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房屋登记相关法律知识 ——登记官培训戎猴卷丸笛獭嘱湘皇澜束动按锹衣饮橇粹塘现涤庶猴剃纠乌选镶开旬鼓娱房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训房地产法律法规体系：房地产法律法规体系：•法律规范的效力层法律规范的效力层级与冲突适用级与冲突适用•注意：自治条例和注意：自治条例和单行条例单行条例 宪法宪法法律法规法规( (行政法规行政法规/ /地方性法规）地方性法规）规章（部门、地方）规范性文件物权法开发经营管理条例房屋登记办法各种通知、决定涉邻烯冰娠冬捍颖捻紫群抵迫稼霓界婶揭廓坠柬筑堰敛皋扇棵赌锐蹦先笼房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下面关于立法效力层级的表述正确的是（下面关于立法效力层级的表述正确的是（A A））•A．宪法＞法律＞行政法规＞规章•B．法律＞行政法规＞地方性法规＞部门规章＞地方规章•C．法律＞部门规章＞地方规章＞规范性文件•D．部门规章＞地方性法规＞地方规章＞规范性文件•【判断题】：•地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章 ）们媚用纹绣鸽划王撰礼镑竟铁栽壁敏傀蒙顶硷臃沁赌乘弹窟白肿钡树炼敬房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•Ⅰ.民法一般规定：民法一般规定：•1.11.1民法概述民法概述•民法调整平等主体的之间的财产关系和人身关系 •民法的基本原则民法的基本原则：意思自治/诚实信用/公序良俗•民事法律关系民事法律关系：要素（主体、客体、内容）•主体：人（自然人/法人/其他组织）•客体：权利义务共同指向的对象（物/行为/智力成果/人身利益)•内容：民事权利和义务估澜式铁兄株姐戳姨栗诡异宾窥颗窟幽理株项寥宜缺沽淳昌兴灼纶烘蚤迫房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列属于民事法律关系客体的有（ABCDE）A、房屋B、钥匙C、发明、实用新型、外观设计以及商标 D、自然人的姓名、肖像、名誉等E、加工承揽行为【判断题】：①民法调整各类主体之间的财产关系和人身关系。

）②境外自然人不能成为我国民事法律关系的主体（ ）方扎患咯寿马秩否胜学狡疑馈搅摩愚沂航唤岔整即庄楼寥臭瘴酬镣呕栅勤房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•1.2 2民事主体民事主体•【自然人】【自然人】境内自然人、港澳、台湾同胞、外国人•链接一：申请人的身份证明链接一：申请人的身份证明.doc.doc•【法人】【法人】企业法人、机关事业单位法人、社会团体法人（营业执照的有效期、年检问题）•【其他组织【其他组织】依法登记领取营业执照的各类企业/民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体/法人依法设立并领取营业执照的分支机构 /银行、保险公司设在各地的分支机构/经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业 •注意注意：个体工商户、合伙组织、个人独资企业、一人有限公司 隧昭掉敲祝得侈练沤冤住棠鞠异侮音裤陌根杂雁增戒穗熬洼聪舍持掇遍瘸房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训1.31.3民事权利能力民事权利能力•公民的民事权利公民的民事权利能力自出生时开始出生的时间以户籍为准；没有户籍证明的，以医院出具的出生证明为准，没有医院证明的，参照其他有关证明认定。

1.41.4民事行为能力民事行为能力 •10周岁以下无民事行为能力人/精神病人•10—18周岁的限制行为能力人/间歇性精神病人•16周岁以上不满18周岁的公民，能够以自己的劳动取得收入，并能维持当地群众一般生活水平的，可以认定为以自己的劳动收入为主要生活来源的完全民事行为能力人•刑法规定的完全刑事责任年龄刑法规定的完全刑事责任年龄 16 16周岁周岁陡茁祷百磕购稠陛惜鲜钡昔愁厕戏魔充为途舒画规孤腔判饮装而漏伎该携房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•公民或法人（民事主体）设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为•限制行为能力人、无权处分人 、无权代理•重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危•无民事行为能力人实施、违反法律、法规规定民事行为民事法律行为效力待定的民事行为可变更可撤销的民事行为无效民事行为冶纺谗晕坤钓郑慑龟醇吭橱祁奢袄镍吉缨洞港敲批狈质磷成貉尉彻蟹缓猫房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•1.5 1.5 民事法律行为民事法律行为•民民事法律行为是指公民或法人以设立、变更、终止民事权利和民事义务为目的的具有法律约束力的合法民事行为。

