土地评估方法——市场比较法和收益法比较分析(精品).doc

安 徽 财 经 大 学 本 科 毕 业 论 文 土地评估方法—— 市场比较法和收益法比较分析学 院：班 级: 指导教师：学 号：姓 名：时 间： 日本房地产泡沫破灭对我国房地产市场的启示【摘要】 根据我国现今评估行业的评估方法多取市场比较法而忽视收益还原法的现象，笔者根据自己的见解，认为收益法应当作为评估的主要方法虽然市场比较法比较合乎不动产交易者的心理，但是收益还原法有着不可改变的理论基础，因而能够较准确的反应其资产价值笔者只从资产价值方面对房地产价格进行评估，没有考虑到市场的供求因素及消费者行为因素，其中不足之处请予以指正关键词】 不动产 泡沫 评估方法 市场法 收益法Abstract: According to our current assessment of the industry assessment methods to take on more market comparison approach and income approach ignored the phenomenon, the author according to their own opinion, that the income method should be used as the primary method of assessment. Although the comparison in line with market comparison approach the psychology of the real estate transactions, but can not change the income approach has a theoretical basis, so it can more accurately reflect its asset value. The author only from the asset value assessment of real estate prices, without taking into account the market factors of supply and demand factors and consumer behavior, including inadequate please be corrected.Keywords: Real estate, bubble, assessment methods, the market approach, income approach 目录一．简述日本房地产泡沫 1 (一) 背景 1 (二) 泡沫破碎后的影响 3 二．我国房地产现状 4 （一） 地价持续上涨 4 （二） 房地产信贷不断创新高 6 三．我国不动产价格虚高原因分析——从土地评估业看 6 （一） 许多不动产只能采用市场比较法 6 （二） 在两种方法都能使用的情况下，评估界往往倾向于注重市场比较法 7 四．具体阐述收益法和市场比较法 7 (一) 市场比较法的应用 7 (二) 收益还原法的应用 8 五．收益法的应用比市场比较法更科学 11(一) 市场比较法的不足 11 (二) 收益还原法可取之处 11 (三) 公式比较 11 六．结论 12 (一) 综合考虑，不能单纯依靠迅速提高利率 13(二) 仅能靠市场比较法的情况下应添加一个泡沫影响因子 13 (三) 两种方法都能使用的情况下，应以收益法为准 13 参考文献 14 II 引言：日本的房地产泡沫使日本陷入了长达数年的经济疲软。

在其泡沫产生之前，房地产价格居高不下，评估业的市场比较法更是助长了其嚣张的气焰，而泡沫破灭后，日本痛定思痛，更加注重使用科学的收益还原法笔者将从这两种评估法的原理、应用及对比总结得出一定的结论，藉以对读者以一定的思考一． 简述日本房地产泡沫20世纪50年代起的30多年是日本的黄金岁月，其高速的经济增长甚至连美国都感到羡慕或者说嫉妒全世界都在研究和学习日本，希望知道这个国土面积如此狭小、自然资源如此匮乏的二战战败国，如何能够在短短几十年时间内发展成为世界第二大经济体，创造出一个“经济神话”然而,还没有等研究有结果、学习出成绩，日本的经济增长就在1991年戛然而止，并从此陷入了一场前所未有的衰退，至今仍无起色日本经济为什么会衰退？这个问题就如同日本为什么会成功一样是个吸引人的话题在七嘴八舌的争论后，人们几乎一致认为，从80年代中期开始越吹越大的房地产泡沫，是把日本经济推向深渊的罪魁祸首80年代后半期,以至于在90年代的近10年间，其泡沫经济崩溃后的影响如劳动力过剩，设备过剩，不良债权的停滞，金融危机与银行倒闭的惊涛骇浪，政府公共事业的投资乘数之小，以至累积起赤字财政之巨大，在战后日本经济史上也是空前的。

