2014年q2华北区市场报（含北京、天津、青岛、西安、大连、沈阳）30p.pdf

Property Times 华北区华北区 2014 年第年第二二季度季度 新增供应拉升新增供应拉升写字楼写字楼吸纳吸纳 DTZ Research 2014 年年 7 月月 15 日日 目录目录 经济概览 2 写字楼市场 3 商铺市场 10 住宅市场 17 投资市场 24 作者作者 赵岩赵岩 华北区研究主管 +85 10 8519 8087 grace.y.zhao@ 联系人联系人 聂安达聂安达 北亚区研究主管 +852 2507 0779 andrew.ness@ Fergus Hicks 全球预测主管 +44 (0)20 3296 2307 fergus.hicks@ Hans Vrensen 全球研究主管 +44 (0)20 3296 2159 hans.vrensen@ 北京北京–高端住宅市场高端住宅市场逆势上扬逆势上扬  本季度，在低迷的商品住宅市场氛围中，北京高端商品住宅逆势上扬，以 其稳定的市场价值吸引了更多臵业人群的关注成交面积和平均成交价格 环比分别上涨 2.7%和 9.5%高端住宅租赁市场稳中有升，平均租金环比 上涨 0.8 个百分点，达到每月每平方米 175.9 元(28.1 美元)。

天津天津 –写字楼租赁活动现活跃写字楼租赁活动现活跃  本季度，天津优质写字楼租赁市场呈活跃态势，多个企业整层租赁案例拉 升了成交，且这些租赁活动多发生于新近入市的优质写字楼全市优质写 字楼净吸纳量达到 13,851 平方米，较上季度显著上升，同时，吸纳量的 提高使得全市甲级写字楼空臵率下降至 14.27%，下调 1.71 个百分点 沈阳沈阳 –甲级写字楼空臵率持续攀升甲级写字楼空臵率持续攀升  受新入市项目影响，接连两个季度的新增供应令沈阳甲级写字楼空臵率持 续攀升，从 2013 年第 4 季度的 14.47%攀升至 2014 年第 2 季度的 29.95%，上涨 15.48 个百分点租金方面，新增项目为吸引租客入驻，采 取低价入市策略，使得平均租金环比下降 0.27 个百分点至 112.67 元 （18.32 美元） 大连大连 –市内四区商品住宅成交量均下滑市内四区商品住宅成交量均下滑  2014 年 3 月至 2014 年 5 月，大连市内四区商品住宅成交均价呈小幅上扬 趋势，环比上涨 3.94%，至每平方米 10,955 元（1,752.80 美元）。

但市内 四区商品住宅成交量环比均出现下滑，新增购房需求释放缓慢从区域上 看，甘井子区依然是大连一手住宅成交的主力，占全市成交面积 81% 青岛青岛 –甲级写字楼市场租赁需求活跃甲级写字楼市场租赁需求活跃  与相对平淡的住宅市场相比，本季度青岛甲级写字楼市场的租赁需求呈 现活跃态势，全市甲级写字楼吸纳量环比大幅上升 46.85%至 42,989 平方 米，强劲的市场需求对物业的进一步消化令全市甲级写字楼的空臵率由上 季度的 28.54%下降至 23.51%在租金方面，随着经济的逐步回暖，青岛 写字楼租金保持稳中有升，为每月每平方米 113.33 元(18.13 美元)，季度 环比上升 0.06%从行业来看，金融投资、律师事务所、咨询顾问类等专 业服务公司仍是市场新增需求的主力 西安西安 –餐饮业扩张趋势明显餐饮业扩张趋势明显  本季度，西安商业市场中餐饮业表现活跃，尤其是以 Coffee Bene，Zoo Coffee 为代表的韩国咖啡品牌在西安发展迅速截止 5 月底，Coffee Bene 已在西安市拥有 15 家店面，Zoo Coffee 也已进驻曼蒂广场及正大缤纷城。