•附期限、附条件•<所附的条件不违背法律规定或者可能发生>•【判断】：•遗嘱继承是附条件的民事法律行为 ）• 牡求蹲脾莆挞碍涌也飞供熟秸嘱魁骄犹另狮或哀雨戌键鞠揩偿焉抨咆容勺房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列行为中，属于民事法律行为的是（C）A.甲打伤乙B.甲约乙去看画展C.甲与乙签订一份买卖服装的合同D.甲、乙共同盗窃•下列关系中，属于民事法律关系的是（D）A领导和下属的关系 B个体工商户和税务机关之间的关系C张某和李某之间的朋友关系 D甲、乙之间的雇佣关系蹬涤栓书涌辣隔渍骸鹏鹊桂取候赔耗两缮乳夯奄哥蛇高消劫存左祷遭徐钩房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•民事法律行为分类：•（1）单方法律行为与双方法律行为•（2）处分行为与负担行为•（3）有偿法律行为与无偿法律行为•（4）诺成法律行为与实践法律行为•（5）要式法律行为与不要式法律行为•（6）生前行为与死因行为菠亡赫治凸猖跋跟腺匙巨衡笺焕易拢荆素战婪醉羽她暂阐缘剔亚韦窃很券房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列关于自然人之间借款合同的表述，正确的有（ACE）•A、是双方法律行为•B、是诺成法律行为•C、是实践法律行为•D、是要式法律行为•E、是不要式法律行为•【判断题】：•①赠与合同是实践法律行为。

×）•②赠与是单方法律行为√）希三熊巴佛切仙傲陷乎矢间泛絮恬致瑰鞭绝焉丈绑怖衫案污句迷迢嫌鞋卫房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•1.6 监护监护•1 1、监护人、监护人：未成年人：父母/祖父母、外祖父母/兄姐/关系密切其他精神病人：配偶/父母/成年子女/其他近/关系密切其他•2 2、对于担任监护人有争议、对于担任监护人有争议•由居民委员会、村民委员会在近亲属中指定对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决•3 3、监护人应当履行监护职责、监护人应当履行监护职责•除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产监护人可以将监护职责部分或者全部委托给他人夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权叶害棵嘴叙址股神晌油戳把瓜帐到软酸帮仓辙忽醒畏郊葫涌够挂规絮劣绦房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列关于对未成年人监护人的表述，正确的有下列关于对未成年人监护人的表述，正确的有（（BEBE））A．未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由未成年的祖父母优先担任监护人，其次是外祖父母B．未成年人的监护人可以将监护职责部分或者全部委托给他人C．对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的街道办事处、乡镇政府部门在近亲属中指定D．对担任监护人有争议的，可以直接由向人民法院申请裁决E.夫妻离婚后，未与未成年人一同生活的一方仍享有对未成年人的监护权腐朴领熄诺赋盼巍遁烦兰破峦瓤违稿肪毁岁宜淀希菠版阻挽狙橱前锄诽嘉房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•1.7 1.7 代理代理•（1）法定代理：基于法律规定•（2）指定代理：法院或有关单位指定•（3）委托代理：基于委托关系产生的代理•委托代理终止委托代理终止：代理人死亡或丧失民事行为能力/作为被代理人或者代理人的法人终止/期限届满/代理事务完成•被代理人死亡，代理人实施的行为仍有效的：被代理人死亡，代理人实施的行为仍有效的：•（１）代理人不知道被代理人死亡的；•（２）被代理人的继承人均予承认的；•（３）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；•（４）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。

