2005年无锡欧薇花园地产项目全案策划报告.doc

目 录第一部分、市场篇1、 区域基本情况分析2、 区域规划3 、钱桥商圈状况分析4、 区域房地产市场分析5、区域项目分析第二部分、项目篇1、项目经济技术指标2、项目周边情况3、项目SWOT分析 第三部分、项目开发及推广思路第一部分、市场篇1、 区域基本情况分析 1.1区域概况——无锡西大门 钱桥是典型的江南风光古镇，始建于公元1270年的元代，位于京杭运河南岸、惠山和舜柯山北麓，紧靠无锡市区沪宝铁路、新长铁路、古运河水路、沪宁高速公路、锡宜高速公路和312国道构成了钱桥镇交通主网络； 钱胡路、钱姚路、钱藕路、锡宜路、盛岸西路与无锡市区相沟通，是无锡西边的重要交通枢纽地带，真可谓无锡西边的门户 1．2 地理位置——锡城北部与主城通勤成本较低之乡镇 钱桥镇总面积为 46.5平方公里，在惠山六镇中，钱桥与市区（主要是北塘区）直接接壤，到达城市核心区的通勤成本较低 随着无锡城市向外围的拓展，钱桥将会首先得到市场的关注，成为主城拓展首先惠及之区域1．3 人口状况——人口密度仅相当于北塘区的近1/10 钱桥全镇人口5.3万，流动人口近2万人，人口密度为1233人/平方公里，在惠山六镇中，人口密度仅高于堰桥；与北塘区的11111人/平方公里相比，约为北塘区的1/10，无锡城市向外围拓展已经成为趋势。

相邻的区域，如此大的人口密度落差，将成为钱桥吸纳主城人口、加快城市化进程的重要动力 1．4 经济状况——经济强镇 钱桥是近代民族工业、现代乡镇企业的沃土，多年被省、市评为“工业百强镇”和“工业明星镇”，是无锡近郊的工业重镇 2003年，钱桥在无锡市95个乡镇经济排行榜上位居第五 2005年排名第三，在惠山六镇当中，钱桥人均财政收入遥遥领先，超过其他五镇 图二：2005年惠山六镇人均财政收入比较（单位：元）1．5 产业结构——六大优势群体、三大特色行业 作为无锡工业重镇和惠山经济开发区的配套区，钱桥已经形成了六大优势群体和三大特色行业即◆六大优势群体丝：锦纶、帘子长丝、帘子线，产品品种多，企业规模大，深受橡胶、纺织、装饰等行业的青睐 皮：各种皮革制品远销24个国家和地区 管：各种高频、超薄、精密焊管、异型钢管、冷拨无缝钢管等，门类齐全、规格繁多，在五金、机械、油田等行业大显身手 带：从普通钢带到特种钢带，从优质碳素结构到低合金钢，光亮中宽带钢等，专为汽车、纺织、五金、装饰等行业提供配套服务 砖：苏嘉镁碳砖，已成为中国最大的镁碳系列耐火材料生产基地之一，产品还大量出口美、日、俄、东南亚并与日本合资兴建了无锡黑崎苏嘉耐火材料有限公司，威振华夏，享誉世界。

机：家用电器、机电产品，以年产三十余万台彩电和十余万台洗衣机的规模吸引着诸多海外合作者，享誉世界 ◆三大特色行业 冶金行业：以苏嘉集团、雪丰钢铁、众联锻造、群力钢件、鼎远精拔钢管等企业为龙头，以钱桥镇全国“焊管之乡”为依托的冶金行业，在配套区的经济发展中占有举足轻重的作用，目前冶金行业占配套区产出的50%以上； 机械行业：以金球、舜惠、光彩、锦辉机械等企业为重点，占配套区产出的20%以上； 电子行业：以联华光电、爱田电器、泰克电子、金博电子等企业为主体，虽然目前只占配套区产出的10%左右，但是发展后劲足，构成了配套区经济发展的新亮点 一批具有国内一流水准的企业正在不断诞生 1．6 特色经济——蓬勃发展的村级经济和潜力巨大的仓储物流 ◆蓬勃发展的村级经济 2005年，钱桥镇村级经济总量达到103亿元，在全镇经济总量中的比重进一步提高其中华新村、胜丰村分别超过了13亿元和12亿元，钱桥街道、晓星村的经济总量均超过了10亿元村级经济蓬勃发展 ◆潜力巨大的仓储物流 利用京杭大运河和洋溪河得天独厚的河道运输优势，钱桥镇的仓储流通业得到了快速的发展 2005年，泷晨、龙之杰等8家骨干仓储企业带钢交易量达到了60万吨。

