农村房屋买卖法律知识19364.doc

一、农村房屋买卖应注意哪些必要程序？ 1、房屋买卖应经集体即村民会书面同意 2、如系共有房屋必须征得其他共有人同意 3、应提交户口簿、居民及土地证、房产证等相关材料的原件 4、应到产权登记部门房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民采取查封等财产保全措施 5、应订立书面买卖合同、并审批、过户等手续房屋买卖合同应由相关职能部门审批并“宅基地证〞或“集体土地使用证〞的过户更名手续；还应到房产理部门依法“房产证〞的过户更名手续二 村民能否出卖其宅基地上房屋？ ?土地理法?规定农村宅基地属农民集体经济组织所有只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的不予批准从上述规定来看法律虽未制止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅但对售房主体却有限制 农村房屋买卖的方一般为农村集体经济组织的村民而购置方那么存在两种情况：一是集体经济组织成员二是集体经济组织以外的成员 1、集体经济组织成员又分三种详细情况：一是本身已有宅基地且符合规定的宅基地；二是已有宅基地但尚未到达规定的；三是已在集体经济组织落户但尚没有分到宅基地。

根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定对已有宅基地且符合规定的村民再申请宅基地是不可能得到批准的对上列第二种情况村民如再申请第二处宅基地时超过规定的也不应得到批准至于第三种情况那么可依法申请建房用地 ?江苏土地理?第35条规定：购置农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地的条件据此对照上列三种情况：第一种情况已不能再申请建房故无法购置村民房屋；第二种情况能不能购置村民房屋那么取决于其所占用的宅基地是否超标；第三种情况应属符合申请建房用地条件故可以购置村民房屋 2、假设是集体经济组织以外的成员会出现两种情况： 1〕城镇居民根据1999年?加强土地转让理严禁炒卖土地的?第2条第2款规定：农民的住宅不得向城居民也不得批准城居民占用农民集体土地建住宅有关部门不得为建造和购置的住宅发放土地使用证和房产证1999年?江苏加强土地转让理的?也强调：制止农民将住宅向城镇居民因此城镇居民不是农村房屋买卖合法的购置方2〕本集体经济组织以外的农民根据土地理法的相关规定只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地因此本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购置方三、执行农村买卖房屋合同时不过户 的问题?人民贯彻执行民事政策法律假设干问题的?以下简称??〕第56条规定：买卖双方自愿并立有契约买方已交付了房款并实际使用和理了房屋又没有其他行为只是买卖手续不完善的应认为买卖关系有效但应补办房屋买卖手续。

但人民1987〕民他字第42解释对此作了进一步解释：??第56条规定的精只适用于解决?城私有房屋理?以下简称??〕施行前的历史遗留问题；??施行后人民审理这类案件应严格按照??的规定由此看来??第56条不适用于农村房屋买卖当然不能作为审理本案的根据而且按照我国民法精不动产物权的获得、消灭和变更经登记才产生法律效力这也是为绝大多数的民法所承受的一条原那么农村房屋买卖是否合法的法律根据随着农村城化进程的加快农村特别是城中村房屋买卖不断增多农村房屋买卖合同是否有效由于规定杂乱、理解各异导致在理中判决千差万别笔者尝试对农村房屋买卖合同的法律效力作一讨　　一、农村房屋买卖合同效力认定的冲突　农村房屋买卖的方一般为农村集体组织的村民而购置方存在两种情况：一是集体经济组织成员二是集体经济组织以外的人村民将农村房屋给本村集体经济组织成员认定买卖合同有效没有异议农村房屋给集体经济组织以外的人即外村农民或城居民合同效力的认定目前有两种截然相反的观点　一种观点认为农村房屋买卖合同无效理由是：　其一根据?土地理法?第62条及其他条款的规定农村宅基地属于农民集体经济组织所有能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员且一户只能享有一处。

假设允许农村房屋给集体经济组织以外的人将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化违犯?土地理法?中宅基地使用权身份限制的规定　其二?土地理法?第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立〞假设农民的房屋允许买卖就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了本质上就是对农民集体所有的土地使用权进展非农业建立因此为该规定所制止　　其三1999年在?加强土地转让理严禁炒卖土地?第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城居民也不得批准城居民占用农民集体土地建住宅有关部门不得为建筑和购置的住宅发放土地使用证和房产证〞 　另一种观点认为农村房屋买卖合同有效理由是：　　其一,1963年3月20日?对社员宅基地问题作一些补充规定的?第二项规定：“社员有买卖房屋的权利房屋出卖后宅基地的使用权即随之转移给房主但宅基地的所有权仍归集体所有〞这一规定明确了农民拥有买卖房屋的权利并且房屋买卖完成后宅基地的使用权也随之转移　其二１９９２〕民他字第８认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及理房屋的买卖有效　二、农村房屋买卖合同效力认定的冲突解决　笔者认为农村房屋买卖合同有效。