• 跋暗钒侥襄操挠角麦晋既踞该把琐横媒白标蓬寐败滦捆燕镁疵敦纯邦俄蓑房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•书面委托代理的授权委托书应当载明的内容书面委托代理的授权委托书应当载明的内容不包括（不包括（D D））Ａ．代理人的姓名或者名称Ａ．代理人的姓名或者名称Ｂ．代理事项、权限和期间Ｂ．代理事项、权限和期间Ｃ．委托人签名或盖章Ｃ．委托人签名或盖章Ｄ．受托人签名或盖章Ｄ．受托人签名或盖章•委托代理终止的原因有（委托代理终止的原因有（ABDABD））A.A.被代理人取消委托被代理人取消委托 B.B.代理人辞去委托代理人辞去委托C.C.被代理人取得民事行为能力 D.代理人丧失民事行为能力E.被代理人死亡旅创溺酷揭蔓挎搞助刷砾骗瞪落箱蔬石订看浓检渍哟纺臣页颠裂悬敞贿在房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列关于委托与代理的表述，正确的是（AC）•A.基于委托关系可产生代理行为•B.代理均基于委托而产生•C.委托代理中，委托人的授权行为是单方法律行为•D.委托书授权不明的，代理人应当向第三人承担民事责任，被代理人负连带责任 •E.委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，无需取得被代理人的同意•【判断题】：•各类民事行为都可以委托他人代为进行。

×）异环骗肩镭疼贮锅恭任彝拧剔蝗堤陷幽桐扎宣撰嫌诸骑童训比文夯坯阳鳃房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•1.8 1.8 宣告失踪与宣告死亡宣告失踪与宣告死亡•宣告失踪宣告失踪：公民下落不明满2年申请人无先后顺序限制，任何利害关系人都可提出申请•宣告死亡宣告死亡：下落不明满4年的/因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年申请人有先后顺序限制，同一顺序申请人意见分歧的，应宣告死亡•申请人：配偶/父母、子女/兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女/其他•宣告失踪的案件，由被宣告失踪人住所地的基层人民法院管辖 •宣告失踪不是宣告死亡的必须程序宣告失踪不是宣告死亡的必须程序 效拓巩盎恨缅塔濒乘它戎峭嚷熊吏穿娘汪雏蓉嫡制眨撕馆信篙椒鹿最寄夷房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列关于宣告失踪与宣告死亡制度的表述，正确的有（BCDE）•A.公民下落不明的，应先宣告失踪，宣告失踪两年后才能申请宣告死亡•B.被申请宣告失踪人必须下落不明必须满两年，战争期间下落不明的，下落不明的时间从战争结束之日起算•C.宣告失踪的申请人无顺序限制；宣告死亡的申请人有顺序限制•D.当事人从事故发生日满2年下落不明的，可以被申请宣告失踪，也可以被申请宣告死亡•E.人民法院受理宣告失踪、宣告死亡案件后，应当发出寻找下落不明人的公告，宣告失踪的公告期间为三个月，宣告死亡的公告期间为一年。

牌柜函檄血靴瘸抛收块插玉孟李租鸿俗乙酗专砚弄屑珊唐疯转检拿鹃忘但房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训Ⅱ. .合同法合同法2.1 2.1 合同概述合同概述•2.1.1合同成立与生效：原则上成立时成效，依法规定应当办理批准、登记手续的，完成相关手续后生效•2.1.2合同分类：有名合同与无名合同•2.1.3合同内容与形式：格式合同链接五：格式合同.doc•2.1.4合同变更与转让：链接六：合同变更与转让.doc•2.1.5缔约过失责任赔偿：•（1）假借订立合同，恶意进行磋商；•（2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；•（3）有其他违背诚实信用原则的行为学荆舰巷平悦冯渤爷簇畔县害吧露倔粕哄召这嚷羔幅蠕急宰以评昏魏傲纠房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列关于合同的表述，正确的有（下列关于合同的表述，正确的有（AEAE））•A.当事人可以委托代理人订立合同 •B.收养、监护等有关身份关系的协议，也适用《合同法》的规定 •C.书面合同是指纸质合同•D.要约又称为要约邀请 •E.格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款 芝戌啪汗盖植哗览两醇奸啊银帘堰嘶最彤打服暂臼桥贝旧砚龚安绊迂莹勒房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•2.1.6合同效力•（1）有效：（表见代理）•（2）无效：链接七：合同效力.doc•（3）可变更可撤销：重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危 •（4）效力待定：限制行为能力人、无权代理人（催告一个月内明示追认）、无权处分人的合同行为•合同无效/被撤销的法律后果：自始没有法律约束力。

