市因为 历史原因，城市范围比较小，城区扩大的同时遗留了很多问 题，城中村的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整 个城市建设的关键时刻，市委市政府在此时提出城中村改造 的计划，真正符合**市发展建设战略上的需要，符合广大市 民的需要，符合城市村民的需要这次大规模改造完成之后， **的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较 大的改观，人民生活也将会得到较大的改善宏观必要性 从一个城市的宏观上讲，首先表现在: 土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循 环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益； 其次，城中村未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展 应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的 物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。

同时， 尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造 将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非 凡而深远的影响，因此加快城郊的改造是城市发展的必然结 果项目发展概况**市爱地房地产开发公司，积极响应市委市政府关于城 中村改造的决议，经过与**市北方实业总公司多次接触，广 泛调查和积极运做，上报市规划局、市计委、市房改办和市 城中村改造办公室并取得初审意见后，我公司编制了项目建 议书，是根据国家及市有关规定，编制的本报告第三章 市场预测与建设规模市场预测基本形势分析近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也 得到了迅猛发展在国家下大力减少各类名目繁多的收费项 目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策的形势下及建 筑市场和建筑法规进一步完善，使房地产业进入了良性循环 发展阶段个人已成为商品房的消费主体，据统计，2002年 1-8月份，全省商品房销售面积为万平方米，同比增长11%, 其中销售给个人的商品房面积为万平方米，占商品房销售总 面积的％,同比提高了个百分点个人购房金额达亿元商 业营业用房投资和销售大幅度增加，是房地产市场的又一个“亮”点截止8月底，商业用房投资完成亿元，竣工面积 达万平方米，销售建筑面积万平方米，同比增长倍；商业用 房的销售额为亿元，同比增长倍。

市场供求**市现今房地产市场的一个重要问题就是产品结构不 合理，住宅建设单一，品质低，但相对价位高，中低收入家 庭买得起房子的数量不足、品质不够、地段不好在购房需求方面，首先，目前省会上市房大多属于低档 次住宅，中高档价位对于此类房有投资能力的业主在一次置 业和二次置业中已经购买，而资金有限的业主业只好望房兴 叹其次，符合省会老百姓投资置业安居的房子明显不足 其次，尽管**整体GDP指数很高，经济发展稳健，但其实真 正缺房的是工薪阶层，他们对于几十万元的房价十很难接受 的所以，开发高品质、低价位的小户型住房是房地产开发 商的明智选择另外，还可吸引一次、二次置业的业主，进 行三次、四次置业，以求得质优价廉得绿色环保高档适用住 宅区位优势分析本项目小沿村在长安区，周围医疗、学校、商场、健身 娱乐休闲等配套设施齐全，属于成熟社区但项目紧邻工业 区，周边环境较差，附近没有为工人们建造的大型生活区 改造完成后，依托紧邻民心河的优势、良好的交通状况，将 会出现一个设备完善、环境优美、适合上班族居住的花园, 这必将会吸引广大工薪阶层前来居住出售对象分析省会**目前人均收入仍较低，80%以上属于工薪阶层， 由于收入限制工薪阶层对购房得首选条件是价位问题，因此 高品位、适度低价位得住宅在省会有巨大得热销潜力。

建设规模项目规划总用地面积35 6亩，建设内容包括住宅工程,公建工程包括小学、幼儿园、活动中心、商业 等总 建筑面积万平方米其中住宅面积50万平方米，公建面积万 平方米第四章 建设场址与建设条件 建设场址场址选择本项目拟建场址位于我市东北地段，用地南面为丰收路，西侧为沿西小区，北侧为北二环路，东面是沿东小区，建设 场地呈长方形，规划总用地面积为356亩该场址区域位置 较好自然条件**市地处中纬度内陆地带，华北平原中南部，属暖温带 半湿润半干旱季风型大陆气候，北近淖沱河，西靠太行山 春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明每年降水集中于7、8月份1、 气温全年平均气温 C极端最低气温 -c极端最高气温 C2、 湿度冬季空气调节室外计算相对湿度 53%夏季通风室外相对湿度 75%3、 降水量日最大降水量度时最大降水量全年平均降水量4、 积雪深度最大积雪深度过 190mm5、 冻土深度最大冻土深度 56mm6、 风向冬季主导风向及频率C3 2%, N10%夏季主导风向及频率C35%, SE10%年主导风向及其频率C32%, SE 9%7、风速冬季室外风速/S夏季室外风速/s 全年平均风速/s8、全年日照量数 冬季日照率 ％9、全年雷暴日数 10、大气压力冬季 夏季11、年平均相对湿度 62%地质状况**市地处太行山东麓华北冲积大平原，地跨山地与平原两大地貌单位，地势由西北向东南倾斜，坡降均为千分之一， 海拔67-68m,市区为淖沱河山前洪水冲积造成的倾斜平原, 基底岩层以上有较厚的第四纪覆盖层，表层主要由亚粘土和 轻亚粘土组成；地耐力一般为150-200kpao抗震设防依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的 《中国地震动参数区划图》，本项目抗震地动峰值加速度按 设防。

建设条件 供电本项目计算用电总负荷为82 75KVA,电源引10KV电源 至小区变电站，由1 OKV母线向小区各配电室提供电源，能 满足本项目使用要求给排水本项目设计最高日最大时用水量为m3/h,给水水源为 市政管网，水量及水。