“以房养老”套路贷的侦查对策研究.docx

以房养老〃 ^88贷的侦直嘘研究2014年6月23日，中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》， 自2014年7月1日起至2016年6月30日起在多地试点实施老年人住房反向抵押养老保险①以房养老”是以房产所有权、使用权、收益权为基础，通过金融手段和工具提升房产利用率和资产转化率提高房产 所有人老年生活质量的一种非积累制养老资金筹集模式［1］随着社会经济不断开展，现代家庭结构大多呈现“4+2+1”②的基本模式夫妻双方结婚后，在维持自己正常生活的 同时面临着很大的经济压力，根据马斯洛需求理论结构，位于金字塔最低层也是最关键的就是生理需求而老年人晚年 由于身体健康等原因开销相对较大，更是使整个家庭的经济状况面临着重大的挑战犯罪嫌疑人正是看中这种情况，利 用老年人担忧老无所依、养老无着，不愿意给子女增添负担以及不了解国家政策的弱点，借“以房养老”之名，行“套路贷”③ 之实一、“以房养老”套路贷的含义及特点（一）“以房养老”套路货的含义“以房养老”套路贷锁定的目标是名下有房产的老人，打着国家“以房叠老”政策旗号，通过向老年人许诺高额的投 资收益，诱使老年人用自己的房产做抵押借款并签订合同。

合同中那么暗含代办解押、出售等字样，使得老年人的房产在 不知不觉中被私下过户售卖给他人最终老年人不但无家可归，还要归还高额的贷款二）“以房养老”套路贷的特点1 .目标为名下有房产的老年人老年人手中一般只有少量现金，所拥有的财产多为名下的房产，因此成为“以房养老”套路贷犯罪目标老年人一方 面不希望因为自己给儿女带来过重的养老压力，一方面也想追求更加稳定的养老条件，因此会选择将自己的房屋进行抵 押，来获取稳定的养老金保障晚年生活最高人民法院发布老年人权益保护十大典型案例，其中一个案例就是“以房养老”套路贷2014年以来，马某案、 赵某佳案、广某彬案、新元酵素案、中安民生等与房产套路贷相关的非法集资案相继爆发，仅这几个案件涉及的房产就 多达1200套④受害者均为名下有房产的老年人2 .假借国家政策之名许诺好处犯罪分子通常假借国家“以房养老”政策之名，利用老年人对养老的迫切需求以及缺乏金融、法律知识和对国家相应 政策不甚了解的特点，给套路贷披上国家理财政策的外衣，使老年人深信不疑同时通过多种方式许诺好处，如对缺少 家人陪伴的老年人打感情牌、给予老年人生活上的关怀，或是许诺老年人可观的利润、免费发放鸡蛋豆油或保健品、许 诺免费旅游等，诱使老年人用自己的房产做抵押借款并签订合同。

3 .运行模式公司化、专业化“以房养老”套路贷的运营表现为环节紧密的公司化管理流程先注册多个空壳公司或者以某些金融机构为依托，对 外宣传“高收益”“高分红”等各种利益诱饵然后针对手中无资金名下有房产的老年人，从老年人最关心的养老方面入手， 提出可以将房产做抵押来进行理财此外，犯罪团伙中还有精通金融、法律的“专业人士”拟定“抵押”“担保”协议并在公证 处进行公证，最后利用公证处出具的委托书对老年人的房产进行处置整个环节高度联系，人员分工专业化，管理职业 化二、“以房养老”套路贷的现状（一）多注册空壳公司或依附其他金融公司在各起“以房养老”套路贷案件中，皆能看到各种所谓小贷公司、金融公司、P2P网贷公司的身影犯罪分子注册 空壳公司，在背后与第三方支付平台相衔接，并上线各种APP推送消息，宣传“高收益”“高分红”吸引受害者，随后在融 资平台将受害者注册为借款人，受害者即可在平台中直接发送借款信息，当犯罪分子对借款人的各项信息核对无误，确 认借款信息成功发起时，就与借款人签订相应的借贷合同，并约定一定的投资回报这些犯罪团伙如今正是打着“小贷公司”“网络平台”“正规金融机机构”的名义，注册空壳公司或依附其他金融公司， 以公司化运营的形式实施套路贷之实。