合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力•【注意】：一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的为无效合同；而以欺诈方式诱使对方订立合同的的，属于可变更可撤销合同题啡竞钢船具乐捞佣腥瑶蝉矣唇渍答鬼腕粉雪负谦搪纤可梯骸弯杉骑饿茄房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列关于合同效力及其原因的表述，错误的下列关于合同效力及其原因的表述，错误的有（有（ADAD））•A.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，但并未损害国家利益，合同无效•B.为逃避法定税费双方串通订立的合同，合同无效•C.无权处分人与他人订立的转让财产的合同，合同效力待定•D.订立合同时显失公平的，合同无效•E.因重大误解而订立的合同，为可撤销合同把霖言汉挎氛砾废瓦栽油嵌场滚病站栓闯猿瑞妒挂斜笺揣诚驻梢沾娘济钙房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训下列关于效力待定的合同的表述，正确的有下列关于效力待定的合同的表述，正确的有（（BDEBDE））A.10周岁以下未成年人订立的合同为效力待定的合同B.限制民事行为能力人订立的纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认，合同有效 C.代理权终止后，代理人以被代理人名义订立的合同无效 D.法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代表行为有效E.效力待定的合同，被代理人未作表示的，视为拒绝追认恤涌妖窃拨克抚丽艘淆陨驾伦恒碎烹柜眺箕椰靡六杀捡腺店贫媚欠庸腆液房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训2.22.2不动产登记中常见的几类合同不动产登记中常见的几类合同•3.2.1借款合同：自然人间的借款合同属于实践合同；银行贷款合同属于诺成合同；民间借贷的利率超过银行贷款利率4倍的，超出部分不予保护。

企业之间借贷的禁止•3.2.2赠与合同：诺成合同、单务合同、无偿合同具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不得撤销赠与•【注意】：赠与合同与遗赠的区别馁姑拘肉枢门茁盎喝渊设哈苛渐蹿磊时坤怔幕兹呆桐砍官谆蛛设径注吨钎房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列关于借款合同的表述，正确的有（下列关于借款合同的表述，正确的有（CDCD））•A.自然人之间的借款合同应当采用书面形式•B.借款的利息可以预先在本金中扣除•C.订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保•D.自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息 •E.民间借贷的利率超过银行贷款利率4倍的，借款合同无效后晚蛀骄攒巢闪杭之醒痊黍呸输窒慈姚绅局购亨靠趟矗肘玻围廉蛤唤悔救房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•甲欠乙20万元到期无力偿还，其父病故后遗有价值15万元的住房l套，甲为唯一继承人乙得知后与甲联系，希望以房抵债甲便对好友丙说：“反正这房子我继承了也要拿去抵债，不如送给你算了二人遂订立赠与协议下列说法错误的有（CD）•　　A.乙对甲的行为可行使债权人撤销权•　　B.乙可主张赠与协议无效•　　C.乙可代位行使甲的继承权•　　D.丙无权对因受赠房屋瑕疵造成的损失请求甲赔偿倪截倘漳佑郭屠定跑魏俩赎晌认基宗见肖匆加梧刀邢眶檀芜舀灼霸侄鲜锄房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•2.2.32.2.3买卖合同买卖合同•（1）除非当事人之间特别约定，备案不是商品房买卖合同生效的必备条件•（2）未取得预售证，订立的预售合同无效•（3）违约金限制：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少 •（4）预售合同纠纷：因欺诈产生的“一房二卖”、隐瞒抵押情况再售、隐瞒销售情况再抵押。

•链接八：商品房买卖合同司法解释.doc•（5）预售合同的禁止规定：• 禁止无证预售、售后包租、分割拆零销售• 瀑汝努郑嫉蔫稚汁虫熄肪戏峙敝譬途潜实亿矩哄捷贫伦穷郸盛畏信挟撑露房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列关于商品房买卖合同的表述，正确的有（CE）•A.出卖人先后与两个买受人就同一套房屋订立商品房买卖合同的，后订立的合同无效•B.商品房已设定抵押，未经抵押权人同意，抵押人转让房屋所订立的合同无效•C.买卖双方可以约定将预售合同备案作为合同生效的条件•D.房屋已经出租的，未经承租人同意出租人转让房屋订立的合同无效•E.商品房买卖合同可以附期限麓冯捂和静刑之舒账租轴烧廊牢系尿含睹策叙妻宋芳贿台杠夸弘期苛疥睡房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•2.2.42.2.4租赁合同租赁合同•《商品房屋租赁管理办法》 2011年2月1日实施，取代建设部1995年《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）• （（1 1）合同形式及要求）合同形式及要求•①应当依法订立租赁合同：6个月以上应订立书面合同，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。

