建筑密度、容积率的计算.doc

建筑密度=建筑物占地或基地面积/用地总面积容积率 = 建筑面积/用地总面积1、建筑占地面积计算：参照国家有关建筑面积的计算规则和有关规范计算（1）单层、多层及以上建筑物按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算2）地下室、半地下室等按其上口外墙（不包括采光井等）外围的水平面积计算3）有柱雨篷按柱外围水平面积计算，独立柱的雨逢按顶盖的水平投影面积的一半计算4）有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算R 单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算（5）建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算二层以上建筑物出挑形成走廊、檐廊的按上述原则计算，未形成的不计算6）穿过建筑物的通道或两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按其水平投影面积计算（7）两个建筑物间无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算（8）有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构外围投影面积计算；突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算9）室外楼梯按其投影面积计算　　以下部分不计入建筑占地面积：（1）无顶盖的花架等建筑小品不计算2）亭、独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库等建、构筑物不计算。

3）城市公共通道不计算4）骑楼不计算2、建筑面积计算：按国家有关建筑面积的计算规划计算：（1）对高度为 2.2m 以下（含 2.2m）的设备层不计算建筑面积对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，由福州市城市规划局核定（2）根据福州市实际情况，参照国家有关建筑面积的计算规则，高度为 2.5m 以下（含 2.5m）的架空层（作为停车库等用途的） ，可不计算建筑面积3）封闭阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积 、3、建筑容积率计算：（1）在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；但地下室作为商场或其他营业性公共场所的，应计算建筑面积，并计入容积率屋面层建筑面积不超过标准层建筑面积 1/8 的不计；用作开放空间的建筑面积不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过 1m 的不计　　（2）半地下室在室外地面以上部分的高度超过 1m 的，按下式计算建筑面积:（3）商业综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成F=（F1×P1%）+（F2×P2%）式中：F——核定容积率,F1、F2——不同性质的建筑容积率P1、P2——不同性质的建筑所占比例。

如同一建设用地内由不同类型的多幢建筑混合而成，应将不同类型的建筑占地面积分别划定后，再以上式核定其各自的容积率4）商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的 10%，不足 10%的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层住宅建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房至少占两层以上（含两层） ，仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层住宅建筑的规定执行1、容积率低于 0.3，这是非常高档的独栋别墅项目2、容积率 0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了3、容积率 0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合 3~4 层，局部 5 层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了4、容积率 0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了5、容积率 1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点6、容积率 1.5~2.0，正常的多层+小高层项目7、容积率 2.0~2.5，正常的小高层项目。

8、容积率 2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18 层以内） 此时如果做全小高层，环境会很差9、容积率 3.0~6.0，高层项目（楼高 100 米以内） 10、容积率 6.0 以上，摩天大楼项目5、建筑用地面积计算：建筑用地面积以福州市城市规划局正式划定用地范围的面积为准，城市道路红线内、河道蓝线内、绿地绿线内面积不得计入。