借助道口优势，大型市场的建设稳步推进： 占地400亩总投资达8亿元的五洲国际装饰城及无锡市公交停车场等项目的建设完工，占地238亩总投资达3亿元的万健置业市场也在加筹划中 2、 区域规划 2．1 “一主一副四组团”总体规划的四组团之一 在修订完成的2001—2020《无锡市城市总体规划（纲要）》中，无锡市提出了无锡“一主一副四组团，山环水绕湖滨城”的城市空间布局 一主即中心城，一副即南部的湖滨新城，是城市的副中心，四组团是相对独立的无锡新区、东亭、堰桥—西漳、钱桥根据这一布局，无锡城将形成两条发展轴：东部沿沪宁交通走廊的城市产业发展轴，西部沿太湖的城市生活轴 2．2 钱桥——江苏省惠山经济开发区配套区 钱桥配套区是惠山经济开发区的重点配套区，规划用地面积近13000亩，东至山北勤新村，西至钱桥镇勤建村，北至西漳北运河，南至舜柯山 该配套区是钱桥镇市政规划建设的重点，规划5年内投资15亿元，其中，基础设施投资2亿元 钱桥配套区主要由工业园区、恒源祥园区、商贸园区、民政园区、西漳小区五部分组成配套区享受省级开发区的一切优惠政策待遇，培养吸引信息、物流和生态三大新兴产业，着力发展电子、生态医药、新材料和机电一体化等四大重点领域。

3 、钱桥商圈状况分析 3．1 交通配套——正在进一步提高的交通配套 以前，钱桥到市区的道路主要依赖于惠钱路 但是，现在随着钱威路、钱皋路、钱荣路的相继贯通，市区到钱桥的交通便捷程度已经有了很大的改善 目前，区域有4路条公交线路与主城区联通，未来随着相关道路的建设和完善，区域到城市中心区的便捷程度将会进一步提高 3．2 生活服务配套——相对完善的生活配套 作为较为成熟的乡镇，钱桥拥有相对完善的生活服务配套；此外，至无锡市中心（中山路和人民路交叉处）驱车约十分钟； 通过钱荣路到达河埒口、通过钱威路到达山北等都较为方便 ◆ 购物：永安超市（医院对面）、现代联华超市 ◆ 医院：惠山区钱桥医院 ◆娱乐：钱桥影剧院 ◆公园：春来广场◆银行：交通银行、建设银行 ◆酒店：苏嘉金龙大酒店、巍峰宾馆 ◆餐饮：美味园饭店、贵宾楼酒店、园外楼酒店 ◆学校：钱桥中学、钱桥实验小学、钱桥中心幼儿园 3．3 景观资源配套——位于无锡绿肺惠山北麓 除了上节所提到的春来广场和玉泉公园以外，钱桥镇本身就位于无锡的绿肺——惠山和舜柯山一脉北麓良好的自然环境使得钱桥镇独享世外桃源的宁静和安逸。