•②不得擅自转租（经出租人同意可）；•（（2 2）不得出租）不得出租•不得出租：①属于违法建筑的；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形 塌葛谆斯僧芳桩粳电武膀迷涯惺惶拈仔蟹成巳窥锥劈锨汗缸柄淀罗字酶植房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•（3）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同 •（4）“买卖不破租赁”；出租人出卖租赁房屋的，应当提前3个月通知承租人内通知承租人，承租人在15日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权•（5）租赁备案•房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案登记备案•注意：“登记备案”的表述汕继粳变怖溅佣绑瞧筏壶停傀紊俩债阻拳世箔刮赔醛辗涩蔼铲浙始趁截畸房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•2.2.52.2.5委托合同委托合同•（1）委托合同是诺成合同、不要式合同，一般为无偿合同•（2）委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。

•受托人应当亲自处理委托事务经委托人同意，受托人可以转委托 •【注意】：委托与代理的区别【注意】：委托与代理的区别•委托是产生代理的基础，代理权限基于委托授权产生•委托双方法律关系，代理是三方关系•代理并非仅依据委托而产生，代理还包括法定代理、指定代理莱敞润父溅虚昆兰惨辖差长姻旅衡宪氛簧榜乳蚤巍蛋悔雨碱旋幼触搞礼宗房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训Ⅲ 婚姻法婚姻法3.1结婚的实质要件与程序要件3.2婚姻关系终止的方式3.3夫妻财产制【约定财产优先于法定财产】：•第十一条:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持•夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持链接九：夫妻财产.doc罕丘吸怀寓拷钵糟锐绿葵写输见肾睛潍旺撬痒毛躁亲膜敌凑坑壕久伐士掐房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

•由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外•第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理•依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务世批晋疮霸趾堡权负旬须朔讶堑红罕气垂痹瘫岿蓬掐嚎桐涯们夫式傣觉哟房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列婚姻关系存续期间取得的财产，除法律、下列婚姻关系存续期间取得的财产，除法律、法规另有规定外，依我国婚姻法应认定为夫法规另有规定外，依我国婚姻法应认定为夫妻共同财产的有（妻共同财产的有（BCDEBCDE）A.男女一方取得的军人医药生活补助费B.男女双方实际取得的住房补贴、住房公积金C.男女双方应当取得的住房补贴、住房公积金D.一方以个人财产投资所得收益E. 男女双方的破产安置补偿费浑太悦鞭妻悟柜蜀逗帽拄睡透如领形怖砰话滥膊叙示褥筛惟楞蛊凑距渭歌房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列关于婚姻关系终止的表述，正确的有（ABC）•A.婚姻关系的终止可基于事实行为•B.人民法院审理离婚案件，应当进行调解 •C.调解和好的离婚案件，当事人达成调解达成协议的，人民法院可以不制作调解书D.父母与子女间的关系，因父母离婚而消除 •E.无民事行为能力人有配偶的，不得提起离婚诉讼押婿减掐要搓拆蒙褥闯卞猜钞叔襄辱芝芭你缅碎妇翘胶缠柄发酞诽邪桂翻房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•Ⅳ. .继承法继承法•4.14.1继承概述继承概述•4.1.1继承基于身份权产生；• 继承人只能是自然人；• 遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产；• 继承开始后遗产分割前处于共有状态；•4.1.2继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

•4.1.3法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗嘱权 •链接十：继承的一般规定.doc寐孝勋睁寂幕蔫诬信黍诉曲仅筏涌蔑迁讯煽龙篆申氖鞘吮抉房另悟索贼褒房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列关于继承的表述，错误的有（下列关于继承的表述，错误的有（CDCD））•A.继承开始后，法定继承人未明确表述放弃继承的，视为接受继承•B.继承人在遗产分割后作出放弃表示的，放弃的是所有权而非继承权•C.受遗赠人应当在知道受遗赠后2个月内，作出表示，到期没有表示视为接受遗赠•D.继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，遗产价值不足以清偿的部分，由继承人偿还•E.继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任脏倘杂滋珍釉办留肩戒舟晒桑玛裳豹催宇桶寞敷酝刘消离缺偶盎笔硝炒焉房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•4.24.2法定继承法定继承•（（1 1）顺位与份额）顺位与份额：•第一顺序：配偶、子女、父母第一顺序：配偶、子女、父母 •丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。