华北区 2014 年第二季度 Property Times 2 经济概览经济概览 2014 年一季度，华北六市各项经济指标保持稳定，但增 速均有所放缓其中北京一季度地区生产总值达到 4,413 亿元 (706.08 亿美元)，同比增长 7.1%，较去年年 末同比增速（7.7%）有所下降，华北其他 5 市也有类似 情况，其中仅天津市一季度地区生产总值维持在 10%以 上的增速(表一) 2014 年 1-4 月，华北六市中房地产开发投资继续保持稳 步上升态势，其中同比增速大于 20%的城市有沈阳 （39.1%）、大连（32.6%）及天津（21.6%）；而北京房 地产开发投资额绝对值为最高，达 798.2 亿元 (表一) 表 一 经济指标经济指标 指标指标 时期时期 单位单位 城市城市 数值数值 同比变化同比变化 (%) 地区生产总值 Q1 亿元人民币 北京 4,413 7.1 天津 3,190.3 10.6 沈阳 1,689.6 7.5 大连 1,720.6 7.0 青岛 西安 956.18 9.5 第三产业增加值 Q1 亿元人民币 北京 3,464.3 7.5 天津 1,427.83 10.0 沈阳 793.3 6.5 大连 756.6 5.3 青岛 西安 574.19 8.2 人均可支配收入 Q1 元人民币 北京 11,080 8.9 天津 8,833 9.7 沈阳 7,855.0 10.1 大连 8,675 10.1 青岛 9,932 9.4 西安 固定资产投资总额 前四月 亿元人民币 北京 1,616.7 6.7 天津 1,876.56 16.5 沈阳 610.9 16.1 大连 1170 15.6 青岛 1,255.2 18 西安 1094.18 18.4 房地产开发投资 前四月 亿元人民币 北京 798.2 14.6 天津 303.40 21.6 沈阳 220.9 39.1 大连 316.8 32.6 青岛 286.1 10.2 西安 374.37 15.7 注：从 2011 年起，根据国家统计局相关规定，固定资产投资统计起点由 50 万元调整至 500 万元，上年同期数据进行了相应调整。

资料来源: 各市统计局）华北区 2014 年第二季度 Property Times 3 写字楼市场写字楼市场 2014 年第 2 季度，华北地区六个主要城市中，仅沈阳增 写字楼供应 95,000 平方米至此，华北区甲级写字楼总 存量达到 10,587,968 平方米 本季尽管鲜有项目入市，但除北京以外的华北其他几个 主要城市写字楼市场上租赁活动依旧活跃，华北六市甲 级写字楼总吸纳量达 145,981.7 平方米，环比上涨 35.5% 华北地区甲级写字楼租金本季度总体保持平稳，各市平 均租金环比变化幅度均在 1%左右其中，北京、天津、 沈阳三市租金水平小幅下降，大连、青岛及西安租金水 平略有上涨 (图一) 2014 下半年，华北区部分城市将陆续迎来写字楼项目的 竣工入市，甲级写字楼市场总体空臵率将有所上涨，同 时，总体租金水平预期将继续维持平稳 (图二) 图一 甲级写字楼租金指数甲级写字楼租金指数 (2007 Q1=100) 0 50 100 150 200 250 20072008200920102011201220132014F2015F大连北京天津沈阳青岛西安资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图二 甲级写字楼租金甲级写字楼租金 (人民币人民币/平方米平方米/月月)和空臵率和空臵率 (%) 0 5 10 15 20 25 30 35 050100150200250300350北京天津沈阳大连青岛西安人民币/平方米/月%资料来源：DTZ 戴德梁行研究部 华北区 2014 年第二季度 Property Times 4 北京北京 2014 年第 2 季度，北京甲级写字楼市场无新项目入市， 全市甲级写字楼存量仍保持为 6,991,483 平方米(表 2)。