理由是：认定合同无效应当以合同法规定为根据合同法?第五十二条第五项规定违犯法律、行政法规强迫性规定的合同无效　㈠1999年发布的?加强土地转让理严禁土地炒卖的?不是行政法规不能作为认定合同无效的根据　㈡把?土地理法?第62、63条结合起来分析?土地理法?的立法本意是制止农村集体土地使用权单独转让但在农村房屋所有权发生流转的情况下其项下的宅基地使用权转让并不制止只是出卖之后不可再申请宅基地而已　㈢所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中最核心的权能是处分权处分权是所有权的标志假设将农村房屋的处分权予以限制那么很难称之谓对其房屋享有所有权了　　㈣?继承法?规定农村房屋可以继承意味着农村房屋项下的宅基地也可以继承说明现行法律并不否认农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让农村宅基地使用权随房一体的可继承性了其权利享受主体的可变性假设说农村宅基地使用权在原始获得阶段是与集体经济组织成员权利严相连的话那么随着一些法律的变化其权利享受主体的身份将不是一成不变的而是可以发生变动的说明农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织成员的规定仅仅是原始获得农村宅基地使用权时对享受主体的限制　㈤农村房屋转让后新的房屋所有权人同时成为宅基地使用权的享有者其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。

在权利属性上没有动摇农村土地的集体所有性质　综上所述根据法无明文不为禁的原那么农村房屋买卖合同有效物权法?草案第十五章规定了宅基地使用权从草案规定可看出草案允许农村房屋该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的宅基地使用权同时转让第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的在实现该抵押权时宅基地使用权同时转让由此可见草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采用地随房走土地理法规定的土地的使用权不得用于非农建立其立法本意旨在维持农业用地的数量保证农民的生存之本和粮食供应而宅基地本来就是建立用地其主体变更不会导致农业用地的减少故该条不适用于宅基地作为认定农村的住宅给城居民的房屋买卖合同无效的根据也违犯立法本意因为宅基地一旦划拨给村民使用集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利当村民房屋时仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体村民并不能通过房屋而从中获得宅基地的收益他只能获得建筑物的利益对耕地的保护是采取严格的政策而宅基地与耕地性质不同经过合法报批宅基地上已建造了建筑物或附着物一般不会再恢复到耕地性质允许农村村民房屋与对耕地的保护政策并无抵触宅基地使用证书是当地区、(自治)、或人民土地理部门颁发的只有当地区、(自治)、或人民土地理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。

别人涂改宅基地使用证书是的而且有可能构成犯罪当然能让当地区、(自治)、或人民土地理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书；假设不能不必强求因为从登记制度的设定目的来看登记的作用在于即世人周知该权利的存在登记是房屋所有权的变动宣示而非房屋买卖合同不是房屋买卖合同所形成的法律关系必需要件没有过户登记并不影响房屋买卖合同的效力2. 假设你打算在购置农村房屋以后进展翻建你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建不能扩建到附近耕地面积范围假设扩建需要占用耕地、田地面积那么需经过相关部门审批假设未经审批就增加建筑占地面积那么增加的部就是建筑农村房屋的所有权人可以用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、(自治)、或人民土地理部门颁发的宅基地使用证书这个证书只能证明被该证录的人享有宅基地的使用权从另一个角度看也不存在将房屋建立在其别人享有使用权的宅基地之上的可能性所以这个证书同时也能证明被该证录的人享有宅基地之上的房屋所有权有些打算购置农村房屋的城居民非常关心自己买了农村房屋后能否获得产权证以为不能获得产权证购置农村房屋就是不合法的农村房屋是没有产权证的即使购置城房屋没有产权证也不表示就不享有对房屋的所有权。

根据?合同法?和?民法通那么?有买卖合同、付款手续和房屋交接手续就足以证明买方对所购房屋的所有权所以购置人能否获得产权证或宅基地使用证书并不重要理中房屋买卖纠纷时有发生房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题但都离不开买卖合同的有效性问题那么终究哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来主要有以下几种：1、房地产别离出卖合同无效由于房屋是建筑在土地上的为土地的附着物具有不可别离性因此房屋的所有权通过买卖而转让时该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移假设出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权买受人可以提出这种买卖合同无效2、产权主体有问题合同无效出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人非所有权人出卖别人房屋的其买卖行为一般无效 房屋的产权为数人共有的必须征得共有人同意才能出卖出卖共有房屋时须提交共有人同意的证明书部共有人未获得其他共有人同意擅自出卖共有房屋的其买卖行为一般认定无效 3、进犯优先购置权合同无效房屋所有人出卖共有房屋时在同等条件下共有人有优先购置权房屋所有人出卖租赁房屋的应当在出卖之前的合理限内承租人承租人享有以同等条件优先购置的权利。

房屋所有人出卖房屋时进犯共有人、承租人优先购置权的共有人、承租人可以恳求宣告该房屋买卖无效4、转让合同无效主要包括转让含买卖〕以下房地产：①和行政依法裁定、查封或者以其他形式限制房地产权利的；②依法收回土地使用权的；③权属有争议的；④法律、行政法规规定制止转让的其他情形加强土地转让理严禁炒卖土地的?(以下简称国办发1999〕39)但该是针对当时一些农村地区存在用地秩序混乱、转让土地使用权等问题特别是出现了以开发“果园〞、“庄园〞为名炒卖土地、集资的情况所作出的政策性规定该的目的在于加强对农民集体土地的转让理严禁占用农民集体土地进展房地产开发李某购置相某的农村私房用于个人居住并非炒卖获取利益且该不属于行政法规的表现形式.新近公布的?物权法草案?第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时宅基地使用权一并转让制止城镇居民在农村购置宅基地〞农村房屋买卖合同效力的讨近年农村的房地产逐渐活泼农民往往将其在宅基地上所建房屋。