•第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母 •（子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母•同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等•继承人协商同意的，也可以不均等 碎撩折懂钩农瘫墟剐攫择骑韶霞扣滁蓖相氯膘商樟硒岂丧手选棚纲汤疡钨房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列关于法定继承人的表述，错误的是（ABCD）•A.第二顺位的继承人有祖父母、外祖父母，孙子女，外孙子女 •B.养子女除有权继承养父母遗产外，还享有对生父母遗产的继承权•C.继子女除有权继承养父母遗产外，还享有对生父母遗产的继承权•D.继承人故意杀害被继承人未遂的，不丧失继承权 •E.继承人伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的将丧失继承权 粗哺慨豁轮甘缘充兵士中耽怔买题株死共揖孪务椿些轧摹减甘哨隶际是搓房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•（（2）代位继承）代位继承•被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。

•（（3）转继承）转继承•继承人在继承开始后遗产分割前死亡的，其有权接受的遗产转而由他的法定继承人继承•【注意】【注意】：代位继承与转继承的区别•均发生在法定继承的情况下，不适用于遗嘱继承、遗赠•①发生时间不同；②适用主体范围不同；•③法律基础不同（身份与财产份额）；侨椭尊忆掳偏鲤格蓖解卡歉僳晤埃忻涂四铰败敦沥佑肛阉莱睬垦严颐担躺房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•【案例】：某日，甲与两个儿子乙丙外出遇车某日，甲与两个儿子乙丙外出遇车祸，在送往医院的路中，乙先死亡，甲丙先后祸，在送往医院的路中，乙先死亡，甲丙先后死亡三人各留遗产死亡三人各留遗产2 2万元，乙有一子万元，乙有一子A A，丙有，丙有一子一子B B，三人无其余亲人三人无其余亲人 •问1：三人的遗产怎么样分割？ •问2：如果不知道三人死亡顺序的情况下，遗产怎么样分割？ •答1：乙死亡:，其遗产由甲和A各继承1万；甲财产变为3万，甲死亡，其遗产由丙和A（代位）各继承1.5万；丙死亡后，其遗产由B继承2万元，加之转继承丙的1.5万元因此，最后是A得2.5万，B得3.5万 •答2：推定甲先死亡，其遗产由乙和丙各继承1万。

推定乙、丙同时死亡，他们的遗产分别由他们的儿子A和B继承因此，最后A和B各得3万 匠鲸娥泥裸烹稍景腊滓熔焕毡硼密矛印酸董笼甄吐屹咏典贮悲袖樱谍监凤房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•4.3遗嘱继承•遗嘱继承人的范围在法定继承人之内•遗嘱继承人只能是自然人•遗嘱的形式：公证遗嘱、自书遗嘱 、代书遗嘱、录音形式立的遗嘱、口头遗嘱（危急情况） （应当有两个以上见证人在场见证）•遗嘱冲突与适用：　•遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效伪造的遗嘱无效遗嘱被篡改的，篡改的内容无效 •遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，以最后所立公证遗嘱为准，没有公证遗嘱的，以最后所立的遗嘱为准 盖暂亦坠廷闰峪吕欢涕室虫伏席兹使启邓朔潦歪梗批宣祈栓秩夺急卖语患房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•4.4遗赠•公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人•遗赠不适用代位继承和转继承•受遗赠人：法定继承人范围以外的人• 需作出接受遗赠的意思表示•【判断】：李某育有一子一女，均健在李某病危前立遗嘱，遗嘱内容为“我死后遗留的商铺一间归孙子小李所有。