在没有新增供应的情况下，北京写字楼市场可租赁面积 持续去化，本季度末，甲级写字楼空臵率下降至 2.3%， 环比下降 0.4 个百分点由于核心商圈可租赁空间稀 缺，加之此前新入市项目去化相对较慢，本季度甲级写 字楼市场净吸纳量仅为 33,672 平方米，环比继续下降 12.4%前两个季度累计吸纳量为 72,115 平方米，与去 年同期相比下降 40.0% 2014 年上半年，全球经济复苏缓慢，内资企业在北京写 字楼租赁市场中始终扮演着重要角色，约 61.9%的甲级 写字楼租赁活动由内资企业完成 本季度，北京核心商圈甲级写字楼租金水平持续稳定， 租金环比下降 0.1%，至每月每平方米 300.8 元(48.1 美 元)(表 2)分商圈而言，本季度 CBD 商圈平均租金环比 下降 0.1%，为 336.9 元(53.9 美元) 每月每平方米，与去 年同期相比仍上涨 1.0%随着此前入市项目待租面积的 不断消耗，空臵率继续下降至 3.4%，环比下降 0.8 个百 分点中关村商圈由于望京等新兴园区对租户的分流， 本季度平均租金水平环比下降 0.5%至 220.5 元(35.3 美元) 每月每平方米，空臵率上涨 0.4 个百分点至 1.2%。

金融 街商圈在连续 6 个季度无新增写字楼项目的情况下仍面 临着来自金融机构等最为强劲的需求，租赁面积屈指可 数，空臵率保持在各商圈中最低水平，为 0.3%第四季 度将供应到市场上的金融街 E9 项目将在年底小幅拉升空 臵率, 紧张的需求将得以缓解其他核心商圈的租金水平 仍维持平稳 (表三) 本季度，北京市甲级写字楼销售价格为每平方米 63,895 元(10,223 美元)，环比小幅下降 0.1% 年底，中关村商圈新增项目有望投放市场，新增项目将 为该区域带来更多可租赁空间，届时，市场总体空臵率 也将有所上升租金方面，由于未来新入市项目的地理位臵绝大数位于非核心区域，因此不会对整体租金造成 较大影响，预计下半年北京甲级写字楼租金仍将维持平 稳态势(图 3) 表三 北京甲级写字楼数据北京甲级写字楼数据 区域区域 总存量总存量 (平方米平方米) 空臵率空臵率 (%) 租金租金 (人民币人民币/平平 方米方米/月月) 租金季租金季 度变化度变化 (%) CBD 2,614,728 3.4 336.9 -0.1 东二环东二环 279,665 0.3 264.4 0.8 东长安街东长安街/建国门建国门 825,106 1.0 275.3 -0.3 金融街金融街 1,049,105 0.3 360.8 0.1 燕莎燕莎 745,655 3.6 288.4 0.3 中关村中关村 756,723 1.2 220.5 -0.5 其他其他 720,501 3.8 246.7 -0.6 总总体体 6,991,483 2.3 300.8 -0.1 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图三 北京甲级写字楼供应、吸纳和空臵，千平方米北京甲级写字楼供应、吸纳和空臵，千平方米 0%5%10%15%20%25%0 200 400 600 800 1,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014F2015F新供应吸纳量空臵率注：F 表示预测数据 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 华北区 2014 年第二季度 Property Times 5 天津天津 2014 年第 2 季度，天津市区甲级租赁型写字楼无新增供 应入市，全市甲级写字楼的总存量维持在 810,650 平方 米 (表三)。

本季度，甲级写字楼租赁市场呈活跃态势，多个企业整 层租赁案例拉升了成交，全市优质写字楼净吸纳量达到 13,851 平方米，较上季度显著上升这些租赁活动多发 生于新近入市的优质写字楼，一是因为相较于入市较早 的项目，新项目的空臵面积较多，在供大面积客户选择 时更有灵活性，二是新楼宇在硬件规格上较。