二）多借助公证机构进行欺骗在此类案件中，公证机构通常扮演着重要角色犯罪团伙抓住老人对操作程序不了解的特点，用节省本钱、无中 介费用等话术诱导老人将抵押程序全权交由自己的公司承办，只需要最后去公证处签字即可某些案件中的犯罪分子直 接将房屋全权代理委托协议混在其他需要签署的文件中，被害人出于对公证机构的信任以及疲于查阅大量合同的心理， 不会仔细查看合同，最后根本不知道自己签署了什么样的合同犯罪分子正是凭借公证处出具的委托书以及强制执行书 随意处置老年人的房产三）多通过软暴力手段索取债务犯罪分子为防止受到法律制裁，越来越少地选择通过暴力方式去索债多以软暴力手段为主，并辅之以威胁等手 段犯罪分子多会采取喷漆、贴标语、辱骂、堵锁眼、诋毁名誉等行为实施精神暴力，使老人产生心理压力，并以此向 老人索要债款等到老人意识到问题时房产已经被过户或者被强行收房软暴力索债方式无疑给被害人的身心健康造成 了严重的伤害三、“以房养老”套路贷的基本流程（一）事先诈骗犯罪分子在与被害人签订虚假借款合同前会先使用话术诱导，告诉老人可以放心将抵押程序全权交由自己的公司 承办，其中所有环节都不需要老人操作，只需要最后去公证处签字即可。

犯罪分子利用老年人对流动资金需求的迫切心 理以及投资渠道方式少、对经济往来程序了解不多的特点，拟定各种阴阳合同甚至是空白合同，最后犯罪嫌疑人利用公 证机构出具的合同强行收房，以合法的形式掩盖其不法的目的二）签订虚假借款合同犯罪嫌疑人利用被害人急需用钱的心理，称老人不需要掏一分钱，只要将房产抵押即可免费获得产品和资金，并 为其寻找第三方放贷人，当放贷人将借款打入老人账户之后，犯罪嫌疑人随即将资金转入自己账户一些老人后来才发 现，他们跟公司及公证处签的合同期限实际并不相同，即使正常履行还息义务，老人们也会违约三）伪造银行流水犯罪团伙会按照合同中明确的金额，将款项打入被害人的银行账户，随后安排人员将高于实际款项的局部取走 等到还款之时不以实际金额而是以银行流水为依据向被害人索要债务，还会招银行流水作为证据在法庭出示犯罪嫌疑 人还会巧立名目，收取所谓的“家访费”“手续费”等，使得被害人到手的实际款项远远少于银行流水四）单方制造违约被害人在收到借款款项之后，如能在规定的时间内归还全部本金和利息，犯罪分子那么会在临近期“失联”，以不接电 话、神秘失踪等方式，让被害人联系不到自己，从而单方面造成被害人违约。

五）垒高债务当被害人无力归还欠款数额，被害人欠款数额又远远低于房产价值时，犯罪嫌疑人那么会以话术引导被害人再次借 款，并向其推荐借款公司，继续签订虚高的借款协议，长此以往不断重复这个过程，不断垒高被害人债务，并同时使用 软暴力行为向被害人索取债务等到被害人的债务基本与房产价值持平时，索债手段也随之升级为以暴力、威胁以及其 他方法，对被害人进行恐吓，将被害人赶出家门，强占被害人房产，甚至超出非法侵占财产的范围，实施故意伤害、非 法拘禁、绑架等行为六）虚假诉讼从签订借款协议起，被害人就同时签订房屋全权处理委托书、空白合同等多项文件当被害人无力归还债务时， 犯罪分子就会持虚高借条向法院提起民事诉讼，要求被害人承当虚高债务犯罪分子正是利用被害人在公证处签署的各 种合同合约，再通过伪造银行流水形成一条虚假的证据链，最后在法院进行民事诉讼时也很难找出漏洞，使得这些合同 最终具有法律效力四、“以房养老”套路贷的司法困境（一）软暴力行为性质的认定困境软暴力方式在法律上没有明确规定，且比拟少直接地造成明显的危害结果，因而其长期处于法律模糊地带许多 采用软暴力手段实施的行为很难认定为犯罪，甚至难以判定为违法。