•如遗嘱内容为“我死后遗留的商铺一间归女儿李甲和孙子小李共同继承•问：上述行为是遗嘱继承还是遗赠？• 矫肌息搔虾饼户付殿潜拓画吞笛险启砾税身队盾烩勘抗侄挺公喷膊豢蝇欢房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•4.5遗赠扶养协议•公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利 •公民可以与集体所有制组织签订遗赠扶养协议按照协议，集体所有制组织承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利 摊橇骏抢师艾毁驮豺圃邢杉盔程硼丧涧椎钎遇善啦瓷峦铃孩奇赖眉质脂响房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训Ⅵ.Ⅵ.行政法部分行政法部分•6.16.1行政主体：行政主体：•（1）行政机关•（2）法律、法规授权的组织•（3）行政机关委托的组织•识别意义：1、只有行政主体才可能成为行政诉讼的被告；2、行政主体并非在任何情况下都是行政诉讼的被告，也可能成为民事诉讼的被告利隙妊症宗尤程符蜜表擒觅书徒成忠荣萎实吟胃摈妖搐逮掷除戈帽骑陷哉房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列不具有行政主体资格的有（BDEF）•A.公安派出所•B.中共成都市纪律检查委员会•C.街道办事处•D.龙泉驿区人民法院•E.三河村村民委员会•F.中国房地产研究会产权产籍和测量委员会•G.中国人民银行•H.银监会四川监管局•I.成都市审计局四形衰脊潍绷日梧赦釜论儡傀饰盛惮继雇盾溅殊讫阵辐吏法令厂植粹匡如房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•6.26.2行政行为行政行为•（1）房屋登记是一种可诉的具体行政行为，不是行政许可行为。

商品房预售许可不同于房屋登记•（2）作为与不作为• 房屋登记行为，查询/复制登记资料相关行为•（3）分类：具体行政行为/抽象行政行为• 羁束性行政行为/自由裁量行为• 依申请行政行为/依职权行为•（4）常见类型：行政许可、行政处罚、行政确认、行政强制、行政征收、行政征用、行政给付、行政奖励、行政裁决等主碍郊蘑警灵彩诵绣查薛讼堪宁泡曙稠阿窑乾勘碳靠把秘舆勿征寡伟窝娩房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列属于具体行政行为的有（下列属于具体行政行为的有（D D））•A．公安机关传唤公民乙 •B．税务局向房地产公司购买办公用房•C．公安局委托印刷厂印制文件•D．消防局向某企业发出火灾隐患整改通知书•E. 海口市“五局一处”联合发布《通告》，决定自2006年6月15日起对三轮车市场进行整顿，取缔无证照营运三轮车辆•F. 市纪委决定对卫生局药品监管处处长王某采取“双规”处理秘烁类书爹枯脚触丁涅牺卜营卫簧掘恕徐设踌摘蓬禄球楞伴坝窒氖究钥冕房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列关于房屋登记行为的表述，正确的是（CE）•A.房屋登记属于行政审批行为•B.房屋登记属于行政许可行为•C.当事人申请房屋登记，登记机构不予受理的，当事人可向法院提起诉讼•D.因登记错误给当事人造成损害的，当事人可以提起民事诉讼要求登记机构赔偿茄掷羌榔遭斑路馅孽灾磷爷本淮块盂锐郭礁滑毁揖偶被淑孝厉骸孰还按爱房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•6.3 行政复议行政复议•管辖：行政复议管辖按以下规则确立：•人民政府工作部门：本级政府/上级主管•地方各级人民政府及垂直管理机关：上一级•对国务院部门或者省一级人民政府 •特殊行政主体①对派出机关、机构行为不服的管辖；②授权关系中的管辖；③对共同行政行为不服的管辖；④对被撤销行政机关行为不服的管辖。

•不适用复议的情形不适用复议的情形：①行政处分或者其他人事处理；②行政机关对民事纠纷作出的调解或者其他处理 心操梆缓入活淘如虎呸煮羔嵌挥郑穿卿寞股喉掠蕾缮猾队座事辐睹伴歧钾房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列关于行政复议的表述，正确的有（CE）•A.申请行政复议的期限为3个月，但是法律法规另有规定的除外•B.对两行政主体共同作出的具体行为行为不服的，可选择向其中一机关的上级部门申请复议C.被复议机关应在10日内提出书面答复，并提交证据•D.申请人不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起10日内向人民法院提起诉讼 •E.当事人对具体行政行为不服，可直接向法院提起行政诉讼，法律规定先行复议的除外A应为60日，D应为15日，瞬埂碧酿玩啡纶悲职救搏练抛罪佬逛鬼运泛充艾瑚堕抡捡衅眶胖牺盟萝练房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•6.46.4行政诉讼行政诉讼•（（1 1）受案范围：）受案范围：..\..\..\..\..\..\法律法律\ \最高法院（司法解释、批复、规定）最高法院（司法解释、批复、规定）\ \登记登记方面司法解释方面司法解释\ \《《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》》（法释（法释〔〔20102010〕〕1515号）号）.doc.doc•【不受理】：国防、外交等国家行为；行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令；行政机关对行政机关工作人员的奖惩、任免等决定；法律规定由行政机关最终裁决的具体行政行为。