在日本经济发展过程中，房地产曾经是一朵鲜艳夺目的浪花，成为促进泡沫经济令人眼花缭乱的繁荣景象的一个亮点随着泡沫经济的崩溃，它的巨额债权无法收回又由于房地产金融专门公司涉及到许多为其出资的母体银行等民间金融机构，使得房地产问题颇为引人注目一) 背景1. 城市房地产价格长期居高不下，发生海外并购热潮欲望使泡沫资本实物化从1955年到1972年的17年间，地价上涨了17.5倍，全国银行贷出额增加了18.3倍，增长的比率很接近，这说明当时围绕“列岛改造”所掀起的土地购买热与银行贷出额的增加是密切相关的第三次市街地价高涨的时期是在1987-1991年间1987年上涨5.4%，1988-1991年度间依次年上涨率为10%、7.6%、14.1%、10.4%此一时期日本处在周期性的经济高涨期，日本经济在这一时期的生产能力有了迅猛增长但是这一时期经济发展的特点是：高增长与低通货膨胀并存也因此，在这个时期出现的市街地价的上涨，并没有伴随着物价的上涨地价平均上涨率为10.5%，而消费者物价年均上涨率为1.8%，即地价平均上涨率高出物价4.8倍人们只要从银行借到钱去购买土地，即可获得稳而丰厚的利润这也就是这一时期发生泡沫经济的根源。

表1全国市街地价格指数年度1990年=100前年比年度1990年=100前年比19551956195719581959196019611962196319641965196619671968196919701971197219731974197519761.641.862.392.913.604.586.528.299.7111.112.613.214.316.319.022.826.429.937.446.044.044.317.214.0287.121.923.622.342.527.117.214.013.45.28.313.617.219.715.713.225.123.0-4.30.81977197819791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199945.346.648.752.857.461.564.466.568.370.274.181.587.6100.0110.4108.4102.497.794.190.486.381.679.32.12.84.68.58.77.14.73.22.82.85.410.07.614.110.4-1.8-5.5-4.6-3.7-4.4-4.1-3.8-3.8 2.房地产金融急速扩张,大量资本涌进房地产业。

从1980年开始，日本的住宅金融专门公司及原有的大银行不断为不动产业提供低利率的贷款，到1991年，其贷款额度翻了两番地价的暴涨，增加了日本各类银行持有的“资本金”，从而增加了其贷款的能力和总额由于日本银行持有的担保物为土地，从而地价的上涨也为信贷额的增加创造了条件同时银行也都持有土地，其价格的上涨，又为银行的自有资本额增值了于是，过度的信贷创造了泡沫经济，而经济泡沫又回过头来衍生了更多的信贷，如此恶性循环的结果，终于又使泡沫经济膨胀到了惊人的地步表2 住宅金融专门公司为个人住宅及不动产融资总额比较 年度类别19801985198619871988198919901991合计单位：亿日元3317248291547636419373590102236123831122154 表3 日本地价指数和银行信用指数的增长比较年份地价指数全国银行贷款额指数19551001001960283 25619657766011970 14081235197218451927(二) 泡沫破碎后的影响 1 房地产价格下降从1992年开始，到1999房地产价格已经连续8年下降。

如以1990年3月为100，到1999年3月末下降为79.3，和1998年9月比，即使是首都圈的公寓式住宅的售价也下降3.5%这说明地价上升的迹象仍很遥远这是自明治维新以来，日本经济史上的空前纪录，在战后的50多年间，仅1975年的市街地价下降过4.3%，在这次经济衰退之前的其余各年度内，日本地价特别是市街地的价格，在历次经济衰退或危机中都是上涨的这就是所谓土地价格“不灭的神话”地价狂乱上涨是80年代末日本泡沫经济发生的终极原因日本政府为遏制地价的上涨，于1991年提出了从1992年起实施税制改革，其关键性内容是设立“地价税”，加上其他泡沫经济崩溃的因素，于是出现了土地价格连续8年下跌的现实情况见表1 2 金融危机、银行倒闭自泡沫经济崩溃以来，日本的土地价格已连续下降8年，股票价格比峰值时已下落近一半如此巨额的资产大贬值，导致日本金融机构不良债权的出现，其结果是引起大批银行的倒闭这样，金融危机与生产过剩危机同时并存，是90年代日本经济长期萧条的显著特点此时，日本业界内的评估方法多采用市场比较法，而泡沫破灭后日本评估界重新反思他们的评估方法，多参考市场比较法进行评估市场比较法与收益还原法对不动产评估的结果究竟有什么不同，下面就两种方法进行深入解析。

二．我国房地产现状我国房地产业自1998年以来，在经济发展的带动下一路高歌猛进，近几年更是牵动了每。