软暴力行为区别于暴力性行为的突出特点就是软暴 力行为所造成的危害并不是显而易见的，而是一种潜在性危害，因此往往会被忽视通过软暴力的方式实施违法犯罪行 为具有更大的隐蔽性，导致侦查人员难以查明案件情况、对案件进行定性并确定侦查方向和重点二）法律适用困境1 .罪名适用“以房养老”套路贷并不是刑法规定的罪名，只是通俗说法犯罪过程中，很多行为混合在一起，多个行为人的主观 罪过也有不同，如何准确认定罪名就成了司法实践中的难点对于此类犯罪的认定，需要根据犯罪过程中行为人实施的 行为，是否属于刑法分那么规定的犯罪构成客观要件的行为，以及最终造成的危害结果，认定行为人构成何种罪名例如, （2018）京02刑初24号判决书中，被告人广某彬向被害人虚构投资工程，承诺投资理财即可获得高额利息，唆使被 害人用名下房产进行抵押来投资工程，涉案金额7500余万元经法院审理，广某彬的行为符合集资诈骗罪的客观要件, 使用诈骗方法非法集资，数额特别巨大，以集资诈骗罪定罪量刑2 .犯罪数额认定犯罪数额认定对正确定罪量刑有重要意义以房养老”套路贷案件一般涉案金额巨大，因此犯罪数额的认定一直都 是司法实践中的争议点所在，也是辩护人关注的重点。

犯罪数额认定的难点在于是否应当扣除“合法利息”例如，在（2020）京0105刑初98号判决书中，金某鹏的辩 护人认为金某鹏仅应对8万元展期费构成诈骗人民法院综合书证、被告人的供述等证据，认定公诉机关认定的其他钱 款属于被告人金某鹏骗取，诈骗金额为人民币364080元其中被告人实际支付给借款人的本金所产生的合法利息属于 合法局部，应当从犯罪数额中扣除以收取利息为名，在交付给被害人本金前事先从中非法扣除的金额属于非法局部， 应当计入犯罪数额五、“以房养老”套路贷的侦查对策（一）加强与相关行业的沟通配合1 .加强与检、法机关的沟通联系一方面侦查机关可以听取检、法机关从法理上和实践经验中对此类套路贷案件的性质的区分、认定意见以及在审 查证据中关注的重点内容，建立会商协作机制有利于侦查机关更好地识别犯罪分子的犯罪行为，对收集到的情报和线 索准确分析、综合研判，从而准确认定案件性质，固定线索和证据，确定侦查方向和侦查重点，开展侦查行为另一方面及时关注司法机关提出打击此类犯罪的的专业意见和相应举措，及时调整侦查方向和范围，寻找新的突 破点例如，司法部于2017年印发了《关于公证执业“五不准”的通知》（下称《五不准》通知），明确规定了不得办理 公证的五种情况⑤。

通过司法部《五不准》通知，可以发现公证机构在此类案件中具有重要作用2019年2月，朝阳 警方正式批捕王某、王某杰等多名公证员，其中8人来自方正公证处，2人来自国立公证处［2］侦查机关以被害人在公 证处签署的各种合同合约和对应的公证员作为切入点，详细询问、调取重点人员的信息以及与案件相关的证据进行分析 研判，及时发现侦查线索，最后实现对犯罪行为的有力打击2 .加强与金融行业协作配合“以房养老”套路贷的参与主体众多，如果侦查机关对其背景了解不够，在信息不对称的情况下侦查工作极大可能难 以推进公安机关应当进一步加强与金融办、银行、信用评级公司等相关行业的交流和沟通配合金融行业在借贷业务 信息方面具有先天的优势，掌握着大量的数据资源，对于挂牌公司、可疑业务办理以及其他可能出现的风险能够及时做 出反响如果金融行业能够针对这些情况与侦查机关及时进行信息对接，侦查机关可以从中获得许多侦查线索和犯罪证 据，是及时查获犯罪分子，打击犯罪行为的关键所在二）注重相关证据的挖掘1 .提高对案情的敏感度此类案件迷惑性高，犯罪手段具有相当的隐蔽性被害人出于面子，怕对自己的名誉带来不利影响;或是受到犯罪 分子的威胁，害怕报复;或者根本认识不到自己已经陷入套路贷的圈套，不会报警。

被害人报警时犯罪分子如果能提供贷 款合同作为证据，咬定双方协商一致，也可能被认定为正常民间借贷进行处理因此侦查人员在遇至『小额贷款公司”“砍 头息”“以贷还贷”等类似信息畴要提高敏感度，立刻意识到报案人可能是遭遇了“套路贷”诈骗，应及时核查并详细向报案 人详细询问整个借贷流程，及时。