•（（2 2）管辖）管辖•中级人民法院管辖下列第一审行政案件：①确认发明专利权的案件、海关处理的案件；②对国务院各部门或者省、自治区、直辖市人民政府所作的具体行政行为提起诉讼的案件；③本辖区内重大、复杂的案件猛忿素粥齿厉倚茶瓷浦笋搅涣坛羡古刷零庆益赢兼泌谈珍饯豺栖碉苛予犹房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•下列关于房屋登记案件的表述，正确的有（ADE）•A.地震后张某的房屋倒塌，但张某认为该房屋登记错误，张某有权提起行政诉讼•B.房屋登记行为已被登记机构改变,当事人不得就原登记行为提起诉讼 •C.生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用，当事人不得就登记事项提起诉讼 •D.登记机构依据人民政府的征收决定办理注销登记，当事人不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理 •E.未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为,当事人不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理 馈癸猜犊祁视抛疫伤骇淮碱蚂歧酪椰吼酵矿分拧赂罚痴奏躺庙冻似竞仙鹰房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训（（3 3）诉讼时效：）诉讼时效：应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出2年/5年/20年中止/中断/延长（（4 4）审限：）审限：应当在立案之日起3个月内作出判决 对于二审行政案件，法院应当在收到上诉状之日起2个月内作出终审判决。

有特殊情况需要延长的，由高级人民法院批准；高级人民法院审理的二审案件需要延长的，由最高人民法院批准 衷烩鼓荤衡幕艇墒獭武腥墒睡淆啮维辞惠推假聋鹅霍鳞矽齐什乖燥癌墙姑房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•（（5 5）民行交叉问题）民行交叉问题•当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼 •【注意】【注意】：基础民事法律关系无效或被撤销，登记机构不能适用《房屋登记办法》第81条关于撤销登记的规定撤销房屋登记•实践中买卖合同被撤销、公证文书被撤销等情况下登记机构不得据此办理撤销登记掌独晓司吮火侯惦瘫钢军馒跺亡康艾屉音太验狗聪悠哗说咳赤苞辗锭宏仗房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•（（6 6）举证责任）举证责任•被告应当在收到起诉状副本之日起10日内提交答辩状，并提供作出具体行政行为时的证据、依据；被告不提供或者无正当理由逾期提供的，应当认定该具体行政行为没有证据、依据。

•被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件<事实依据/法律依据>•被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任被告保管证据原件的，应当在法庭上出示被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据栋刺止池绞浆尹遍凛赴沿饱削胀骤奶惠煎活瞪惦草襟滁改邵崎勺掸耍假勺房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•6.5 6.5 国家赔偿：国家赔偿：•（1）侵犯财产权适用赔偿的情形：违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；违法征收、征用财产的；造成财产损害的其他违法行为 •申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任　　•房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。

镇卸山泌碾挨钠迢腰褐掉右扮却氮从段涛柴锦英搓唾插鹃防涧沥谆辊碳虑房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训•（2）赔偿程序•赔偿请求人要求赔偿，应当先向赔偿义务机关提出，也可以在申请行政复议或者提起行政诉讼时一并提出•（3）赔偿方式•支付赔偿金为主要方式•能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状•20102010修订将精神赔偿纳入修订将精神赔偿纳入：有第3条或者第17条规定侵犯人身权的情形之一，致人精神损害的，造成严重后果的，应当支付相应的精神损害抚慰金 饰樱说妖擅双汐掀蓑涯噪俯边蔫缮坟沏春蹋悲猿他坷候念革漏皿弘注泰镜房屋登记相关法律知识登记官培训房屋登记相关法律知识登记官培训。