3．4 其他因素分析——抗性因素即将弱化，但当前影响仍然存在 钱桥位于惠山山脉的北麓，同时洋溪河由东往西穿镇北而过，尤其通过惠钱路到达钱桥要路过烈士陵园，同时殡仪馆和公墓也位于惠山西北麓，这使得市民对此区域产生较大的心理抗性 2006年3月份，无锡市政府颁布了《无锡市人民政府关于对惠山青龙山全面开展殡葬整治工作的实施意见》 《意见》指出：“在惠山青龙山全面开展殡葬整治，切实搞好环境保护，通过三年的努力，把惠山青龙山基本建成我市重要的生态休闲旅游胜地 同时，随着钱威路、钱皋路的通车，从市区到钱桥可以通过盛岸路拐上钱威路或钱皋路直通钱桥 随着相关政策和市政配套的落实，市民对区域的抗性将会逐渐变小 4、 区域房地产市场分析 4．1 土地市场分析——土地价格持续走高、成交地块逐渐增多 2003年至今，钱桥镇以及周边区域成交土地11幅，如下： 地块编号 （锡国土） 位置区位 用地面积（㎡）用地性质容积率（<）楼面地价（元/㎡）中标单位 2004-44 盛岸路南侧 159074.3商业1.4 350.15084———— 2004-66 藕塘南路北侧 60645.7 住宅1.4 372 无锡苏嘉房产 2005-34 洛社石塘湾 46331.2 住宅1.35 520 常州宇晟投资发展有限公司 2005-4 钱荣路西侧 62938 住宅1.5 508 无锡市世泰盛经贸有限公司 2005-51 洛社人民路东侧 120312.7住宅1.8 707 天奇置业 2006-10 钱桥锡陆路北侧 186542 居住1.5 694 无锡惠山钱桥经济发展有限公司2006-11 洛社雅西大道东侧 113593.6居住1.8 662 华广置业司2006-12 洛社雅西大道西侧 69760.1 商业1.6 612 华广置业 2006-7 阳山原农贸市场 6731.4 居住1.4 446 星波房产 2006-8 阳山人民路 41376.9 居住1.5 474 星波房产 2006-9 钱桥惠钱路北侧 18542.8 居住2 841 乐多房产 根据钱桥以及钱桥周边区域土地出让情况可以看出，该区域土地出让幅数呈现不断增加之趋势。

这就意味着未来区域竞争将会非常激烈 从成交土地楼面地价可以看出，区域地价呈现出不断上升趋势，尤其是位于钱桥镇的地块土地价格要明显高于周边的洛社和阳山等乡镇 4．2 区域商品住宅市场概况——正在成为开发热点 ◆历史供给状况分析 截至目前为止，区域交付或大部分交付的项目主要有四个，如下： 上图所示项目大致情况如下： 分析得出， A 已交付项目主要集中在盛岸路沿线； B 开发企业多为无锡本地尤其是钱桥的本土企业； C 相对于同时间段供给的市区项目，本区域项目尤其是大盘产品面积区段较广； 就2005年，钱桥镇商品房开工面积26.2万平方米，安置房开工面积36.55万平方米 ◆ 现有供给格局分析 ◆在售项目物业分布如下： 相比较于已交付的项目，目前区域在售项目主要表现出以下特点： A 住宅产品出现物业细分，出现了纯别墅项目和纯高层项目； B 一些外地开发企业如：浙江永利、天奇集团、仁和集团抢滩区域市场，区域竞争日趋激烈； C 相比较与已交付项目的100％销售入住，部分项目出现销售障碍甚至滞销 D 安置房建设如火如荼，目前钱桥镇安置房开工面积为36.55万平方米，已竣工面积9.55万平方米，在建安置房27万平方米。

4．3 区域住宅销售价格分析——在售商品房均价集中在3000-4200元/M2 区域次新存量房销售价格基本在4000元/平方米左右；其中，惠泉花园二手房市场价格相对较高，约为4500元/平方米 ◆在售商品房价格分析 相对于区域存量房的价格，区域在售商品房价格基本在3000元/平方米——4000元/平方米 总结综合区域经济以及地理等特点，区域有着良好的发展前景；区域将是未来无锡北片房地产发展的潜力板块 但是，具体到每个具体新推项目而言， ◆ 将会面临更大的市场竞争 包括来自板块内新推项目的竞争、板块内成熟交付项目三级市场的竞争（很多已交付房源都属于投资性购房，在未来将会逐渐上市）、全市其他同质板块（如：堰桥、洛社等）的竞争） ◆以客户为导向必须渗透到产品设计的每个细节当中 就区域在售项目而言，只有创新的项目才能持较高的销售价格，因而深入了解客户需求研究细分市场将成为区域项目开发的前提只有结合区域发展现状，寻找细分的市场空间，才能够在该。